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전·월세전환율 6%→5% 인하 '무용지물'

  • 2015.12.09(수) 14:10

계약기간 중 월세 전환시 세입자 부담 줄어
신규 계약엔 적용 안돼..주거안정 실효성 '의문'

전세에서 월세로 바꿀 때 적용되는 전·월세전환율 상한선이 낮아진다. 현행 6%에서 5~5.5% 수준으로 인하될 전망이다. 

 

저금리 영향으로 전세 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례가 많아지는 상황에서 세입자가 월세 부담을 다소나마 줄일 수 있는 여건이 마련된 것이다.

 

그러나 이 전환율은 기존 임대차 계약기간 중에만 적용이 가능하기 때문에 실제 효과는 '유명무실'할 것이란 지적이 많다.

 

국회 서민주거복지특별위원회는 지난 8일 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 전·월세전환율 상한선의 산식을 바꾸는 내용의 주택임대차보호법 개정안에 대한 의견서를 통과시켰다.

 

현행 전·월세전환율 상한선은 '곱하기' 방식으로 산정돼 운영중이다. 기준금리(현재 1.5%)에 시행령으로 정한 배수(4배)를 곱한 6%다. 개정안에서는 이 산식을 기준금리(1.5%)에 시행령으로 정하는 일정비율을 '더하는' 방식으로 바꾸기로 했다.

 

정부는 대통령령으로 정할 'α값'을 3.5%, 또는 4.5%로 할 예정이어서 개정 후 전·월세전환율 상한선은 5%나 5.5%로 내려가게 된다.

 

이 개정안은 법제사법위원회에 계류돼 있는 정성호 새정치민주연합 의원의 발의안에 대한 일부 수정 방안이다. 이번 특위에서 통과된 만큼 이변이 없는 한 법사위 검토를 거쳐 전체회의 의결까지 입법절차를 밟게 된다.

 

▲ 2014년 월세 실거래건의 월세대비 보증금액 분포(자료: 국토교통부)

 

이렇게 되면 임대차 계약기간 중 전세 보증금 일부를 월세로 전환해 '준전세(보증금이 전세의 60% 초과하는 수준)'나 '준월세(보증금이 전세의 10~60% 수준)'로 돌릴 때 낮아진 상한선을 적용 받을 수 있다. 세입자 입장에서는 월세 부담을 다소나마 줄일 수 있는 것이다.

 

예를 들어 보증금 2억원 중 1억원을 월세로 돌리려면 현재는 전환율 6%를 적용해 연 600만원, 월세 50만원이 최대 금액이 되지만, 전환율이 5%로 낮아지면 연 500만원, 월세 41만6700원을 상한선으로 잡고 집주인(임대인)과 협상할 수 있다.

 

특히 현재 한국은행 기준금리의 추가인하 여지가 적기 때문에 향후 기준금리가 오르게 되면 '곱하기'에서 '더하기'로 바뀐 방식이 세입자에게 유리하게 작용한다.

 

현재 1.5%인 기준금리가 2%로 인상될 경우 현재 산식에서는 전환율 상한선이 6%에서 8%로 2%포인트 상승하지만, 개정되는 산식을 통해서는 기준금리 인상분 만큼인 0.5%포인트만 올라간다. 기준금리 변화에 따른 전환율 변동폭이 축소되는 것이다.

 

하지만 전·월세전환율 상한선 인하의 실제 효과는 극히 제한적일 것이라는 관측이 많다. 주택임대차보호법상 전환률 적용은 기존 계약기간 중 전세에서 월세로 돌릴 때만 적용되고, 신규 계약이나 연장계약에는 적용되지 않기 때문이다. 전세에서 월세(반전세)로 바꾸는 경우는 대부분 재계약 때 이뤄지는 게 현실이다.

 

이 때문에 야당과 일부 시민단체들은 전·월세전환율 인하와 함께 '계약갱신청구권'이나 '전·월세상한제' 도입해야 한다고 주장한다. 계약 만료 후 기존 세입자가 종전 조건대로의 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하자는 것이다.

 

하지만 정부와 여당은 이 경우 제도 시행 전 집주인이 전월셋값을 크게 올릴 가능성이 있다는 점, 기존 세입자는 혜택을 볼 수 있지만 신규 계약을 하려는 이들은 임차비용이 더 증가할 수 있다는 점 등을 들어 반대하고 있는 상황이다.

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