장기임대주택 팔 때 `거주요건` 주의하라

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

경기 성남의 초등학교 교감을 맡고 있는 한씨는 30년 전 아파트를 취득해놓고 정작 한 번도 살아보지 못했다. 인사발령 때문에 근무지가 계속 바뀌다 보니 내 집에 입주해본 적이 없는 것이다.

한 교감이 30년간 보유한 아파트는 최근 재건축을 거쳐 완공했지만, 배정된 평수가 너무 커서 부담스러웠다. 지금 전세로 살고 있는 집 근처가 산으로 둘러싸여 공기도 좋았던 터라 굳이 이사를 가고 싶지도 않았다.

주변에 알아보니 본인 소유의 아파트를 임대주택으로 등록해두면 나중에 내 집을 팔 때 세금 혜택이 있다고 해서 구청과 세무서에 사업자등록을 했다. 마침 전세로 살고 있는 아파트를 집주인이 팔려고 하자 한 교감은 재건축아파트를 팔아 전셋집을 사기로 했다.

한 교감이 소유한 재건축아파트는 매물로 내놓자마자 바로 매수 문의가 들어왔다. 매수자는 주변 시세보다 1000만원을 더 주겠다며 바로 계약을 희망했고, 부동산 중개업소에 계약금까지 준비해서 찾아왔다.

매수자를 만난 한 교감은 아무리 급해도 일단 양도소득세부터 알아본 후 계약을 진행하고 싶었다. 그러자 중개업소 대표는 임대주택으로 등록했다면 주택 수에서 제외하므로 양도하는 주택이 비과세를 받을 수 있다고 자신있게 말했다.

옆 사무실에서 놀러온 공인중개사도 장기임대주택으로 사업자등록을 한 고객이 주택을 1채 보유한 상태에서 양도세 비과세 혜택을 받았다고 했다. 매수자 역시 부동산 절세 강연에서 똑같은 얘기를 들었다고 거들었다.

한 교감도 임대주택 사업자등록을 하고 5년이 지나면 비과세를 받을 수 있다고 알고 있었고, 결국 그날 매매계약서를 작성했다. 본인도 계약금을 받은 상태라서 전세로 살던 집까지 바로 계약했다. 본인 아파트는 소유권을 넘겨주고, 살고 있는 아파트는 소유권을 넘겨받아 매매를 끝낸 것이다.

5년 이상 장기주택 임대사업을 하고 임대사업자로 구청과 세무서에 등록된 상태라도 양도하는 주택은 2년 이상 거주를 해야 비과세를 받을 수 있다. 장기임대주택 비과세 특례를 적용할 때 전문가들도 자주 놓치는 함정 같은 규정이다.

한 교감은 재건축한 아파트에 한 번도 입주해 살아본 적이 없었고 양도세 비과세를 받을 수 없었다. 그가 국세청으로부터 고지받은 양도세는 무려 3억2000만원이었다.

*절세 Tip
1세대1주택 비과세 규정과 관련해 특례주택에 관한 규정이나 감면에 관한 규정은 입법취지에 맞추다 보니 요건들이 까다롭다. 비전문가들이 그러한 규정까지 꼼꼼히 알기는 쉽지 않다.

특례규정에 해당하는 줄 알고 요건을 소홀히 검토했다가 황당한 과세를 받는 경우가 많다. '선무당이 사람 잡는다'는 속담처럼 어설프게 아는 사람들의 조언을 들었다가 낭패를 보지 않도록 반드시 전문가의 도움을 받기를 바란다.