한남3구역의 충격이 벌써 가신걸까. GS건설과 현대건설이 맞붙은 '한남하이츠 재건축' 수주 경쟁이 다시 격해진 모습이다.
두 시공사는 공사비, 설계 등에서 엎치락 뒤치락하더니 시공사 선정(18일)이 가까워지자 금융 비용인 '사업촉진비' 지원을 통해 조합원 마음 사로잡기에 나섰다.
시공사들은 사업촉진비가 서울시 규정이나 관련법에서 금지 조항으로 기재돼 있지 않아 문제가 없다는 입장이다. 하지만 서울시는 "사업촉진비는 재산상 이익 제공이라고 볼 수 있다"며 경고 카드를 매만지고 있어 '한남3구역 사태'가 재현되는게 아니냐는 우려가 나오고 있다.
◇ 한남하이츠 수주의 남다른 의미
이번 한남하이츠 시공사 선정에 담긴 의미는 남다르다.
시공사 입장에선 한강변의 굵직한 사업장에 아파트를 세울 수 있는 데다 올해 첫 정비사업 수주라는 점에서 타 사업장 수주에도 긍정적인 영향을 끼칠 것이란 기대가 크다.
한남하이츠는 행정구역상 성동구 옥수동에 위치하지만 '부촌'인 용산구 한남동과 맞닿아 있다. 고급 아파트로 꼽히는 '한남더힐'과 도로 하나를 사이에 두고 있고 한강변에 위치해 한강 조망이 가능하다.
지하 6층~지상 최고 20층, 10개 동, 790가구, 근린생활시설 1개로 조성되는 대단지 아파트이기도 하다.
또 지난해 하반기부터 출발을 알린 주요 정비사업장들이 잠깐 멈춰선 상태로, 올해 첫 수주전에서 승기를 거머쥐고자 하는 시공사들의 의지도 강해 보인다.
거물급 재개발인 한남3구역에선 시공사들(GS건설, 현대건설, 대림산업)의 경쟁이 과열되자 국토교통부와 서울시가 합동점검에 나서면서 브레이크가 걸린 상태다. 한남3구역과 함께 대규모 재개발 사업장으로 꼽혔던 갈현1구역도 시공사의 무리한 입찰 제안(현대건설), 단독입찰(롯데건설) 등으로 두 번이나 유찰됐다.
두 곳 모두 당초 계획대로라면 지난해 하반기나 올 초 시공사 선정을 마쳐야 했지만, 올 상반기 재입찰을 준비하게 되면서 한남하이츠가 올해 첫 스타트를 끊게 됐다.
또 여러 정비사업장에서 맞붙었던 현대건설과 GS건설의 맞대결이라는 점도 주목된다.
두 시공사는 지난 2017년 서울 서초구 '반포주공 1단지(1‧2‧4주구)'에서도 경쟁했었고 지난해 하반기 한남3구역에서도 신경전을 벌인 바 있다.
◇ GS '공사비 저렴' vs 현대 '설계 자신'
두 시공사의 입찰 제안 내용을 보면 GS건설은 '비용 경쟁력' 현대건설은 '설계'를 앞세우고 있다.
단지명을 '한남자이 더 리버'로 정한 GS건설은 공사비를 3287억원으로 조합이 예상한 공사비용(예가)이자 현대건설의 예가보다 132억원 낮춰 제시했다.
무상특화비용도 483억원으로 실제 공사비는 2804억원이다. 현대건설의 무상특화비용 555억원, 실제 공사비 2864억원보다 저렴하다.
아울러 공사비 산정 기준일을 현대건설보다 3개월 늦추기로 했다. 공사비 산정 기준 시점은 시공사 선정 이후 본계약 하기 전에 정하는데, 이 시점이 늦을수록 변수가 적어 조합에 유리하다.
GS건설은 이 밖에도 한강조망 가구를 305가구까지 늘려 현대건설(265가구)보다 40가구 더 배치했다.
현대건설은 설계나 커뮤니티시설에 공을 들이는 분위기다.
이 회사는 강북에서 처음으로 프리미엄 브랜드인 '디에이치'를 적용해 단지명을 '한남 디에이치 그라비체'로 정했다. 명품 설계 컨셉을 내세운 만큼 H클린현관, H드레스퀘어 등의 'H 시리즈' 설계를 적용한다는 계획이다.
아울러 인피니티풀, 워킹 헬스풀, 아쿠아 바이크풀, 바스풀, 등의 커뮤니티 시설과 에이치코어 철근을 도입한 내진설계도 제시했다.
◇ 정체 불명의 '사업촉진비' 논란
GS건설과 현대건설은 한남하이츠 수주 홍보 자료를 내면서 각각 '서울시의 기준에 맞춰 설계했다'는 점을 강조했다. 시공사들의 과도한 입찰 경쟁으로 검찰 수사를 받게 된 한남3구역 사태를 의식한 결과로 풀이된다.
이처럼 조심스럽게 접근하는 분위기이지만 이번엔 '사업촉진비'에서 논란이 커지고 있다.
현대건설이 한남하이츠의 사업촉진비로 2000억원(시중금리 적용)을 약속하자, GS건설도 사업촉진비 550억원(금리 1%)을 금융비용으로 이용하면 최대 4000억원까지 자사 보증을 통해 조달할 수 있게 해주겠다고 내세웠다.
사업촉진비는 통상 조합원들의 금융대출, 이주비 등을 지원하기 위해 시공사가 대여해주는 비용을 일컫는다. '서울시 정비사업 시공사 선정기준'에 따르면 재건축은 추가 이주비 지원이 불가능하다. 이를 이주비 초과 지원이나 이사비 지원 등으로 볼 경우 해당 기준뿐만 아니라 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 위반으로 해석될 수 있다.
이에 대해 두 시공사는 "도정법에 사업촉진비라는 용어 자체가 없어서 (괜찮다)" 식의 답변을 내놨다.
반면 서울시는 사업촉진비에 대해 "서울시 규정이나 관련법 위반 소지가 많다"고 보고 있다. 김성보 서울시 주택기획관은 "이름을 어떻게 붙이든 시공사 선정 기준이나 도정법에 원칙이 나와있지 않느냐"며 "기본 취지를 생각하면 사업촉진비는 이를 위반하는 제안"이라고 지적했다.
이어 "시공사들이 서울시가 입찰 제안 금지 사례를 구체적으로 나열해주지 않는다며 법망을 피해가려는 움직임을 많이 보인다"며 "법에서 허용한 게 아니면 다 못한다고 보면 된다"고 덧붙였다. 그러면서 "최근에 조합과 구청에 시공사 선정 기준 등을 정확히 하라고 공문을 일괄 배포했다"며 "한남하이츠는 다시 한 번 경고할 예정"이라고 말했다.
