# 경기도 의정부 사는 이모씨(42)는 부인의 셋째 출산을 앞두고 이사를 계획중이다. 식구가 느는 만큼 10년전 산 집보다 조금 넓혀가고 싶다. 하지만 8.2 부동산대책으로 계획이 헝클어졌다. 바라던 '인(in) 서울'은 투기지역, 투기과열지구 지정으로 대출이 까다로워졌고, 규제지역으로 지정되지 않은 거주지 주변도 예전만큼 대출을 받지 못한다. 연소득이 6000만원을 넘기 때문이란다. 지난달부터 집을 내놨지만 대책이 나오고 난 뒤 집 보러 오는 이도 끊겼다.
# 서울 동작구 흑석뉴타운에 아파트를 한 채 가진 박모 씨(43)는 얼마전 용산 한 분양아파트에 당첨이 됐다. 그는 새 아파트 분양금의 60%인 중도금을 대출로 해결하려 했다. 하지만 8.2 대책 규제로 중도금 대출이 분양금의 30~40%로 제한된다는 얘기가 전해졌다. 용산구 담보인정비율(LTV) 상한선이 낮아진 탓이다. 계약금까지 냈는데 중도금을 못 채우는 건 아닌지 걱정이란 게 그의 얘기다.
정부가 "주택시장 투기수요를 차단하고 실수요 중심의 시장을 형성한다"는 취지로 '8.2 부동산대책'을 내놨지만 실수요자들의 불만도 적지 않았다. 이번 대책으로 인해 대출에 제한이 생기는 등, 적용되는 기준이나 본인 상황에 따라 제약을 받게 됐기 때문이다. 앞서 제시한 두 사례가 대표적이다.
이처럼 8.2대책으로 인한 실수요자들의 한숨이 커지자 정부는 세부사항별 규제완화를 통해 부작용을 줄이려는 조치를 잇달아 내놓고 있다. 대출 때 LTV를 10%포인트 더 받을 수 있는 연 소득 기준을 6000만원 이하에서 7000만원 이하로 올리고, 기존주택 처분조건을 달면 대책 전 계약 아파트는 분양대금 60%까지 중도금을 대출해주는 식이다.
하지만 뒤늦은 보정조치에 당국이 너무 오락가락하는 것 아니냐는 지적도 나온다. 시장에서도 헷갈린다는 반응이 많다. 대책 이후 쏟아지는 문의사항에 대한 주택당국 및 금융당국의 가이드라인을 분야별로, 문답식으로 정리해 봤다.
◇ 대출 - 기존주택
- 이미 집을 가지고 있지만 처분하고 새 주택을 마련하려는 경우도 대출시 다주택자로 간주되나?
▲'일정기한내' 처분조건부 1주택 세대는 무주택 세대와 동일하게 다룬다. 일반대출은 신규 대출취급 후 2년 이내에, 집단대출은 신규 주택 소유권 등기 후 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 인정해 준다.
기존에 주담대가 있는 주택을 보유하고 있더라도 새로 매입하는 주택으로 이사가기 위해 기존 주담대의 전액 상환을 조건으로 신규 주택 담보대출을 받는 경우에도 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 10%포인트 차감 등 복수 주담대 규제가 적용되지 않는다.
분양권을 보유하고 있는 세대도 무주택 세대로 간주하지 않는다. 다만 이 역시 대출 취급일(일반대출) 또는 소유권이전등기일(집단대출)로부터 2년 이내에 처분하는 조건이면 무주택세대로 인정한다.
- 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출 LTV·DTI는 모두 동일하게 40%로 적용되나?
▲주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대라면 추가 주담대 때 LTV·DTI 비율을 10%포인트씩 강화하고, 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%포인트씩 완화한다. 서민·실수요자는 ①무주택세대주 ②부부 합산 연소득 7000만원(생애최초구입자는 8000만원) 이하(행정예고기간 중 각 1000만원씩 상향조정) ③주택가격 6억원 이하를 모두 충족하는 경우다.
예를 들어 부부합산 소득 6500만인 차주가 지난 10일 노원구(투기지역)에서 LTV 40%인 아파트 담보대출을 승인 받은 경우 서민 실수요자 요건 충족을 입증하면 동일물건으로 LTV 10%포인트 추가대출이 가능하다.
- 강화된 LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지? 소급적용되는 것인지?
▲일반주택담보대출은 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용하고, 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용한다. 집단대출은 대책발표 다음날인 8월3일 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용할 예정이다.
◇ 대출 - 신규주택
- 입주자모집 공고가 올해 7월3일~8월2일 이뤄진 사업장에서 중도금대출이 잔금대출로 전환되는 경우 DTI 적용기준은?
▲원칙적으로 차주가 잔금대출을 받고자 하면 DTI 50% 한도가 적용되나 ① 배우자가 주담대 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출) ② 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출) ③투기지역 및 투기과열지구내 소재한 시가 6억원 초과 아파트를 담보로 취급되는 당해 아파트 신규 취득 목적의 가계대출(잔금대출)이 있는 경우 등은 40% 한도가 적용된다.
- 입주자모집 공고가 8월3일 이후 나온 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 40% 한도가 적용되나
▲원칙적으로는 40%가 적용되지만 서민·실수요자 또는 긴급한 자금마련의 불가피성이 인정되고 은행 여신위원회의 승인을 받은 경우 DTI를 50%까지 적용하는 경우도 있다.
- 8월3일 투기지역 지정 이전에 입주자모집공고가 났고 중도금대출 LTV를 60%로 계약한 경우에도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?
▲중도금대출에서 증액 또는 은행 등 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내 잔금대출이 가능하다. 은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정하면 가능하지만, 담보가액이 6억원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서만 가능하다.
| ▲ 서울 서초구 반포동 한 재건축 단지. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
◇ 정비사업 관련
- 8월3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역 및 투기과열지구 소재 재건축 단지도 개정규정 시행 후 이주비대출을 60%까지 받을 수 있나?
▲재건축조합이 8월3일 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보했다면 '대출금액 신청접수가 완료'된 것으로 보고 LTV 60%까지 이주비대출이 가능하다. 하지만 기한내 관련 절차를 밟지 못했다면 제한을 받는다.
- 투기지역내 아파트 주담대 건수가 1건으로 제한된다고 하는데 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출은 받을 수 있는지?
▲이주비와 무관하게 추가 분담금 대출을 받을 수 있다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급건수 제한 여부를 판단할 때는 이주비 대출은 여기에 포함하지 않는다.
- 조합원 지위 양도가 가능한 '소유 및 사업시행인가 신청 2년 이후 기준' 등은 언제부터 3년 이후로 개정되는지?
▲ 해당 소유 및 기간 요건 기준을 모두 2년에서 3년으로 늘리는 도시정비법 시행령은 내달 말까지 개정할 예정이다. 시행령 개정 이전에 이미 사업지연으로 예외사유를 충족한 조합은 해당 단계에서는 종전의 규정을 적용할 예정이다. 현재 조합설립 후 2년6개월 동안 사업시행인가 신청을 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위 양도가 가능하다.
- 신탁방식 재건축사업도 조합원 지위 양도가 제한되는지?
▲현재는 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 금지규정은 조합이 필요 없는 신탁방식 재건축사업에 적용되지 않는다. 다만 관련 도정법이 개정됐기 때문에 내년 2월9일 이후에는 신탁방식 주택재건축사업에도 투기과열지구에서는 조합원 자격과 동일한 위탁자의 지위양도가 제한된다.
