정부가 주택임대차시장의 수급 불균형을 해소하기 위해 ‘임대차시장 선진화 방안’(2.26대책)을 내놨다. 뼈대는 전세를 월세로 돌려 전세시장을 안정화하는 것이다.
현재 임대차시장은 세입자는 전세를 찾고, 집주인은 월세를 원하면서 전세물량이 달리는 현상이 지속되고 있다. 전세 품귀는 전세금 상승을 낳아 가계부채 증가의 한 원인이 되고 있다. 금융권의 전세대출금 규모는 2009년말 33조5000억원에서 작년 6월말 60조1000억원으로 3년6개월 만에 배 가까이 증가했다.
따라서 전세를 월세로 돌리면 당장 가계부채를 줄일 수 있고 이는 결국 내수시장을 살리는 부수효과도 얻을 수 있다.
전세입자들이 월세로 갈아타지 않는 이유는 월세가 전세보다 비용부담이 훨씬 크기 때문이다. 전월세전환율이 6~10%에 달하기 때문에 은행대출을 받아서 전세금을 올려주는 게 월세를 내는 것보다 이익인 것이다.
정부는 월세 부담을 낮춰야 전세→월세 전환이 가능하다고 보고 ①월세 공제혜택 확대(직접적인 월세 인하효과)와 ②임대주택공급 확대(간접적인 월세 인하효과) 방안을 내놓았다.
①월세 공제혜택을 확대하기 위해 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 바꿨다. 이렇게 되면 월세 50만원을 내는 세입자의 경우 21만6000원에서 60만원으로 환급 받는 금액이 커진다. 월세 부담이 연간 10% 줄어드는 셈이다.(전월세전환율 1%포인트 낮아지는 효과)
소득공제 신청 방식도 개선된다. 그동안은 집주인이 월세 영수증을 발급해 줘야 신고할 수 있었지만 앞으로는 월세임대차계약서와 월세납입 증명(계좌이체 확인서)만 있으면 된다. 이렇게 되면 전체 월세가구(355만가구)의 2.6% 수준인 소득공제 신청건수가 대폭 늘어날 것으로 보인다.
월세 공제 확대가 도리어 월세 부담을 늘리는 부작용을 낳을 가능성도 크다. 과세당국이 월세 공제로 줄어든 세수를 벌충하기 위해 집주인에게 임대소득세를 부과하게 되면 집주인은 그만큼을 월세에 전가할 수 있기 때문이다.
②공공임대주택 공급을 늘리기 위해 주택기금과 민간 기관투자자 등이 참여하는 리츠방식이 활용된다. 부채난에 시달리는 LH(한국토지주택공사)만으로는 공공임대주택을 확대하는데 한계가 있기 때문이다. 정부는 2017년까지 LH 직접건설과 리츠방식을 병행해 10년 공공임대주택을 당초 4만 가구에서 8만 가구까지 확대하기로 했다.
정부는 공공임대가 늘어나면 전월세전환율이 하락할 것으로 기대하고 있다. 현행 6~10%인 전월세전환율이 4~5% 수준으로 떨어지면 월세 부담이 확 줄어 월세를 선택하는 세입자가 늘어날 것이라는 얘기다. 전월세전환율이 10%에서 5%로 떨어지면, 전세 2억원을 월세로 바꿀 때 보증금 1억원+월세 83만원에서 보증금 1억원+월세 42만원으로 줄어든다.
문제는 이 같은 기대가 지나친 장밋빛이라는 점이다. 공공임대가 4만 가구 가량 추가로 늘어난다고 해서 민간임대 시장의 임대료가 떨어질 가능성은 낮다. 전문가들은 공공임대는 주로 택지지구에서 공급되기 때문에 기존 도시의 주택임대 가격에 미치는 영향은 제한적이라고 말한다.
■ 주택 점유 유형별 통계
전체 주택수 : 1767만 가구
자가(점유율) : 958만 가구(54.2%)
자가(보유율) : 1083만 가구(61.3%)
전세·월세 : 738만 가구(41.8%)
전세 : 383만 가구(21.7%)
월세 : 355만 가구(20.1%)
기타 : 71만 가구(4.0%)
(2010년 인구주택총조사)
