'수동적 소득'(Passive Income). 노력을 거의 들이지 않아도 고정적으로 생기는 소득을 말한다. 미국 연방국세청(IRS)이 3가지로 소득을 구분했는데 사업소득(Active Income), 자본소득(Portfolio Income)과 함께 그 중 하나다.
부동산을 임대해 받는 월세나 은행에 돈을 예치해 두고 받는 이자 등이 이에 포함된다. 흔히 불로소득(不勞所得)이라고도 부른다.
지난달 26일 정부가 내놓은 '주택임대차시장 선진화 방안'에서 가장 눈에 띄는 내용은 세입자에게 월세 10%를 세액공제로 돌려준다는 내용이다. 하지만 그 속을 들여다보면 전세의 월세 전환을 촉진하고 나아가 월세라는 '수동적 소득'에 적극적으로 과세를 하겠다는 게 핵심으로 보인다.
◇ 세금, 집주인에게 거둬 세입자에게 돌려준다
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표면적으로 세액공제를 통해 월세 부담이 10% 줄어들면 세입자 입장에서 나쁠 게 없다. 전셋값이 줄곧 상승세를 보이는 걸 감안하면 중장기적으로 전세 대신 월세를 택하는 수요자들도 늘어날 수 있다. 전세 수요가 월세로 가면 전셋값 안정에도 도움이 된다.
하지만 정부 입장에서는 월세에 세액공제를 해주면 그만큼 세수가 줄어든다. 그렇다면 모자란 세수를 벌충해야 하는데 이것이 월세 소득이 있는 집주인에게 과세하는 것이다.
이번 방안에서는 '2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만원이하인 경우, 단일세율(예 14%)로 소득세를 분리과세키로 했다.
보유 주택이나 임대소득이 더 많으면 종합과세 대상에 포함해 과세(누진세율 적용)하는데 정부는 "미국 등의 경우에도 부동산임대소득은 수동적 소득으로 보아 사업소득과 과세상 달리 취급하고 있다"며 규모가 영세하고 소득의 성격이 다른 월세에는 완화된 기준을 적용한다는 것이다.
하지만 키 포인트는 그동안 세금을 물리지 않았던 월세 소득자에게 과세를 시작한다는 것이다.
◇ 세금 내게 된 다주택자, 전세 돌릴까 월세 올릴까
세금을 내지 않던 불로소득에 과세를 한다는 게 무슨 문제인가 할 수도 있지만 당장 다주택자들은 고민이 많아졌다. 세금을 내지 않던 임대소득에서 연간 한달 치 이상의 수입이 줄어들기 때문이다.
그렇다고 이들이 월세 놓던 집을 전세로 바꿀까? 다주택자 입장에서 월세보다 전세를 놓는 것이 유리하려면 주택가격이 상승해 자본이익이 생기거나 금리가 높아 전세금에 따른 이자를 월세만큼 받아야 가능하다. 하지만 이는 최근 경제상황과는 거리가 멀다.
결국 월세방식을 유지할 수밖에 없는 다주택자는 월세를 올려 세금 부담을 세입자에게 전가할 공산이 크다. 주택임대시장은 수요에 비해 공급이 적어 세입자가 '약자'인 것이 현실이기 때문이다. 세입자는 한 달 치 월세를 돌려받을 수 있지만 집주인이 부담할 세금만큼 월세를 올리면 남는 건 없는 셈이다.
이 같은 임대차 선진화 방안이 나왔지만 당장 전월세 가격에 영향은 없어 보인다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 2월 마지막주 아파트 전세는 서울이 0.16%로 78주 연속 상승했고 신도시와 수도권은 각각 0.01%, 0.03%의 상승률을 기록했다. 전 주와 비슷하거나 다소 둔화됐다.
한편 아파트 매매가격은 큰 상승세를 나타냈다. 재건축 규제완화를 중심 내용으로 한 국토교통부 업무보고 이후 상승세가 강해졌다. 서울은 재건축이 0.69% 상승한 것을 비롯해 평균 0.13% 올랐다. 이는 2009년 9월 첫 주(0.14%) 이후 가장 높은 주간 변동률이다. 신도시와 수도권은 각각 0.03%, 0.02%의 상승률을 기록했다.
