경기도 광주 태전지구가 건설사들의 분양열기로 뜨겁다. 현대건설과 현대산업개발, 대림산업 계열 삼호가 각각 새 아파트를 내놓고 예비청약자들을 끌어모으는 데 안간힘을 다하고 있다.
3개사는 제 각기 특장점을 내세워 판촉에 나서고 있다. 하지만 같은 택지지구 내 인접 단지인 데도 분양가격은 많게는 3.3㎡당 160만원 가까이 차이가 난다.
전용면적 84㎡ 기준층 기준으로 볼때 힐스테이트의 경우 3억9270만원, 아이파크는 3억6560만원으로 분양가가 2710만원 차이가 난다. e편한세상은 현재 평균 예정가로 추정할 경우 3억3000만원대에 나올 전망이다. 이처럼 큰 분양가 차이의 이유가 뭘까?
| ▲ 지난 15일 힐스테이트 태전 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형을 관람하고 있다. |
◇ 바로 옆 단지인데 분양가 '천차만별'
현대건설이 시공하는 '힐스테이트 태전'은 지하 3층~지상 최고 23층 40개동으로 건립되는 초대형 단지다. 5지구(4·5·6블록) 1461가구, 6지구(7·8·9블록) 1685가구 등 총 3146가구 규모다. 전용면적 별로 ▲59㎡ 1001가구 ▲64㎡ 208가구 ▲72㎡ 1260가구 ▲84㎡ 677가구 등 모두 중소형으로 구성됐다.
분양가는 기준층 기준 공급면적 3.3㎡ 당 평균 1138만원이다. 전용면적에 비해 상대적으로 넓은 발코니 면적이 주어지는 전용 59㎡의 경우 분양가가 3.3㎡ 당 평균 1170만원대까지 올라가고, 탑상형인 72㎡B형은 3.3㎡당 1107만원으로 낮아진다.
현대산업개발이 짓는 '광주 태전 아이파크'의 경우 4지구에 지하 2층~지상 25층, 7개동, 640가구 규모로 건립된다. 전용면적과 타입별로 ▲59㎡ 70가구 ▲84㎡A 400가구 ▲84㎡B 170가구로 구성됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 힐스테이트보다 48만원 싼 1090만원에 책정됐다.
삼호가 두 단지보다 일주일 늦게 내놓는 'e편한세상 태전2차'는 지하 1층~지상 20층 17개동으로 지어지는 총 911가구 규모의 단지다. 전용면적과 타입에 따라 ▲59㎡ 109가구 ▲74㎡A 116가구 ▲74㎡B 59가구 ▲84㎡A 397가구 ▲84㎡B 112가구 ▲84㎡C 82가구 ▲84㎡ 36가구로 구성된다.
이 단지는 아직 분양가가 확정되지 않았지만 세 단지 가운데 가장 싼 3.3㎡당 평균 980만원선에 책정될 것으로 알려졌다. 힐스테이트 태전와 광주 태전 아이파크에 비해 3.3㎡당 각각 158만원, 110만원 저렴한 것이다.
광주시 측과의 분양가 협의 과정이 남아 있지만 먼저 분양한 단지보다 분양가를 낮게 책정하면 지자체 측이 이를 그대로 받아들이는 게 일반적이다.
◇ 8년간 금융비용..전략적 저가 분양
| ▲ 광주 태전지구 위치도 |
이처럼 3개 단지의 분양가가 다른 이유는 사업 기간과 구조가 제각각이기 때문이다. 힐스테이트의 경우 원시행사(위탁사)가 디에스디삼호(DSD삼호)로, 이 회사는 2007년 토지 매입 당시부터 현대건설과 지급보증 계약을 맺고 있는 상태다.
현대건설은 사업 시작 당시부터 지금까지 시행사가 특수목적회사(SPC)를 통해 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하고 있다. 사업이 오래 묶여있었던 만큼 그동안의 금융비용이 택지비에 포함돼 분양가가 올라갈 수밖에 없는 구조다.
아이파크 역시 원래 사업구조는 PF방식으로 진행됐지만 원시행사(진주개발)가 땅값 부담을 버티지 못하고 무너졌다. 부실채권(NPL)이 된 땅에 대한 채권은 태전동프로젝트금융투자㈜라는 새 시행사가 매입해 현재 사업을 진행하고 있다. 부실채권의 경우 공매를 거쳐 손바꿈을 하는 과정에서 시세보다 값이 낮게 매겨지는 게 일반적이어서 분양가를 낮출 수 있는 요인이 된다.
한 건설업계 관계자는 "힐스테이트 부지의 경우 분양가에 금융비용이 상당부분 포함된 데다 부지를 통과하는 송전선을 지중화하는 등의 공사비가 추가되면서 건축비가 높아져 분양가가 다른 단지보다 높아진 것"이라고 말했다.
e편한세상 태전2차의 역시 NPL 처리 과정을 거친 사업지이기 때문에 분양가가 낮아질 수 있다는 설명이다. 한 업계 관계자는 "e편한세상 브랜드라 해도 시공사가 대림산업의 자회사인 삼호라는 점에서 분양에 부담을 느꼈을 것"이라며 "가격경쟁력을 키우기 위해 전략적으로 시공비를 줄일 수 있는 설계를 적용한 듯하다"고 설명했다.
