춥다 추워! 부동산 한파가 갈수록 심해지면서 부동산 투자 전략을 짜기가 점점 어려워지고 있는데요. 이미 재건축 단지에 투자해 몸테크를 하고 있거나 혹은 내 집 마련을 준비중인 분들은 마냥 손 놓고 있을 수만은 없겠죠.
그래서 분양미식회가 대표적인 부동산 투자 상품인 재건축·재개발 시장을 들여다봤습니다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원에게 2023년 재건축·재개발 시장 전망과 투자 전략을 들어봤는데요.
정비사업은 미래 가치를 보고 투자하는 상품인 만큼 부동산 상승기 때는 시세 차익을 기대한 투자 열기가 뜨거웠습니다. 서울 강남 등 주요 지역은 물론이고 수도권, 지방까지도요.
서울 외곽 지역인 노·도·강(노원·도봉·강북) 까지도 '영끌'해 급하게 뛰어든 투자자·수요자들이 많았는데요. 올 들어 부동산 하락기에 접어들자 매수자를 찾기 힘들어졌습니다.
각종 규제 완화가 호재로 작용하지 않냐고요? 올 들어 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 재건축안전진단 등 '재건축 3대 대못'이 뽑히면서 어느 정도 호재로 작용할 거란 기대감이 나오긴 했는데요.
그럼에도 수혜 지역으로 꼽히는 목동, 노원, 강남 재건축 단지들의 시세가 최근 2020년 말 수준으로 회귀하는 등 고전을 면치 못하고 있습니다. 재개발도 대부분 지역에서 큰 폭의 가격 조정을 받고 있고요.
이같은 하락세의 배경엔 '금리 인상'이 크게 작용했습니다. 2022년 한 해에만 기준금리가 총 2%포인트 급등하며 대출 부담이 커지자 부동산 매수 심리가 꺾일 수 밖에요.
그럼에도 재건축 투자를 준비 중이라고요? 그렇다면 더 꼼꼼하게 따져봐야 할 게 많아 보이는데요.
윤수민 위원은 세 가지 전략이 담긴 'P.M.P 전략'을 조언했습니다. 바로 수익성(Profitability), 몸집 줄이기(Minimalization), 버티기(Patience)인데요.
먼저 윤 위원은 "지금처럼 부동산 하락기엔 무엇보다 수익성을 더 면밀히 따져봐야 한다"며 특히 '용적률'을 잘 살펴볼 것을 강조했습니다.
용적률이 높으면 재건축으로 건물을 올리는 데 한계가 있어 일반분양 등에서 충분한 수익을 내기 어려워 재건축 사업의 관건이 되는 요소인데요.
은마아파트도 높은 용적률이 장애물로 작용해 왔고요. 노원구 상계주공, 창동주공 등도 영끌 투자 여파에 170~180%의 높은 용적률까지 반영되면서 최근 가격 하락폭이 더 가파른듯 하고요.
'용적률=사업성'인 셈이죠. 윤 위원은 "만약 영끌해서 패닉바잉 한 재건축이 있는데 사업성이 낮다면 지금이라도 던지는 게 낫다"고 말했습니다.
'몸집 줄이기'는 중소형 재건축으로 눈을 돌려서 투자하라는 뜻인데요. 대형 재건축만 바라볼 게 아니라 작더라도 안정적으로 사업 진행이 가능한 '똘똘한 단지'를 찾으라는 거죠.
올 들어 서울 및 수도권 일부를 제외한 규제지역이 해제되면서 투자에 대한 제약도 많이 사라졌는데요.▷관련기사:경기·인천·세종도 규제지역 해제…서울등 제외(11월10일)
덩치가 큰 서울 지역 재건축보다는 현재 거주주택에 중소형 재건축에 장기적으로 투자하는 1+1 투자가 지금 시기엔 더 적합할 수 있다는 거죠.
마지막으로 '버티기'는 임대 수익 얘기입니다. 오래 버티려면 월세 수익이 필요한데요. 그러려면 안정적으로 일자리가 유지되는 지역 선정이 중요하다는 조언입니다.
윤 위원은 "최근 평택, 안양 등 대규모 산업단지가 들어서는 지역의 중소형 재건축 단지를 갖고 계산해보니 월세 시세가 70만~80만원으로 월세만으로도 수익률이 3.5% 정도 된다"며 "재건축 진행이 더디게 이뤄지더라도 적금 정도의 수익률은 달성할 수 있는 셈"이라고 설명했습니다.
여러모로 부동산 하락장에 더 꼼꼼히 살펴볼 게 많은듯 한데요. 계속해서 한파가 예상되는 2023년에 재건축·재개발 투자를 생각 중이시라고요? 그렇다면 '분양미식회' 영상에서 2023년 미리보기 하세요!
