# 3년 전 이민을 떠난 박한채 씨는 국내에 남겨놓은 아파트를 팔려고 합니다. 2007년 취득할 당시 3억원이었던 아파트는 최근 8억원까지 가격이 올랐는데요. 국내에 보유한 주택이 한 채밖에 없기 때문에 1세대1주택자로서 양도소득세를 낼 필요가 없다고 생각했습니다. 하지만 세무사를 찾아가보니 양도세를 1억2500만원이나 내야한다는 얘기를 듣고 충격을 받았습니다.
이민이나 취업 때문에 외국에서 살고 있는 비거주자가 국내에 보유한 집을 팔 땐 양도소득세를 잘 따져봐야 합니다. 세법상 비거주자는 양도세 감면혜택이 거주자에 비해 적기 때문에 자칫 잘못하면 양도세 폭탄을 맞을 수도 있는데요.
1주택자라도 비거주자가 된 날로부터 2년 안에 주택을 팔지 않으면 양도세 비과세 혜택을 받지 못합니다. 주택을 오래 보유할수록 세금을 감면해주는 장기보유특별공제도 거주자에 비해 낮은 수준입니다.
비거주자가 국내 주택을 처분할 때 주의할 양도세 이슈를 살펴봤습니다.
우선 비거주자가 된 날로부터 2년 내에 주택을 팔면 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 비거주자는 주택 양도가액이 9억원 이하이면 거주자와 마찬가지로 양도세를 낼 필요가 없죠. 또 주택 양도가액이 9억원을 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 납부하면 됩니다.
반면 비거주자가 된 날로부터 2년이 지난 시점에 주택을 팔면 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이런 경우 양도세는 기본세율로 과세하고 장기보유특별공제율도 거주자보다 낮게 적용합니다.
정부는 국내에 거주하는 1주택자의 경우 거주목적으로 주택을 보유하는 것으로 보고 주거생활안정을 지원하기 위해 양도세 비과세·감면 혜택을 주는데요. 비거주자가 보유한 주택은 거주목적이 아닌 것으로 간주해 거주자에 비해 세제혜택을 덜 주는 겁니다.
예를 들어 앞선 사례에서 박한채 씨가 이민간 지 2년 안에 주택을 팔았다면 양도가액이 9억원 이하이므로 납부할 양도세는 없습니다. 하지만 3년을 넘긴 시점에 주택을 처분하면 양도세는 지방소득세를 포함해 1억2490만원입니다[{(양도가액 8억원-취득가액 3억원-장기보유특별공제 1억5000만원-기본공제 250만원)x40%-2540만원}x1.1].
◇ 비거주자 기준 '직업·가족·자산'
그렇다면 거주자와 비거주자를 구분하는 기준은 무엇일까요. 소득세법상 거주자 판정기준은 거주기간, 직업, 가족들의 거주지, 재산 보유현황 등인데요. 국세청은 국내에 생계를 함께하는 가족이 있고 183일(1년의 절반) 이상 국내에 거주하는 경우 거주자로 봅니다.
외국 회사에 취직하거나 영주권을 얻어 가족과 함께 이민을 간 경우 등은 비거주자로 판단하는데요. 만일 이민가기 전에 취득한 주택을 비과세 받기 위해 일시적으로 귀국해 183일을 머무른다 해도 가족이 여전히 국외에 거주하거나 주요 재산이 국외에 있다면 비거주자로 분류됩니다.
비거주자가 집을 팔 때 또 하나 주의할 대목이 있는데요. 세금을 모두 내야 잔금을 받을 수 있다는 사실입니다.
비거주자가 부동산 소유권 이전등기 용도로 인감증명서를 발급 받으려면 세금을 완납했다는 세무서의 확인을 받아야 합니다. 이는 비거주자들이 세금을 내지 않고 출국하는 것을 방지하기 위해 마련된 제도입니다.
그래서 잔금일 전에 세금 낼 돈을 마련해두지 않으면 난감한 상황이 발생할 수 있습니다. 만약 자금을 마련하지 못하면 계약금을 물어낼 수밖에 없겠죠. 따라서 계약 전에 양도세가 얼마인지 미리 계산해봐야 합니다. 양도차익이 크다면 세무사를 찾아가서 세액을 미리 계산해보는 게 좋습니다.
