용산이 심상치 않다.
지난 2018년 박원순 전 서울시장의 여의도·용산 통개발(마스터플랜) 보류 이후 잠잠하던 용산에 개발 호재가 겹치고 있기 때문이다.
일대 집주인들은 매물을 거둬들이고 투자자들은 매수 기회를 엿보며 수 싸움에 한창이다.
하지만 정부가 집값 과열을 눈여겨보고 있는 만큼 '제한적인 개발'이 예상된다는 점을 주목해야 한다는 전망도 나온다.
◇ '대전환점 맞은 용산' 개발호재 가득
용산이 다시 주목받기 시작한 건 지난 5월 6일 수도권 주택 공급대책이 발표되면서다.
정부는 이 대책에서 10여년간 공터로 있던 용산역 정비창 부지(51만㎡)를 개발해 주택 8000가구를 공급하기로 했다.
정비창 부지는 2012년 '단군 이래 최대 개발사업'으로 불리던 용산국제업무지구 사업지에 포함됐으나 부동산 경기침체로 사업이 좌초(2013년)되고, 땅 주인인 코레일과 시행사간 소송전(2019년 종결)으로 개발이 이뤄지지 못한 곳이다.
그러다 이번 공급대책에 포함되면서 경기도 과천 택지(7000여 가구)보다 큰 '미니 신도시'가 서울 한복판에 조성될 전망이다.
국토부는 이같은 호재가 시장을 자극할 것을 우려해 정비창 부지와 인근 재건축‧재개발 사업구역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 앞으로 1년간 주거지역은 대지면적 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 토지를 거래할 때 구청의 허가를 받아 실수요자만 매수할 수 있다.
이에 현재 매물이 대부분 회수된 상태지만 일부 나오는 매물은 호가가 1억원가량 오른 것으로 전해진다.
한국감정원에 따르면 용산 주간 아파트 매매가격지수 변동률은 지난 5월 11일만 해도 전주 대비 0.06% 하락했으나 대책 발표 후 상승곡선을 타면서 이달 20일엔 전주 대비 0.08% 상승률을 보였다.
'한국판 센트럴파크'를 표방하는 용산공원 조성도 호재다.
최근 공개된 용산공원 조성계획안에 따르면 공원은 기존 243만㎡에 군인아파트, 전쟁기념관, 용산가족공원, 국립중앙박물관, 경찰청 시설 예정부지를 추가 편입해 299만6000㎡로 넓어진다.
여의도(290만㎡)보다 크고 미국 뉴욕 센트럴파크(341만㎡)에 육박하는 규모로, 전체 부지의 89.5%가 녹지인 초대형 생태공원으로 조성될 전망이다. 30여개의 출입구를 설치하고 자전거를 통해 이태원, 남산, 한강으로 이동할 수 있도록 자전거 도로도 마련한다.
용산 일대 재건축 사업도 다시 시동이 거는 모습이다.
옛 렉스 아파트를 재건축한 래미안 첼리투스 이후 11년 만에 한강삼익아파트가 지난달 재건축 사업시행계획인가를 받았다.
◇ 개발도 개발 나름…
용산은 애초에 지리점 이점이 뛰어난 곳이다.
도심권의 중심이자 GTX-A노선, GTX-B노선, 신분당선 연장선, 신안산선 등의 교통망 호재가 있었다. 여기에 추가 개발 호재까지 잇따르자 용산에 대한 기대감은 한층 더 부풀고 있다.
하지만 곳곳에 '변수'도 있다. 김현미 국토부 장관은 지난 23일 국회 본회의 대정부 질문에서 용산 정비창 부지 개발 밀도를 높여 주택을 8000가구보다 더 많이 공급하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다.
용적률을 상향해 정비창 부지에 아파트 수천가구를 더 지어 총 1만 가구 이상을 공급할 수도 있다는 뜻으로 풀이된다. 정부가 추진하는 만큼 단지 고급화가 어렵고, 인센티브를 이용한 용적률 상향을 위해 임대주택 비율 등을 높일 여지가 있어 보인다.
이렇게 되면 용산이 국제적인 도심의 기능을 높일 업무지구, 중심상업지역 등 보다는 '아파트촌'으로 전락할 가능성이 높아진다.
서울시 열린데이터광장에 따르면 2018년 기준 서울 내 상업지역 25.5㎢ 중 중심상업지역(중구·마포구)은 1.4%(0.36㎢)에 불과하다.
또 재건축이 이제 막 생기를 찾기 시작한 가운데 '공공 재건축' 방식도 등장했다.
정부는 주택 공급정책의 일환으로 지은지 오래된 용산구 중산시범 아파트, 영등포구 신길동 남서울 아파트, 관악구 봉천동 해바라기 아파트 등에 '공공 재건축' 방식 도입을 검토 중이다.
공공 재건축은 공공 부문 참여조건으로 용적률 규제 완화 등 각종 인센티브를 제공하는 대신 일정 물량을 임대주택으로 확보해야 한다.
이은형 건설정책연구원 책임연구원은 "용산은 교통뿐만 아니라 용산공원 조성, 정비창 개발 등으로 호재가 상당한 관심 지역"이라며 "특히 용산공원은 규모가 큰 만큼 출입구나 공원 둘레를 따라 개발이 추가될 수밖에 없고, 나중에 환경이 개선되고 관광명소가 되면서 일대 지역의 경쟁력은 더 높아질 것"이라고 예상했다.
그는 다만 "용산정비창을 아파트나 공공임대 등 주거촌으로 만들어버리면 교통 혼잡도가 심해질뿐만 아니라 도심 경쟁력이 떨어질 수 있다"며 "현재 서울 중심가를 보면 광화문과 종로쪽에 업무용 빌딩이 밀집돼 있고 서울역쪽으로 오면서 줄어들다가 여의도에서 많아지는 모습인데 중심지인 용산에 상업지구를 만들어야 적합하다고 본다"고 말했다.
아울러 "공공재건축 또한 기본적인 내용은 공공재개발에 준용한다고 보면 되는데, 그렇게 되면 임대주택을 넣게 되고 공공이 주도할수록 고급 단지, 랜드마크급 단지와는 거리가 멀어지게 되는 아쉬움이 있다"고 덧붙였다.
