정부가 8.2 부동산 대책을 내놓은 지 두 달이 지났다. 투기과열지구 지정, LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 축소 등 온갖 규제를 담은 대책답게 과열됐던 주택시장은 숨을 죽였다. 하지만 관망이 얼마나 갈지는 알 수 없다. 강남권 재건축은 다시 들썩이기 시작했다. 가을 이사 성수기를 맞으면 변동성이 커질 수 있다는 예상도 나온다. 정부는 가계부채대책과 주거복지로드맵 발표를 준비중이다. 추석 연휴 전후 주택시장 분위기와 향후 전망을 짚어본다.[편집자]
지난달 말부터 청약문턱이 높아진 가운데 이번 주부터 본격적인 가을분양 시장이 열린다. 분양 시장은 물량 자체도 풍부한 데다 정부의 8·2 대책 발표 후 건설사들이 미뤄놓은 분양을 이번에 서두르면서 이달에만 전국의 6만4570가구 분양이 예정돼 있다.
특히 서울에서는 직주근접 입지와 강남권 등 굵직한 단지들의 분양 일정이 예정돼 있어 청약제도 강화에도 열기가 여전할지 관심이 집중된다.
◇ 서울 재개발·재건축 일반분양 포진
부동산 전문 리서치 업체 등에 따르면 이달 전국에서 6만4570가구의 아파트가 분양될 예정이다. 지난해 10월 7만6384가구보다 18% 줄어들었지만 올해 월별 분양물량 중 최대 규모다. 수도권에서는 4만696가구, 지방에서는 2만3874가구가 공급된다.
서울이 총 1만3007가구로, 이중 5442가구가 일반분양이다. 청약가점제 100%를 적용받는 전용면적 85㎡이하 물량은 5028가구다. 특히 서울에서는 재건축·재개발 단지가 쏟아지며 분양시장이 한층 달아오를 전망이다.
우선 가재울뉴타운 5구역을 재개발한 '래미안 DMC 루센티아'가 오는 13일 분양을 앞두고 있다. 이 단지는 지하 4~지상 25층, 11개 동, 총 997가구 규모로 조성된다. 이중 517가구가 일반분양분이며 가점제 100% 물량은 505가구다.
도심과 여의도 업무지구로의 접근성이 좋고 연가초, 가재울중∙고교가 인접해 있다. 분양가는 3.3㎡당 1746만원으로 주변 시세보다 낮게 책정됐다. 단지 인근에 위치한 DMC파크뷰자이 1단지(2015년 입주)의 경우 현 시세가 3.3㎡당 2100만원 중반대다.
현대건설이 영등포구 신길뉴타운 9구역을 재개발한 '힐스테이트 신길(가칭)'도 전용 39~114㎡ 총 1476가구 중 701가구를 일반에 분양한다. 7호선 신풍역(신안산선 환승예정)을 걸어서 이용할 수 있다.
여의도와 도심 중심업무지구는 물론 7호선을 이용해 강남 중심업무지구로도 이동하기 쉽다. 앞서 공급된 '신길뉴타운아이파크', '신길센트럴자이' 시세를 감안했을 때 신길9구역힐스테이트의 3.3㎡당 평균 2100만원 전후에 책정될 가능성이 높다.
현대건설·대림산업 컨소시엄이 강동구 상일동 고덕주공3단지를 재건축하는 '고덕아르테온'을 분양한다. 단지는 총 4066가구 규모다. 최근 강남권 재건축 단지 분양중 일반분양 세대수가 상당히 많아 수요자들의 관심이 많다.
분양가는 주변 시세를 반영해 3.3㎡당 2500만원선이 될 것으로 보인다. 단지는 지하 3~지상 최고 34층, 41개동, 전용 59~114㎡의 총 4066가구 중 일반분양 물량은 1397가구다. 일반분양분은 전용면적별로 ▲59㎡ 101가구 ▲84㎡ 1167가구 ▲114㎡ 129가구로 구성된다.
대림산업은 송파구 거여동 거여 2-2구역을 재개발하는 'e편한세상 송파파크센트럴'을 선보인다. 이 단지는 지하 3~지상 33층, 총 1199가구 규모로 지어진다. 이중 전용 59~113㎡ 379가구가 일반 분양이다. 예상 분양가는 3.3㎡당 2200만~2300만원선이다.
대림산업과 롯데건설이 은평구 응암동 응암2구역에 전용면적 39~114㎡, 총 2441가구를 짓는 '녹번역 e편한세상 캐슬'도 분양을 시작한다. 이중 525가구가 일반분양분이며 가점제 100% 물량은 475가구다.
한화건설은 영등포구 영등포동7가 영등포뉴타운 1-3구역에 총 296가구 규모의 '영등포뉴타운 꿈에그린'을 분양한다. 모두 전용면적 85㎡이하며 아파트 185가구(전용 29~84㎡), 오피스텔 111실(전용 21~36㎡), 상업시설도 갖추고 있다. 이중 아파트 148가구, 오피스텔 78실이 일반분양이다. 지하철 5호선 영등포시장역이 단지내 상업시설과 직접 연결된다.
| ▲ 10월 서울 분양 예정단지 현황.(자료:부동산인포) |
◇ 강남권, 70점 넘어야 안정권
정부의 부동산대책 발표에도 불구하고 청약시장 열기는 뜨거웠다. 하지만 지난달 20일부터 주택공급에 관한 규칙 개정이 본격 시행되면서 강화된 청약제도에 따른 주의가 불가피해진 상황이다.
우선 서울, 경기 과천 등 투기과열지구나 청약조정대상지역이면 청약통장 가입후 2년이 지나고 납입횟수가 24회 이상이어야 1순위 청약이 가능하다.
투기과열지구 내에서 전용면적 85㎡이하 주택은 100% 청약가점으로 당첨자를 결정하기 때문에 부양가족이 많은 세대주의 경우 높은 가점확보가 가능해 당첨확률을 높일 수 있다. 청약가점제는 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)을 점수로 매겨 점수가 높은 순으로 당첨자를 정한다.
청약제도 개편으로 실수요자의 당첨 기회가 커질 것이란 전망도 나온다. 부동산114 관계자는 "가수요가 빠진 시점으로 무주택자의 당첨 기회가 커질 것으로 예상된다"며 "실수요자는 재개발, 재건축 단지 일반분양 물량을 노려볼 만하다"고 말했다.
다만 사회초년생이나 신혼부부 등 젊은 세대들의 경우 가점이 낮아 당첨이 더 어려워 졌다는 게 부동산 업체들의 설명이다. 젊은 실수요자들을 위한 대안도 뒷받침돼야 한다는 지적이다.
또 인기지역, 관심단지의 경우 고득점자간의 경합이 더 심해지며 청약시장에서 양극화 현상이 극심해질 것이란 예상도 나온다. 지난달에 분양한 서울 서초구 잠원동에 분양한 '신반포센트럴자이'의 경우 전용면적 85㎡이하 당첨자의 가점 평균은 70~77점대를 기록했다. 강남구 개포동에서 분양한 '래미안강남 포레스트'도 가점 평균이 68.5점에 달했다.
반면 비강남권 지역으로 최근 분양됐던 중랑구 '한양수자인 사가정파크'와 구로 '항동지구 한양수자인' 등은 평균 50점 미만의 평균 가점을 기록했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남권의 경우 대출 제한에도 불구하고 자금력 실수요자들이 뒷받침되는 곳이라 최소 60점 이상의 가점을 확보해야 경쟁을 해볼 수 있다"며 "비강남권 중에서도 도심권은 가점이 높아야 안정적"이라고 예상했다.
그는 "서울의 강남, 도심을 제외한 지역들의 경우 상대적으로 낮은 가점에도 당첨은 가능한 만큼 준공 이후 등의 가치 등을 따져보고 청약 여부를 결정 해야 한다"고 덧붙였다. [시리즈 끝]
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