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[집잇슈]주택인듯 주택아닌 주택같은 너~

  • 2021.08.30(월) 06:10

[알쓸부잡]부동산규제에 '토지' 물건 관심
주택 수 미포함·자금조달계획서 불필요
입주권 받으려면 필지·지목 등 살펴야

아파트, 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 주택 부속 토지, 무허가건축물, 공장, 도로부지, 임야, 나대지…….

재개발구역에서 볼 수 있는 물건들인데요. 이중 부동산 규제가 심해질수록 투자자들의 관심을 받는 물건이 있습니다.

바로 주택 부속 토지, 도로부지, 임야, 나대지 등의 '토지' 물건인데요. 주택 수에 포함이 안 되기 때문에 규제를 피하는 '대안 투자처'로 여겨지고 있거든요. 그럼 입주권이 안 나오는 것 아니냐고요?

이 부분이 좀 까다로운데요. 같은 토지여도 필지나 분할시기 등에 따라 '물딱지'(입주권이 나오지 않는 매물)가 될 수도 있기 때문에 토지 투자를 고려하고 있다면 꼼꼼히 확인할 필요가 있어 보입니다. 

 부동산 규제 피해 간곳은 '토지'

도시및주거환경정비법에는 재개발 입주권을 받을 수 있는 분양 대상자가 '토지 등 소유자'라고 명시돼 있는데요. 이는 토지 및 주택(무허가건축물 포함)을 소유한 자를 말합니다.

통상 주택은 '주택+토지'로 거래되고요. 땅 위에 주택이나 건축물이 없는 부지를 토지라고 보는데요. 토지 매물로는 주택 부속 토지, 도로부지, 나대지, 임야 등이 대표적입니다. 

주택 부속 토지는 주택에 딸린 토지를 쪼개 나눈 것이고요. 도로부지는 공용 도로 또는 사도가 있습니다. 나대지는 건물이 철거된 부지나 주차장 부지가 대표적이고요. 임야는 숲이나 들을 말하죠. 

아무래도 주택과 토지를 동시에 소유할 수 있는 주택의 가치가 높은데요. 최근엔 부동산 규제가 심해지면서 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 

토지는 주택 수에 포함이 안 되기 때문이죠. 현 정부 들어 집값을 안정시키기 위해 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 유주택자는 청약에 제한이 생기고 다주택자의 경우 주택 수에 따라 세금 부담이 가중돼 왔는데요. 다주택자의 경우 취득세 최고 12%, 종부세 최고 6%, 양도세 최고 72%의 세율이 적용됩니다.  

반면 재개발 토지는 입주권이 나오더라도 해당 구역이 관리처분인가가 나기 전까지는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 종부세 부담이 없습니다. 취득세 세율도 주택 수와 관계없이 4.6%고요. 자금조달계획서 작성 의무도 없습니다. 

 토지라고 다같은 토지가 아냐

그렇다고 토지 매물 모두 입주권이 나오는 건 아닙니다. 

지역마다 조례에 따라 입주권 기준이 다른데요. 서울의 경우 재개발 구역내 90㎡ 이상의 토지를 소유하면 입주권을 받을 수 있습니다. 다수의 필지를 합쳐서 90㎡ 이상이 돼도 가능하고요. 이 점을 이용해 작은 면적의 토지가 비싸게 거래되는 경우도 있습니다. 80㎡의 토지를 갖고 있는 사람이라면 10㎡만 더 매수하면 입주권을 받을 수 있는 셈이니까요. 

90㎡ 미만의 토지도 요건에 따라 입주권이 나오기도 합니다. 30~90㎡ 이하(30㎡ 미만은 현금청산)의 토지는 지난 2003년 12월30일 이전에 분할된 1필지의 토지여야 하고요. 사업시행인가 고시일~공사완료 고시일까지 세대원 전원이 무주택을 유지해야 합니다. 

또 도로 부지의 경우 현황과 지목 둘 중 하나는 대지여야 합니다. 말 그대로 현황은 현재 사용하고 있는 용도, 지목은 등기부에 기재된 땅의 목적을 말하는데요. 둘 다 도로일 경우 현금청산됩니다.

토지라고 다 같은 토지가 아닌거죠. 

입주권 기준에 충족한다고 해도 구역내 뚜껑(무허가 건축물) 등 다른 부동산이 있는지 조합에 반드시 확인해야 하고요. 입주권이 나온다고 해도 임대수익을 낼 수 없고 감정평가시 주택에 비해 면적 대비 낮은 평가가 나오는 점 등은 단점으로 꼽히기 때문에 잘 따져봐야 합니다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "주택 수가 늘어날수록 세금 등의 부담이 생기기 때문에 유주택자들이 투자 대안으로 토지 물건을 찾는 경우가 많다"며 "다만 지역별로 다른 조례 내용이나 주택부속토지 등은 정비구역 지정 전에 분할된 물건만 입주권이 나오는 점 등을 꼼꼼히 확인해야 한다"고 말했습니다. 

이어 "토지 부지는 정비구역 지정 전부터 장기투자 목적으로도 많이 거래되기 때문에 토지 물건이 많다는 건 정비사업속도가 빠르지 않다는 방증이기도 하다"며 "입주 시기, 투자 목적, 세금 부담 등을 종합적으로 살펴보고 전략적으로 접근해야 한다"고 조연했습니다. 

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