지난 10년간 정부의 부동산 정책은 롤러코스터처럼 변화무쌍했다. 부동산 시장이 제법 활발했던 2008년 금융위기 이전에는 종합부동산세 도입과 양도소득세 중과 등 보유와 거래 단계의 세금을 모두 강화하는 추세였지만, 이후 시장 부진이 지속되자 부동산 관련 세금 장벽을 점점 허물고 있다.
이명박 정부 출범 직후에는 감세 정책을 필두로 종부세와 양도세를 대대적으로 완화했고, 그 기조는 박근혜 정부도 이어가고 있다. 부동산 거래 활성화를 위해 매년 한시적으로 인하했던 취득세율은 아예 영구적으로 낮추는 방안을 추진 중이다.
정부가 시장 정상화를 위해 내놓은 조세 정책은 대부분 겉돌고 있다. 부동산 거래는 좀처럼 살아나지 않는데, 실제 세금 부담은 여전하다. 오히려 잦은 개정으로 일관성을 잃으면서 시장의 혼란만 가중시키고 있다.
◇ 거래 줄어도 세수는 증가
부동산 거래는 양도소득세 실거래가 과세(2007년 시행)를 앞둔 2006년을 정점으로 감소 추세를 보이고 있다. 주택매매 거래량은 2006년 108만건에서 지난해 73만5400건으로 줄었고, 수도권과 서울의 거래량은 같은 기간 1/3 수준으로 떨어졌다.
반면 부동산 관련 세수는 2006년 27조9000억원에서 지난해 30조4000억원으로 2조5000억원 가량 늘었다. 거래 세금인 취득세와 양도세 수입은 다소 줄었지만, 보유세인 재산세 수입이 2배 넘게 증가했다.
양도세 수입은 2007년 11조3000억원을 정점으로 지난해 7조5000억원까지 감소했고, 취득세는 2006년 15조6000억원에서 2011년 이후 13조원대로 줄었다.
재산세가 늘어난 것은 토지 공시가격 상승의 영향이 컸다. 2010년 6월 전국 토지 공시가격이 평균 2.57% 오르면서 재산세는 그해 4조8000억원에서 2011년 7조6000억원으로 급증했다. 지난해 재산세는 8조원 걷혔다.
얼핏 보면 정부의 '보유과세 강화, 거래과세 완화' 기조와 세수 변화가 일치하지만, 실제 거래 활성화와는 거리가 멀었다. 거래가 점점 줄어드는 와중에도 부동산 관련 세금 부담은 늘었다.
◇ 땜질에 멍든 부동산 세금
부동산 관련 세금 부담보다 시장을 더 혼란에 빠뜨린 것은 땜질식 처방이었다. 참여정부 시절부터 끊임없이 쏟아낸 부동산 대책은 세금을 가만두지 않았다. 대부분의 대책에는 세금 제도의 손질이 필수 사항이었다.
2005년 도입한 종합부동산세는 거의 매년 과세 기준이 바뀌고, 예외규정도 끊임없이 신설됐다. 참여정부 시절 '헌법만큼 바꾸기 힘든 부동산정책'을 내세웠지만, 현재 종부세는 연간 1조원 정도의 '미니 세목'으로 위상이 약화됐다.
양도세도 규제 강화와 완화를 반복했다. 정부는 2004년부터 다주택자에게 최대 60%의 세율을 부담시켰다가 2009년부터 올해 말까지 한시적으로 일반세율(6~38%)을 적용하고 있다. 내년 이후에는 중과 규정을 아예 폐지하는 방안이 검토되고 있다.
1세대1주택자에 한해 양도세를 일부 감면해주는 장기보유 특별공제는 2008년과 2009년에 걸쳐 공제율을 최대 80%까지 높였지만, 지난 8일 기획재정부가 발표한 세법개정안에는 공제율을 60% 이내로 낮추기로 했다.
2011년 등록세와 합쳐진 취득세 역시 한시적인 감면 정책에 따라 세율이 오락가락하고 있다. 최근에는 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 취득세를 영구 인하하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다.
잦은 세법 개정은 정부의 정책 의도와 달리 부동산 거래를 동결시키는 부작용을 낳았다. 취득세나 양도세 등 거래 단계의 세금 부담을 높이거나 낮춰도 단기간에 다시 바뀔 것이라는 심리가 시장을 지배했고, 각종 대책들은 약발을 발휘하지 못했다.
오는 28일에는 박근혜 정부가 4.1대책에 이어 두 번째 부동산 대책을 내놓는다. 단기적 방편에 급급했던 다주택자 양도세 중과 완화와 취득세율 인하를 법적으로 고정시켜 시장의 혼란을 최소화한다는 방침이다. 잦은 세법 개정에 지친 부동산 시장에 활력을 불어넣을지 주목된다.
