월세시장 제대로 보자..'월세통계 대수술'

정부가 조사하는 월세 통계가 확 바뀐다. 보증금 비율에 따라 순수월세에 가까운 '일반월세'와 월세액이 적고 보증금 비중 높은 '준전세', 그 중간인 '보증부 월세' 등으로 분류해 통합한 월세지수를 만드는 식이다. 지금까지 월세 통계는 순수월세와 전세를 제외한 월세를 묶어 산출하는 방식이었다.

 

국토교통부와 한국감정원은 2일 '주택시장 구조변화에 대응한 주택통계 개선방안' 세미나를 열고 월세를 보증금 비중으로 세분화한 '월세통합지수'를 오는 8월(7월 조사분) 시범 발표할 계획이라고 밝혔다.

◇ 개편 배경

 

"2012년 6월 이후 전세가격은 지수상으로 완만한 상승세(연간 4.1%)를 나타내고 있으며, 월세가격(2012년 6월 통계생산)은 2012년 9월 이후 지속 하락세"(2014년 10·30 서민 주거비 부담 완화 방안)
 
정부가 월세 통계에 대대적으로 손을 댄 이유는 그동안 월세통계가 '엉터리'라는 타박을 받아왔기 때문이다. 지난 수년간 전셋값이 고공행진을 하는데 통계상 월세값은 오히려 하락하는 것으로 조사돼 "현실을 제대로 반영하지 못한다"는 지적이 많았다.

 

기존 감정원이 실시하는 월세 동향 조사는 표본이 전국 8개 시·도의 주택 3000가구에 불과했다. 또 조사대상 월세 모두를 전월세전환율을 적용, 순수 월세로 환산해 가격 지수를 계산하는 방식인 것도 단점이었다. 전세금이 급등하면 상대적 비율인 전월세 전환율(1년 월세/전세보증금)이 하락해 월세지수가 내린 것으로 나타나기 때문이다.

 

이는 주택임대차시장 불안에 대한 정부의 안일한 대응을 불렀다. 작년 10월 전월세 대책 발표 당시 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관은 "월세까지 합쳐서 보면 (주택시장은) 안정세를 유지하고 있다"고 말한 것도 이런 통계에 근거한 것이었다.

 

 

새로 나올 월세통합지수는 기존 월세 통계의 조사 범위를 대폭 늘리고 유형을 세분한 것이 특징이다.

 

우선 전국 2만여구를 대상으로 한 기존 감정원의 매매·전세 동향 조사와 통합해 조사표본 수를 종전보다 8배 이상 늘려 반영할 계획이다. 가격 지수 산출 방식도 종전 산술 평균에서 매매·전세 조사 때 사용하는 기하 평균으로 바뀐다.

 

월세 유형은 보증금 규모에 따라 ▲일반월세(월세 보증금이 2년치 월세 이하) ▲준전세(보증금이 전세금의 60% 이상) ▲보증부 월세(보증금이 일반월세와 준전세 사이)로 분류된다. 그 뒤 유형별 중위값에 실제 거래량 가중치를 적용, 통합월세지수를 구하는 식이다.

 

 

김세기 한국감정원 주택통계부장은 "기존 월세지수는 다양한 월세 구조를 반영하는데 한계가 있고 전환율 변동 영향을 크게 받았지만 새 월세통합지수는 다양한 보증금-월세 조합의 시장상황을 반영해 체감도가 높아질 것"이라고 말했다.

 

국토부와 감정원은 다음 달까지 의견 수렴을 거쳐 각 월세 유형을 나누는 보증금 기준과 명칭을 최종 확정할 예정이다. 오는 8월(7월 조사분)부터 시범 통계를 생산하고 내년부터는 정식으로 이 통계를 발표할 예정이다.

 

 

새로운 월세 통계가 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되고 있는 주택 임대차시장의 현실을 제대로 반영할지는 미지수다.

이날 세미나에서 '월세통계 개선 및 전월세통합지수 개발' 연구용역 보고서를 발표한 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "향후 축적될 월세시장 관련 지표는 월세와 전세 시장에 대한 이해 폭을 넓히고 매매시장과의 구조적인 관계를 살펴볼 수 있는 창구를 열어줄 것"이라고 말했다.

 

다만 "새로운 시도인 전월세통합지수의 시범생산 이후 지속적인 보정과 개선작업이 요구된다"며 "또 향후 실거래 사례에 기반한 임대료지수의 개발과 생산이 요구된다"고 덧붙였다.

 

세미나에 참석한 이상영 명지대 교수는 "순수월세의 경우 확정일자를 신고하는 경우가 적어 거래량 가중치를 판단하기 어려운 부분이 있다"며 "실제 전월세시장 변화의 체감도를 얼마나 반영할 수 있을지는 지켜봐야 할 것"이라고 지적했다.

 

조명래 단국대 교수는 "표본이 늘어난다고 해도 편차가 있을 수밖에 없다"며 "시장이 급변하는 상황에서 지수를 보완하는 것보다는 임대주택 등록제를 도입해 통계로 활용하는 게 더 낫다"고 말했다.