집을 처분할 계획이 있다면 반드시 따져봐야 할 세목이 바로 양도소득세입니다. 양도세는 보유한 주택수에 따라 천차만별인데요. 만일 주택을 한 채만 갖고 있는 '1세대1주택' 상태라면 상당한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.
다만 비과세 요건이 간단치 않기 때문에 본인이 비과세 대상인지를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 1세대1주택자가 받을 수 있는 특별한 양도세 혜택과 적용 요건을 살펴보겠습니다.
◇ 1주택자, 양도가액 9억원까지 비과세
1세대 1주택자가 양도가액이 9억원 이하인 주택을 팔면 양도차익이 얼마이든 양도세를 내지 않습니다. 만일 양도가액이 9억원을 넘으면 초과분에 대해서만 세금을 내면 됩니다.
9억원 초과분에 대한 양도세를 구하려면 과세표준을 먼저 알아야 합니다. 과세표준은 양도차익[(양도가액-취득가액-필요경비)x(양도가액-9억원)/양도가액]에서 장기보유 특별공제와 기본공제 250만원을 차감해 산출합니다. 과세표준에 세율을 곱한 뒤 외국납부세액공제와 조세특례제한법상 감면세액을 빼면 최종 납부세액이 나오죠.
예를 들어 1세대 1주택자가 11년 전에 9억원에 구입한 아파트를 11억5000만원에 팔았다면 양도세는 얼마일까요.
필요경비가 없다고 가정하면 9억원 초과분에 대한 양도차익은 5435만원입니다[2억5000만원x2억5000만원/11억5000만원]. 여기에 장기보유 특별공제 80%와 기본공제 250만원을 적용하면 과세표준은 837만원으로 양도세 50만원을 납부하면 됩니다.
반면 6억원에 취득한 아파트를 8억5000만원에 팔았다면 양도가액이 9억원을 넘지 않기 때문에 양도세가 없습니다.
◇ 함께 사는 가족은 ‘1세대’
1세대 1주택에서 ‘1세대’는 기본적으로 동거하면서 생계를 함께하는 가족(거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매)을 말합니다. 주민등록상 주소지만 다를 뿐 실제로 함께 살고 있는 가족은 동일세대로 간주합니다.
또 따로 살지만 같은 세대로 보는 경우가 있는데요. 동거하지 않더라도 취학이나 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소에서 일시 퇴거한 사람은 같은 세대로 봅니다. 또 배우자나 미성년자 역시 따로 살더라도 동일세대입니다. 이런 경우 독립세대로 착각하고 각각 1채씩 보유했다가 1세대 2주택으로 양도세 폭탄을 맞을 수 있으므로 주의해야 합니다.
예컨대 미성년 자녀 명의 아파트 한 채, 부모 명의 아파트 한 채를 보유한 가족의 경우를 살펴보겠습니다. 미성년 자녀가 부모와 따로 거주하더라도 동일세대로 보기 때문에 이 가족은 1세대 2주택자입니다. 따라서 먼저 파는 주택은 양도세 비과세를 받을 수 없게 됩니다.
1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 보유요건을 충족해야 합니다.
그런데 조정대상지역(서울 전지역·경기 고양·과천·광명·남양주·성남·하남·부산 해운대·연제·동래·수영·부산진·남구·기장군·세종시) 내 주택을 지난해 8월3일 이후 취득했다면 2년 이상 살아야만(2년 거주요건) 양도세 비과세가 가능합니다. 다만 조정대상지역 내라도 8월3일 이전에 취득한 주택이라면 보유 요건만 충족하더라도 비과세 받을 수 있습니다.
