"국지적 과열 현상이 지속되고 있고, 이런 현상이 다른 지역까지 확산될 경우 장래 주택경기 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 큰 부담이 될 우려가 있다. (중략) 투자목적의 과도한 수요 등에 의한 과열현상이 계속 이어질 경우 단계적·선별적인 시장 안정시책을 강구해 나갈 계획이다."(10월14일 국회 국토교통위원회 국토교통부 종합감사, 강호인 국토부 장관)
주택당국이 서울 강남권 재건축의 과열에 대해 '맞춤형 처방'을 내놓을 수 있다는 입장을 내놨다. 지역별 차별화가 뚜렷해지고 있는 점을 감안해 국지적 상황에도 대응 필요를 느꼈다는 것이다. 유력 카드로 2011년 이후로 명맥이 끊긴 '투기과열지구' 지정 가능성이 거론된다.
| ▲ 지난 10월12일 '제2차 해외건설 진흥회의'에 참석한 강호인 장관이 발언하고 있다.(사진: 국토교통부) |
◇ 주택당국 '과열 리스크' 우려 드러내
강호인 국토부 장관은 지난 14일 국정감사에서 김현아 의원(새누리당)의 현 주택시장 상황에 대한 질문에 "전반적으로는 안정적 흐름을 보이고 있지만 강남 등 재건축 단지 중심의 단기 집값급등, 아파트 청약시장의 이상과열 등 국지적 과열이 나타나고 있는 것은 사실"이라고 답했다.
그는 "위험을 선제적으로 관리"해야 한다면서 "시장 상황에 대한 맞춤형 처방", "적절하고 신속한 조치" 등을 언급하며 과열 완화를 위한 수요 규제책 시행 가능성을 내비쳤다.
정부는 지난 8·25 가계부채대책에서 주택시장 '하방 리스크' 관리를 위한 방안들을 내놨다. 시장이 급격하게 위축되면 경착륙 과정에 가계부채 부실 등이 커질 수 있다는 인식이 깔려 있었다. 그래서 공급과잉을 완화할 수 있는 공급조절책이 대책에 담겼다.
반면 정부는 강남 재건축·일부 지역 청약 과열 등 시장 평균범위 상단 밖에서 나타나는 '상방 리스크'에 대한 관리 내용은 대책에 넣지 않았다. 일부 시장에 대해서라도 '과열'이란 진단을 공식적으로 내리고 이에 대한 처방전을 꺼내 들었을 때 올 수 있는 급격한 시장 위축 우려 때문이었다.
그러나 최근 상방 리스크가 커지면서 수요 억제책도 필요하다는 쪽으로 당국의 스탠스가 이동한 것으로 보인다. 최근 강남 3구(강남·서초·송파) 지역 재건축 아파트값은 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘어섰다. 서울 아파트값 월간 상승률이 연중 최고치를 보이는 것도 배경이다.
◇ '투기과열지구'도 조심스러운 이유
집값 급등과 청약과열을 누그러뜨릴 수 있는 수요규제책은 분양권 전매제한 기간을 늘리거나, 청약 1순위 참여나 재당첨을 제한하는 등의 규제가 있다. 하지만 이를 전면적으로 도입하는 것은 시장 급랭을 부를 수 있어 더 위험하다. 주택당국이 신중한 이유다.
그렇기 때문에 국지적 과열을 정밀 타격할 수 있는 '투기과열지구' 지정이 가장 유력한 대응책으로 거론된다. 투기과열지구는 2000년 초 집값 급등기에 도입됐다가 주택경기 침체가 심화된 2011년 말 강남 3구의 해제를 끝으로 현재는 지정된 지역이 한 곳도 없다.
| ▲ 2011년 12월 강남 3구 투기과열지구 해제 고시(자료: 국토교통부) |
현재 지정 여건은 충분하다. 주택법상 투기과열지구는 '주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳', '주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳'에 지정한다. 국토부령에 정해진 기준 중 하나라도 충족하면 지정할 수 있다.
요건은 ▲주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약률이 10대 1을 넘는 곳 ▲주택분양계획이 직전보다 30% 이상 감소한 곳 ▲주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 전년보다 급격하게 감소한 곳 ▲주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 곳 등이 있다.
투기과열지구로 지정되면 수도권과 충청권의 경우 '주택공급계약 체결이 가능한 날'부터 5년간 분양권을 전매할 수 없고 그 외 지역은 1년간 분양권 전매가 제한된다. 또 주택담보대출인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)도 강화된다. 청약 1순위 자격 제한도 이뤄진다.
하지만 투기과열지구 지정 역시 강력한 효과 때문에 주변 시장의 급랭 우려를 완전히 거둘 수 없다. 특히 도시및주거환경정비법에 의해 '재건축 조합원의 지위 양도가 제한되는 것'을 주택당국이 가장 곤혹스러워 하는 것으로 알려졌다. 입주권 전매가 제한되면 거래가 동결되고 나머지 시장으로 여파도 커질 것이란 우려다.
이 때문에 조합원 지위양도 제한처럼 시장 여파가 큰 내용은 제외함으로써 부작용을 최소화한 뒤 투기과열지구를 지정하는 방안이 유력한 것으로 관측된다. 국토부 관계자는 "아직은 시장 상황을 좀 더 지켜봐야하는 단계"라며 "대책이 필요하다면 전체 주택시장에의 영향을 최소화 할 수 있는 국지적, 선별적 방안이 담기게 될 것"이라고 말했다.
