정부가 서울 전지역과 경기·부산 일부 지역, 세종특별시를 시장과열 완화가 필요한 '조정지역'으로 묶는다. 이들 지역은 투기과열지구 지정 효과 중 ▲전매제한 기간 연장 ▲청약 1순위 자격 제한 ▲재당첨 제한 등의 규제가 적용된다.
대상 지역의 신규 아파트 분양 때 단기차익을 바라고 뛰어드는 투기적 청약 참여를 억제해 실수요자의 당첨기회를 확대하겠다는 것이다. '수십~수백 대 1'로 솟구친 청약경쟁률을 낮추면 건설사가 분양가를 높일 수 있는 여력이 줄어들어 시장 안정 여건이 조성될 수 있다는 게 정부 판단이다.
당초 서울 강남권과 부산 해운대 정도가 규제 대상 지역으로 예상된 것을 감안하면 지역 범위는 넓어졌다. 하지만 최근 수개월간 급등세를 나타낸 강남권 재건축 추진 아파트 등 기존 매매시장의 온도를 낮추는 내용은 이번 대책에 담기지 않았다.
◇ 청약 가수요 걷어내기 '3종 카드'
국토교통부는 3일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 중심으로 한 주택시장 대책을 발표했다. 이번 대책에는 '(실수요 중심의 시장형성을 통한) 주택시장의 안정적 관리방안'이란 이름이 붙었다. 말 그대로 신규 주택분양 시장에 차익 목적의 '가수요'를 걷어내는 게 골자다.
이번 대책은 이상 과열현상이 나타나는 서울·경기·부산·세종의 청약시장만을 대상으로 했다. 서울을 비롯한 37개 자치단체(시·군·구)가 '청약 조정대상지역'으로 지정돼 청약 규제가 강화된다.
서울의 경우 25개 구 전역이 조정지역에 포함됐다. 경기도에선 과천·성남시 전역과 하남·고양·남양주·화성(동탄2신도시) 공공택지가 들어갔다. 지방에선 부산 해운대·연제·동래·수영·남구의 민간택지, 세종시는 공공택지가 조정지역으로 지정됐다.
박선호 국토교통부 주택토지실장은 "조정지역은 집값 상승률이나 청약경쟁률이 과도하게 높거나 주택보급률·자가주택비율이 평균보다 떨어지는 곳, 청약시장에 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역 중 정량 평가 기준에 정성평가를 더해 선정했다"고 설명했다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@, 자료: 국토교통부 |
국토부는 서울 강남·송파·서초·강동구 등 강남 4구와 과천시에 대해선 분양권 전매를 '소유권이전등기 시(입주시점)'까지 제한하기로 했다. 분양권 계약뒤 6개월~1년 뒤면 가능했던 분양권 전매를 사실상 금지한 것이다.
또 강남 4구를 제외한 서울 21개구와 성남·하남·고양·남양주·화성, 세종 등지 조정지역은 공공택지의 경우 입주 시점까지, 민간택지의 경우 현재보다 1년 늘어난 1년6개월간 분양권 전매가 제한된다.
다만 부산은 주택법상 지방 민간택지가 분양권 전매제한 대상이 아니어서 전매제한 강화 대상에서 빠졋다. 전매제한 강화와 관련한 규정은 이날 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 당장 적용된다.
◇ '조정지역' 법제화..분기별 지정·해제 심사
이와 함께 조정지역으로 지정된 모든 곳은 1순위 제한, 청약 재당첨 제한 등 규제도 적용된다. 즉 ▲세대주가 아닌 사람 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람 ▲2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람 등은 조정지역 내 청약 시 1순위에서 제외된다.
또 조정지역이 과밀억제권역에 속하는 서울·과천·성남·하남·고양·남양주시의 당첨자는 전용면적 85㎡ 이하인 주택 기준 5년, 과밀억제권역에 속하지 않는 조정지역은 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정지역과 투기과열지구의 민영주택 등에 재당첨이 제한된다. 1순위 제한과 재당첨 제한은 제도 정비를 거쳐 이달 중순께부터 시행된다.
정부는 이밖에 청약시장 가수요를 걷어내기 위한 세부 규정들도 손봤다. 조정지역에서 분양하는 아파트의 계약금을 종전 5% 이상에서 10% 이상으로 정하고, 2순위 청약도 청약통장이 있어야 가능하도록 했다. 아울러 청약 1순위 접수일을 당해 지역과 나머지로 나누도록 해 청약경쟁률이 부풀어 보이는 것을 방지토록 했다.
| ▲ 아크로리버뷰 모델하우스에서 방문객들이 단지 모형을 관람하고 있다.(사진: 대림산업) |
또 내년부터 85㎡ 이하 민영주택에 대해 청약가점제 시행여부·비율을 지방자치단체장이 결정하도록 한 것도 조정지역에서는 시행을 유보키로 했다.
국토부는 주택법 등을 개정해 조정지역을 투기과열지구와 같은 법정지구로 규정하고, 분기 또는 반기 등 정례적으로 주거정책심의위원회를 통해 지정·해제하면서 탄력적으로 운영할 계획이다. 또 청약 과열이 꺼지지 않거나 매매시장 분양까지 불안이 확대되면 투기과열지구로 지정하는 방안도 검토하기로 했다.
박선호 실장은 "분양시장 청약 과열에서부터 시작된 일부지역의 시장 불안을 누그러뜨리기 위한 조치"라며 "저금리 기조로 투자목적 수요가 주택시장이 많이 유입되면서 국지적 과열현상이 나타난 것이 향후 주택경기가 조정을 맞을 때 가계와 거시경제에 부담을 줄 수 있다는 판단에 따라 대책을 마련했다"고 말했다.
