정부가 예고한 부동산 시장대책 발표가 임박하면서 그 수위에 관심이 쏠리고 있다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 기준 강화 외에 주목받고 있는 것은 투기과열지구 지정과 같은 고강도 규제 카드까지 꺼낼 것인지 여부다.
현재로선 정부가 일단 투기과열지구를 지정하기 보다는 이보다 약한 단계 제도인 조정대상지역 지정을 확대하거나, 전매제한 등의 효력을 강화하는 방안이 나올 것이란 관측이 우세하다.
국토교통부가 전날부터 관계부처 합동으로 현장단속을 시작했고, 서울과 부산, 세종 등 지역에 대해 모니터링을 강화하는 등 일단 행동에 나선 만큼 전체적인 시장 분위기 등을 봐가며 규제 강도를 높여갈 가능성이 높다는 분석이다.
투기과열지구는 과열된 시장을 안정시킬 수 있는 동시에 자칫 시장 자체를 위축시킬 수도 있는 고강도 규제이기 때문이다. 투기과열지구는 2000년대초 집값 급등기에 도입됐다가 주택경기 침체가 심화된 2011년말 강남 3구(강남·서초·송파구) 해제를 끝으로 현재는 지정된 지역이 없다.
지난해에도 서울 강남권 등 일부 지역이 과열을 보이자 투기과열지구로 지정하는 방안이 검토됐지만 시장 위축 등의 우려에 조정대상지역으로 대체됐다. 이번에도 조정대상지역을 확대·강화하는 한편 금융규제를 가하는 등의 방식으로 접근할 가능성이 높다는 관측이다. 여기에 추가적인 조치들이 더해질 수도 있다.
현재 지정된 전국 37개 지역 조정대상지역 내에서는 1순위 청약자격이 제한된다. 세대주만 1순위로 청약을 할 수 있고 세대원은 2순위로 청약 신청만 가능하다.
또 재당첨 제한 규정이 적용돼 과거 5년이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없는 세대에 속해야 청약을 할 수 있다. 1주택을 보유하고 있으면 1순위로 청약신청이 가능하지만 2주택을 보유하고 있으면 2순위로만 청약할 수 있다.
조정대상지역 지정의 가장 강력한 효력은 분양권 전매제한 기간 설정이다. 분양 계약자가 분양권을 팔 수 없는 기간이 길게는 소유권 이전 등기(입주)때까지로 묶인다.
| ▲ 11.3 대책에서 지정된 조정대상지역의 지역별 전매제한 효과 |
만일 정부가 규제 수위를 더 높여 투기과열지구 카드를 꺼낸다면 최근 모니터링을 강화한 지역이 그 대상일 가능성이 높다. 서울 강남 4구나 세종, 부산 등이다.
투기과열지구는 ▲주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약률이 10대 1을 넘는 곳 ▲주택분양계획이 직전보다 30% 이상 감소한 곳 ▲주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 전년보다 급격하게 감소한 곳 ▲주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 곳 등의 요건이 충족된 경우 지정할 수 있다.
투기과열지구로 지정되면 주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지인 최장 5년 동안 분양권 전매제한을 받게 된다. 분양가 상한제 적용을 받지 않는 민영주택까지 포함돼 적용된다. 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 초과는 3년까지 분양권을 전매할 수 없다.
| ▲ 투기과열지구-조정대상지역 지정요건 비교(자료: 국토교통부) |
또 아파트 분양 시 5년 이상 무주택세대주에 한해 우선공급이 이뤄지게 되며, 1가구 2주택자·5년내 당첨사실이 있는 자 등도 조정대상지역처럼 청약 1순위 자격이 제한된다.
특히 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없게 되는데 이 점이 작년 11.3 대책에서 투기과열지구 지정이 유보된 이유로 꼽힌다. 재건축 추진 아파트를 사도 입주권을 확봐할 수 없기 때문에 매매거래가 심각하게 위축될 수 있다는 우려가 있었다. 또 지역조합 조합원 선착순 모집도 금지된다.
투기과열지구에서는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)도 강화된다. 현재 LTV와 DTI는 각각 70%, 60%이나 6억원 이상 주택의 LTV, DTI는 모두 40%로 낮아진다.
정부의 부동산 대책 발표도 임박한 것으로 보인다. "부동산 투기는 좌시하지 않겠다"고 강조한 김동연 경제부총리가 본격적인 업무를 시작했고, 김현미 국토교통부 장관 후보자의 인사청문회도 15일로 예정돼 있기 때문이다. 이르면 주말, 아니면 다음주에는 대책을 내놓지 않겠냐는 관측이다.
