2016년부터 2주택 보유자가 전세를 놓으면 임대소득세를 내야 한다. 전세보증금이 6억 원이라면 집주인에게 부과되는 세금은 29만원이다. 다만 다른 소득이 없는 경우 9억 원까지는 세금이 부과되지 않는다.
현재 2주택 보유자는 115만 명을 넘는데 이 가운데 10~20% 가량이 세금을 부담할 것으로 추정된다.
◇ 부과대상자는
2주택 보유자 가운데 전세보증금을 3억 원 이상 받는 사람이 부과 대상이다. 전세금 3억~15억 원은 분리과세(세율 14%), 15억 원 이상은 종합과세(세율 6~38%) 대상이다.
전세금 15억 원을 월세소득(간주임대료)으로 환산하면 연 2088만원이 된다. 정부는 월세소득 2000만 원 이하는 생계형 임대소득자로 간주해 분리과세하기로 했다.
전세소득을 월세소득으로 바꾸는 방식은 3억 원 초과 전세보증금의 60%X정기예금 이자율(2.9%)이다. 전세보증금 15억 원의 경우 3억 원 초과분인 12억 원의 60%(7억2000만원)에 이자율 2.9%를 곱하면 2088만원이 나온다.
◇ 세금은 얼마
전세보증금 6억 원을 받고 세를 놓은 경우 임대소득세가 얼마나 나올까. 우선 6억 원을 월세소득으로 환산하면 연간 522만원(3억 원의 60%X2.9%)이 된다. 이 중 60%는 필요경비 명목으로 공제되므로 과세표준은 208만원이 된다. 여기에 세율 14%를 적용하면 내야할 세금은 29만원이다.
만약 집주인이 직장에 다니지 않고 다른 사업도 하지 않는다면, 임대수입 중 400만원을 소득공제 받기 때문에 세금을 내지 않아도 된다. 이처럼 임대수입만 있는 경우(생계형)는 전세보증금 9억 원까지 세금이 0원이다.
한편 3주택 이상 소유자가 받는 전세금에 대해서는 당장 올해부터 근로소득 사업소득 등과 합산해 종합과세한다.
◇ 2주택 보유자가 전세 놓는 경우
■대상
3억 원 이하 : 비과세
3억~15억 원 : 분리과세(14%)
15억 원 초과 : 종합과세(6~38%)
■간주임대료(전세금→월세금)
3억 원 초과 전세보증금의 60%에 정기예금 이자율(2.9%)을 곱해 산출
(15억 원인 경우 2088만원)
*간주임대료 : 전세금을 은행에 예치할 경우 이자수익이 발생할 것으로 가정하고 과세하는 것.
■과표
필요경비율 60% 공제
소득공제 400만원(다른 소득이 없을 경우에 적용)
■세금
보증금 3억원 : 0원, 0원(생계형)
4억원 : 10만원, 0원
5억원 : 19만원, 0원
6억원 : 29만원, 0원
7억원 : 38만원, 0원
9억원 : 58만원, 0원
10억원 : 68만원, 12만원
14억원 : 107만원, 51만원
15억원 : 종합과세, 종합과세
