정부의 고강도 부동산 대책에 따라 25개구 전역이 투기과열지구로 지정된 서울 아파트 시장은 거래가 매우 드물게 이뤄지고 있다. 종전까지 과열이 심했던 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 전반적인 안정세를 보이고 있지만 그 가운데서도 새 아파트는 오히려 가격이 올라 실거래된 사례도 적지 않다.
21일 서울부동산정보광장 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 실거래 자료를 보면 서울 강남구 삼성동 '중앙하이츠빌리지' 전용면적 84.55㎡ 12층 물건은 지난 5일 13억9000만원에 거래됐다. 이는 지난 4월초 같은 면적 5층 물건이 12억5000만원에 거래된 것과 비교할 때 넉 달만에 1억4000만원 오른 값이다.
강남구 역삼동에서 지난 10일 거래된 '래미안 그레이튼' 전용 84.87㎡ 17층 물건도 종전 올해 최고가였던 지난달 13일 12억3000만원(20층)보다 1억5000만원 높은 가격에 계약이 이뤄졌다. 같은 동 '역삼 푸르지오' 전용 84.91㎡는 지난 6일 13억원에 13층 물건이 거래됐는데 이는 지난달 5일 거래된 같은 주택형 7층 물건보다 6000만원 높은 가격이었다.
또 강남구 청담동 '청담2차 e편한세상'의 경우 전용 113.21㎡ 9층 물건이 지난 4일 12억원에, 서초구 방배동 '래미안방배아트힐' 전용 127.31㎡도 지난 4일 12억4000만원에 거래됐다. 이는 각각 지난 5월중순(4층), 지난달(22층) 거래된 같은 단지 동일 주택형 최근 고가에비해 7000만원씩 높은 가격이다.
대책 후 가격이 상승해 실거래된 사례의 공통점은 2000년대 들어 입주한 비교적 새 아파트 단지라는 것이다. 삼성동 중앙하이츠빌리지와 방배동 래미안방배아트힐은 2004년말, 역삼푸르지오는 2005년말, 청담2차는 2006년 4월, 래미안 그레이튼은 2009년말 입주를 시작한 단지다.
같은 강남4구 안에 있더라도 재건축 단지는 시세 상승과 이에 따른 단기차익을 기대한 투자수요가 많아 올들어 가격도 많이 오르고 대책 이후 규제효과도 크게 받는 반면, 상대적으로 투자가치보다 실사용가치가 큰 '젊은' 단지들은 대책에 덜 민감하게 반응하고 있다는 해석이다.
특히 노후한 재건축의 경우 매매가격 대비 전세가격(전세가율)이 낮기 때문에 매입 보유시 자기자본이나 대출을 끌어쓰는 비율도 높아 다주택자의 경우 금융규제 등에 따른 매도압박이 크다. 그러나 새 아파트는 전세가율이 높기 때문에 그만큼 자기자본이나 대출 비중이 적어 상대적으로 매도압력도 덜하다.
예를 들어 래미안 그레이튼의 경우 현재 전용 84㎡의 전세시세가 9억5000만원선이어서 전세가율이 73%다. 집값의 30% 정도만 자기자본이나 대출로 댈 수 있어도 전세를 끼고 집을 보유할 수 있어 전세가율이 높아야 30~40%인 재건축보다 보유 부담이 적다.
| ▲ /사진=이명근 기자 qwe123@ |
대책 후 나타나는 젊은 단지들의 강세는 강남권 외곽에 새로 형성된 택지지구에서도 보인다. 강남구 자곡동 세곡2지구 '래미안 포레' 84.99㎡는 지난 4일 9억5000만원에 거래됐다. 지난달 말 실거래가보다 5000만원 높은 수준이다.
서초구 내곡지구 '서초포레스타 2단지' 전용 59.09㎡도 지난 8일 7억8500만원에 거래됐다. 7월말 거래가보다 2600만원 높았다. 송파구에서는 위례신도시 '위례24단지꿈에그린'에서 직전 고가 대비 2500만원 높은 실거래 사례가 나왔다.
부동산114가 조사한 주간 아파트가격 변동률에서도 서울 재건축(정비구역지정 또는 안전진단 통과 이후) 가격은 대책 후인 8월 둘째주와 셋째주 각각 0.25%, 0.16% 하락한 반면, 재건축 연한을 채우지 않은 일반 아파트는 같은 기간 0.13%, 0.06%의 상승률을 나타냈다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축은 올들어 강남 집값의 가파른 상승을 주도했고, 그런 만큼 규제도 재건축 투자수요 제한에 집중됐기 때문에 대책 후 변동이 클 수밖에 없다"며 "반면 젊은 단지들은 주거상품으로서 감가상각이 적고 실거주나 장기임대 목적으로 보유하고 있는 경우가 많다보니 가격 출렁임이 덜한 것으로 보인다"고 설명했다.
