전국 미분양 주택 규모가 위험 수위를 훌쩍 넘어선 가운데 입주를 미루는 가구도 늘고 있어 건설사들의 위기감이 높아지고 있다. 특히 규제 완화 등의 효과로 수도권의 경우 다소 개선되는 흐름이 나타나고 있지만 지방은 갈수록 악화하고 있다는 점이 문제로 지적된다.
최근 입주율이 하락하는 것은 수요 위축으로 주택 거래가 줄어든 데다가 전셋값이 급락한 영향에 따른 것으로 풀이된다. 수분양자가 기존 주택을 팔지 못하거나 세입자를 구하기 어려운 분위기가 나타난 영향이다. 시장 침체가 지속하며 당분간 입주율 하락세가 이어질 가능성이 크다는 전망이다.
2017년 이후 최저…지난해 하반기부터 하락세
주택산업연구원(주산연)에 따르면 올해 2월 전국 아파트 입주율은 63.3%로 전달보다 3.3%포인트 하락한 것으로 나타났다. 이는 주산연이 조사를 시작한 지난 2017년 4월 이후 최저치다.
전국 아파트 입주율은 지난해 상반기까지 80%대를 기록하다가 부동산 시장 침체가 본격화한 하반기 이후 급락하기 시작했다. 이런 흐름이 이어지며 올해 들어서는 60%대로 가라앉았다.
입주율이 떨어지는 건 부동산 시장 침체로 여러 요인이 겹친 결과다. 수분양자의 미입주 사유를 보면 우선 수요 위축으로 주택 거래량이 줄어든 영향이 가장 큰 것으로 분석된다. 기존 주택이 팔리지 않아 입주를 하지 못하는 경우가 44.4%로 나타났다.
여기에 더해 집값이 급락해 집을 팔지 못하는 경우도 적지 않은 것으로 풀이된다. 최근 시세로 팔면 계획대로 잔금을 지급하기가 어려워진 탓이다.
또 세입자를 찾지 못한 경우가 33.3%로 그다음을 차지했다. 이는 최근 전세 수요가 월세로 대체되는 흐름에 더해 전셋값이 크게 하락한 영향으로 풀이된다. 갭투자를 염두하고 분양을 받았는데 전셋값이 예상보다 더 떨어지자 자금 계획에 차질이 생긴 경우다. 전셋값을 낮추지 못하니 세입자가 구해지지 않는다는 의미다.
송승현 도시와경제 대표는 "2~3년 전 집값이 오르고 전셋값 역시 오를 거로 예상했던 수분양자들이 최근 시장 불황으로 예상치 못한 상황에 처하게 된 경우가 늘고 있다"며 "또 투자 수요뿐 아니라 실수요자의 경우에도 최근 거래량이 줄면서 집이 팔리지 않아 계획이 틀어지고 있는 것"이라고 분석했다.
지방 침체 심화…수분양자 자구 노력 불가피
이런 흐름은 특히 지방에서 갈수록 심화하고 있다. 실제 지난 2월 입주율을 보면 서울의 경우 전달 79.2%에서 2월에는 79.7%로 소폭 증가했고 수도권도 같은 기간 75.2%에서 77.1%로 늘었다. 반면 지방은 전달 64.7%에서 60.4%로 크게 줄었다.
당분간 지방의 경우 이런 흐름이 지속할 거라는 전망이다. 정부 규제 완화의 효과가 나타나는 서울과 수도권에서 뚜렷한 반등의 흐름을 보이기 전까지는 지방 부동산 시장 침체가 이어질 수밖에 없을 거라는 전망이다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "지방의 경우 최근 미분양 주택도 많은 데다가 앞으로 준공 후 미분양이나 미입주 가구도 늘어날 가능성이 크다"며 "지금은 일단 서울과 수도권 경기가 확연하게 살아난 이후에야 지방으로 수요가 유입될 수 있을 것"이라고 분석했다.
전문가들은 미분양 주택의 경우 건설사 등 사업 주체들이 할인 분양 등 자구 노력으로 해결해야 하는 것처럼 미입주 문제 역시 수분양자들이 일정 부분 책임질 수밖에 없는 상황이라고 지적하고 있다.
송 대표는 "정부가 이미 규제를 많이 풀어준 만큼 더 이상의 지원이나 개입은 하기 어려운 상황"이라며 "임대 가격을 낮추든지 분양받은 주택을 저렴하게 매각하는 등의 자구 노력을 해야 하는 상황"이라고 지적했다.
건설사들도 입주율 하락세에 촉각을 곤두세우고 있다. 한 건설사 관계자는 "미분양은 입주 전까지 할인 분양을 해서라도 메꿔갈 여지가 있지만 준공 후 미분양이나 미입주 등은 건설사 유동성에 문제를 일으킬 수 있다"며 "입주율 하락이 지속하게 되면 과거 침체기처럼 전세를 알선해주거나 잔금 납부를 유예해주는 등 입주율 높이기 마케팅에 나설 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.
