김행복씨는 20년 전 서울 외곽에 단독주택을 신축해 편안한 노후를 보냈다. 당시만 해도 부모님을 모시고 세 자녀와 생활하는데 불편함이 없도록 제법 크게 지었다. 이후 부모님도 돌아가시고 자녀들도 출가해서 넓은 주택이 부담스러웠다.
또한 나이가 들면서 몸이 여기저기 아프기 시작하고 부부가 모두 정기적으로 병원에 통원치료를 받아야 할 형편이었다. 단독주택을 처분하고 병원 가까운 곳으로 이사하기 위해 4~5년 전부터 매도를 의뢰했지만 매매가 되지 않아 골치가 아팠다.
그러던 중 다행히 보금자리지구로 지정되고 공익사업에 수용됐다. 보상금액도 팔려던 가격보다 오히려 높게 책정되면서 기꺼이 협의에 응했다. 그런데 토지 보상금이 연말에 지급되고 지상건물과 수목 등은 다음해 초에 따로 나왔다. 토지와 건물보상금이 각각 8억원과 과 7억원으로 모두 9억원에 미달되니까 고가주택에 해당하지 않는다고 생각했다.
보상금을 다 받고 3개월쯤 지나서 세무서로부터 연락이 왔다. 양도소득세를 자진신고 하라는 연락이었다. 세무서는 김씨에게 왜 양도세를 내라고 한 것일까.
| ▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@ |
1세대1주택 비과세규정은 1주택을 양도하면서 발생하는 모든 소득에 대해 비과세를 적용하는 것은 아니다. 과도한 소득에 대해서는 비과세를 배제하도록 제한을 두고 있는데, 부수토지를 제한하는 방법과 가액의 제한을 두는 방법이 있다. 부수토지는 주택정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배)까지만 비과세되는 1주택의 부수토지로 본다. 따라서 초과면적은 비과세를 받을 수 없다.
가액기준은 고가주택 가액을 초과하는 양도가액에 대해 비과세를 배제하는 것이다. 고가주택 가액기준은 현재 9억원으로 규정하고 있다. 다만 9억원 초과하는 양도가액을 전액 비과세 배제해 양도세를 과세하는 것이 아니라 전체 양도차익의 양도가액에서 9억원을 초과하는 비율만큼만 과세한다.
고가주택 양도세 과세가액 계산식은 다음과 같다. 양도차익 × (양도가액-9억원) / 양도가액 = 과세가액
김행복씨의 경우 양도가액이 15억원이고 취득가액이 3억원으로 계산됐으므로 과세대상 양도차익은 12억원이며, 4억8000만원에 대해서만 양도세를 과세한다(12억원 × 6억원 / 15억원 = 4억8000만원).
고가주택을 지분으로 양도하거나 해(年)를 다르게 해서 분산 양도하면 전체를 한꺼번에 양도해서 과세하는 경우와 형평에 맞지 않는다. 그래서 지분으로 양도하거나 해를 달리한 분산 양도, 토지와 건물을 분리해서 양도하는 경우에는 전체를 양도한 것으로 보아 고가주택 양도차익 계산식을 적용하고, 비과세 범위를 초과하는 양도차익은 양도세를 과세한다.
*절세 Tip
고가주택을 부담부 증여하는 경우 채무액이 9억원을 초과하지 않더라도 전체를 양도하는 것으로 보아 양도차익을 계산해서 채무에 상당하는 금액만 과세금액을 계산한다. 만일 김행복씨 주택을 부담부 증여할 경우 채무액이 5억원이라면 1억6000만원에 대해 과세한다(4억8000만원 × 5억원 / 15억원] = 1억6000만원).
또한 다가구주택을 일괄로 양도해 전체를 단독주택으로 인정받아 비과세 규정을 적용하는 경우, 주택면적이 더 커서 상가면적까지 주택으로 인정을 받아 전체를 비과세 받는 경우 등도 비과세를 받은 전체를 기준으로 고가주택을 판정한다. 고가주택 기준은 종전에는 면적기준과 가액기준 두 가지가 있었는데 면적기준은 삭제되고 현재는 가액기준만 적용된다.
