정부가 오는 3일 부동산 시장 안정을 위한 대책을 발표키로 하면서 최근까지 과열 양상을 빚어온 강남 3구(강남구·송파구·서초구)와 강동구 등 강남권 부동산 시장은 급격한 소강상태에 빠졌다.
발표를 하루 앞둔 시점에 집주인들은 애초 내놨던 가격보다 2000만~3000만원씩 값을 낮춰 매물을 내놓기도 하지만 집을 사려던 이들은 입질을 멈췄다. 시장 규제가 발표되면 아파트값이 더 떨어질 수도 있다는 기대 때문이다. 하지만 대책 강도가 시장 예상보다 약할 경우 다시 집값이 뛸 수 있다는 예상도 나온다.
서울 강남구 개포동 M공인 관계자는 "어떤 대책이 나올지 불확실성이 극대화된 시점이기 때문에 거래가 멈춘 것일뿐, 강남 재건축이라는 희소상품에 대한 투자 관심이 꺼진 것은 아니다"라며 "어떤 내용이 담기느냐에 따라 대책 발표를 앞두고 숨고르기를 한 시장의 뜀박질 방향이 결정될 것"이라고 말했다.
◇ '숨고르는 강남'..솜방망이라면 재급등 우려
| ▲ 서울 강남권 중개업소에서 보이는 아파트 단지/이명근 기자 qwe123@ |
2일 부동산114 조사에 따르면 지난 주(10월28일 기준)강남구 재건축 아파트값은 전주보다 0.02% 하락했고 송파구의 재건축 단지도 0.03% 하락했다. 서울 재건축 아파트값은 33주 만에 상승세를 멈췄다.
하지만 그 직전까지 강남권의 집값 상승세는 전국 최고 수준이었다. 한국감정원 조사에서 지난 10월 서울 강남구 주택가격지수는 전월 대비 1.14% 상승했다. 올해 들어 가장 높은 월간 상승률이자 전국 1위다. 아파트만 추려 볼 경우 상승률은 1.56%로 더 높았다.
강남구 주택가격은 전년말 대비로 4.31%, 전년 동월 대비로는 5.16% 올랐다. 이 역시 제2공항 호재가 있는 제주시와 서귀포시를 제외하곤 전국서 가장 높은 수준이다. 전국 주택가격 상승률은 전년말 대비 0.49% 전년 동월 대비 0.96%에 그치는 것과 비교하면 상승세가 남다르다.
강남권 중개업소 일선에서는 지난달 하순 이후 보이는 주택거래 정체 및 호가 하락을 '일시적'이라고 보고 있다. 여름 이후 가격 추세와 수요자들의 움직임을 볼 때 재건축 성사 가능성에 기대를 둔 중장기 투자 수요가 적지 않다는 것이다.
서초구 잠원동 J공인 관계자는 "재건축 입주까지 5년은 기다려야 할 중층 아파트도 길게 보고 사두겠다는 이들이 여전히 있다"며 "규제 강도에 따라 차이는 있겠지만 대책이 발표돼 불확실성이 걷히고 나면 다시 사고팔 가격선이 정리되고 거래도 붙을 것"이라고 예상했다.
일각에서는 이번 대책에 담기는 규제가 분양권 전매나 청약 자격을 제한 하는 식으로 분양시장에만 한정될 경우 기존 재건축 추진아파트가 더욱 반사이익을 볼 수 있다는 관측도 나온다.
◇ "투기과열지구 지정" vs "침체는 막아야"
| ▲ 강남권 일대 중개업소 /이명근 기자 qwe123@ |
분양시장의 열기는 비단 강남만의 얘기는 아니다. 금융결제원과 부동산114에 따르면 지난달 전국적으로 분양된 총 74개 단지 중 63곳(85.1%이 1순위에서 입주자 모집을 마쳤다. 총 4만19가구가 일반분양된 가운데 모인 청약 건수는 총 82만840명이었다. 청약자수는 역대 최대 규모다. 산술적으로 경쟁률이 20.5대 1 수준이다.
특히 서울시와 부산광역시, 경상남·북도, 전라남·북도 등 6개 광역시도는 지난달 공급된 새 아파트가 모두 1순위에서 청약이 마감됐다. 서울의 경우 1순위 청약 경쟁률도 평균 33대 1로 올해들어 가장 높았고 부산은 평균 188대 1을 넘었다.
정부는 이런 상황에도 주택시장의 과열이 강남 재건축 시장에 국한돼 있다고 보고 있다. 전국 전반적으로는 아직 하방 위험이 도사리고 있기 때문에 자칫 강한 규제를 내놓게 되면 시장이 급격히 위축될 것이라는 판단이다. 국토교통부가 '선별적·단계적 대응'을 고수하는 이유다.
하지만 저금리로 주택 시장 전반에 투자수요가 넘치고 있는 것을 감안하면 어지간한 규제로는 시장을 진정시키기 어렵다는 지적이 나온다. 더불어민주당 서민주거태스크포스(TF)에서는 "과열된 재건축 투기지역과 풍선효과가 나타날 인근 지역까지 투기과열지구로 지정하면 된다"는 요구까지 나온다.
투기과열지구로 지정할 경우 해당지역은 청약 1순위 자격 제한, 분양권 전매 제한 등의 분양시장 규제 외에도 재건축 조합원 지위양도 제한 등의 규제가 적용된다. 청약 과열 외에 기존 주택의 가격 급등세도 누그러뜨리는 효과를 기대할 수 있다.
하지만 주택업계를 비롯한 일각에서는 투기과열지구 지정 시 시장의 급격한 냉각을 우려하고 있다. 한국주택협회는 최근 "투기과열지구 지정은 심리적 영향이 커 실수요자의 피해와 부동산 가격 급락이 우려된다"며 "부정적 요인은 최소화하면서 투기수요를 억제할 수 있는 맞춤형 대책을 마련해달라"고 촉구하기도 했다.
