문재인 정부가 끓어오르는 주택시장 수요를 진정시키기 위해 곧 첫 부동산 안정 대책을 내놓을 전망이다. 이번 대책에는 약 8년만에 다시 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제를 강화하는 내용이 담길 것으로 예상된다.
주택시장으로 유입되는 돈줄을 '풀고 죄는' 방식인 금융 규제는 2002년 이후 '강화' 방향으로 13번, '완화' 방향으로 4번 조정이 있었다. 가장 최근의 조치는 2014년 8월 박근혜 정부에서 LTV를 50~60%에서 70%로, DTI를 50~60%에서 60%로 완화한 것이다.
14일 부동산114에 따르면 지금까지 총 13번의 금융규제 강화 조치 가운데 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 실제로 재건축 시장을 안정세로 이끈 것은 9차례로 파악된다. 규제 효과에 대한 성적을 야구 타율에 비하자면 6할9푼2리가 되는 셈이다.
LTV는 참여정부 시기인 지난 2002년 9월 주택가격 안정화 정책의 일환으로 처음 도입됐다. 최초 기준은 집값의 60%로 잡혔는데 도입 직전 1년간 강남 3구 재건축 아파트 가격은 56.3%의 초급등세를 보이고 있었다. 그러나 도입 후 1년간 상승률은 24.0%로 낮아졌다. 상승세가 꺾이진 않았지만 가파른 기울기를 둔화하는 정도의 효과는 본 것이다.
이어 2003년 6월에는 투기지역 만기 3년이하 대출에 대해 LTV를 50%로 강화하는 조치가 있었다. 하지만 성공적이라할 만한 효과는 보지 못했다. 강남 3구 재건축 가격은 이 조치 직전 1년간 25.4% 상승했던 것이 직후 1년간은 16.1%로 둔화됐지만, 조치 앞뒤 3개월만 따질 져보면 이전 9.5%에서 이후 13.6%로 오히려 상승률이 높아졌다.
가장 드라마틱한 금융 규제 효과가 나타난 것은 같은 해 10월이었다. LTV를 투기지역 만기 10년이하 대출까지 50%로 강화한 때다. 이 조치 전 1년간 27.8%, 3개월간 14.0% 뛰었던 강남 3구 재건축은 이후 1년간 -4.1%, 3개월간 -4.6%의 변동률을 보이며 가격이 하락 반전했다.
반면 금융규제 강화 차원의 마지막 조치가 나온 2010년 10월의 경우 조치 전후로 시장 흐름에 큰 변동이 없었다. 조치 전에도 강남 재건축 가격이 1년간 4.0% 하락하고 있었는데 이후 1년은 2.2% 하락하는 약세가 이어졌다. 이는 주택 시장 안정보다는 금융권 건전성 확보를 위해 수도권 LTV 규제를 비은행 금융기관까지로 확대하는 내용이었다.
대략 주택시장 안정을 위한 정부의 금융규제 강화 기조는 2002년 도입 이후 2009년까지 이어졌다. 이 기간 강남권 재건축 아파트 가격은 2006년에서 2008년 사이 전고점을 찍을 때까지 전반적 상승세를 보인뒤 안정세가 확보된 것으로 해석된다.
실거래 사례를 보면 대표 재건축 단지인 강남구 개포주공1단지 전용 35.44㎡의 경우 2006년 2월 4억원에 거래되던 것이 2007년 10월에 6억2550만원까지 뛰어 거래됐다. 그러나 이후 강화된 금융규제가 정착한 뒤 다시 완화 기조로 돌아설 무렵인 2012년 7월에는 다시 5억원까지 실거래 몸값을 낮췄다.
송파구 잠실주공5단지 전용 76.5㎡ 실거래가는 2006년초 10억원 안팎에서 2007년말 12억원까지 올랐다가 2011~12년에는 9억원 안팎까지 가격이 낮아졌다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "정도의 차이는 있지만 2010년 10월을 제외하고는 장기적으로 대출 규제 강화는 매매시장 가격 상승 기조를 누그러뜨리는 효과가 있었다"며 "특히 강남 3구 재건축의 매매가격 급등을 제어하는 효과가 크게 나타났다"고 설명했다.
반대로 주택경기 부양 등을 목적으로 LTV·DTI를 완화하는 조치는 4번 가운데 3번 의도한 효과를 거둔 것을 나타났다. 함 센터장은 "금융권 카드 사태가 발생한 2004년 일시적으로 10년이상 대출의 LTV를 70%로 늘렸을 때를 제외하고 2008년 11월, 2010년 8월, 2014년 7월에는 시장 침체를 완화하거나 상승 기조로 돌렸다"고 분석했다.
| ▲ (자료: 부동산114) |
