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3.3㎡ 6천만원 안팎 '나인원 한남'..분양가상한제는

  • 2017.12.04(월) 12:52

한남더힐 시세 110% 맞춰 분양보증 신청서 제출
'역대최고' 분양가..펜트하우스 빼고도 42억~70억원

서울 용산구 한남동 '외인아파트' 부지에서 분양하는 고급 아파트 '나인원(Nine One) 한남'의 분양가가 역대 최고 수준인 3.3㎡당 평균 6000만원대로 책정됐다. 일부 펜트하우스의 분양가는 3.3㎡당 1억원 안팎까지 거론됐으나 막판 분양보증 기관에 '백지'로 위임됐다.

 

다만 건설사가 희망하는 가격대로 분양이 이뤄질지는 미지수다. 주택당국이 주택시장을 자극할 수 있는 고분양가에 부정적인 입장이고, 조만간 민간택지 분양가상한제 대상 지역도 선정되기 때문에 이에 따른 제한도 받을 수 있어서다.

 

▲ 나인원 한남 투시도(자료: 업계)

 

◇ '평균 가격' 역대 최고..최고가도 경신 예약

 

4일 금융투자업계 및 건설업계에 따르면 외인아파트 부지를 소유한 대신금융그룹 계열 시행사 대신에프앤아이(F&I)는 주택도시보증공사(HUG)에 최근 나인원 한남 분양보증 신청서를 제출했다.

 

공급면적 기준 3.3㎡ 당 분양보증 신청 가격은 전용 206㎡(공급면적 249㎡)가 5600만원, 전용 244㎡(공급 294㎡)가 5580만원, 전용 273㎡(공급 334㎡, 복층형)이 6940만원이다. 전용 244㎡인 '펜트하우스'는 가격을 정하지 않은 상태에서 분양보증 신청이 이뤄졌다.

 

이 아파트는 지하 3층, 지상 5~9층 9개동, 총 335가구로 건립된다. 전용면적별로는 ▲206㎡ 170가구 ▲244㎡ 93가구 ▲273㎡(복층형) 43가구가 있고 전용면적은 244㎡지만 펜트하우스와 수퍼펜트하우스로 설계된 주택형이 각각 26가구, 3가구다.

 

펜트하우스를 제외한 가구당 분양가는 42억원에서 70억원선이다. 펜트하우스 분양가가 공급면적 기준 3.3㎡당 최저 7000만원을 넘어설 것을 감안하면 단지 평균 3.3㎡당 분양가는 6000만원 안팎이 될 공산이 크다는 게 업계 예상이다.

 

국내서 단지 평균 분양가가 가장 높았던 건 지난 8월 3.3㎡당 4750만원에 분양한 서울 성수동 '아크로서울 포레스트'였다. 이 주상복합 분양 전에는 같은 뚝섬 상업구역에서 2008년 분양한 '갤러리아 포레'가 4535만원으로 최고였다.

 

외인아파트 부지 앞 옛 단국대 부지 '한남더힐'의 경우 전용 244㎡(공급면적 332㎡) 펜트하우스가 3.3㎡당 8150만원에 책정돼 작년에 일반분양된 적 있지만, 임대 형태로 공급됐다가 순차적으로 일반분양으로 전환된 사례다.

 

▲ 나인원 한남 조감도(자료: 업계)

 

◇ HUG '2중심사'는 피하더라도..분양가상한제는?

 

나인원 한남은 서둘러 분양보증을 받는 등 관련 절차를 마쳐 연내 입주자모집공고를 내겠다는 방침이다. 하지만 이같은 계획이 그대로 이뤄질 지는 미지수란 관측이 많다.

 

HUG는 현재 서울 강남·서초·송파·강동구, 경기 과천시 등을 '고분양가 관리지역'으로, 나머지 서울 전역과 부산 해운대·남·수영·연제·동래구를 '고분양가 우려지역'으로 정해두고 있다. 고분양가 사업장이 관리지역에 있는 경우는 보증을 아예 거절하고, 우려지역에 있으면 본사 심사후 보증 취급여부를 결정한다.

 

나인원 한남은 한남더힐을 벤치마크로 삼아 이 아파트 시세의 110% 선에 가격을 책정한 것으로 전해진다. HUG가 분양보증 승인을 내줄 때 평균 분양가가 인근 '아파트의 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 넘는 경우'를 고분양가 사업장으로 분류하기 때문에 이를 피하기 위해서다.

 

그러나 정부가 민간택지 분양가상한제를 도입한 뒤 적용지역 지정을 앞두고 있는 것도 변수가 된다. 분양가 상한제 적용지역이 되면 아파트 분양가격은 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)와 택지비, 일정 이윤'을 합산한 기준가격 이하로 정해 지자체 심사를 통과해야 한다.

 

국토교통부는 지난달 초 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 관련 법령 개정을 마쳤지만 시장 상황과 상한제 시행에 따른 영향 등 분석이 필요하다는 이유로 적용지역 지정은 미루고 있다. 한남더힐의 경우 10여년전 임대 공급 후 분양전환이라는 '변칙'으로 당시 시행중이었던 분양가상한제를 우회한 이력이 있다.

 

앞서 시행사인 대신에프앤아이는 지난해 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 외인아파트 부지를 6242억원에 사들였다. 설계는 ANU디자인그룹과 미국에 본사를 둔 글로벌 설계사 SMDP, 시공은 롯데건설, 분양대행은 프런티어마루가 맡았다. 현재 강남권 부유층을 대상으로 사전예약제 방식 설명회를 진행중인 것으로 알려졌다.

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