정부가 서울내 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향과 소규모 정비사업 활성화를 통해 도심내 공급을 확대하는 방안을 내놨다.
국토교통부는 21일 이같은 내용을 담은 수도권 주택공급 확대방안을 발표했다.
서울시는 상업지역내 주거복합 건물의 주거외 용도비율을 일괄 20% 이상으로 하향하고 주거용 사용부분의 용적률을 현행 400%에서 600%로 상향키로 했다. 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년간 한시적으로 시행한다. 증가된 용적률의 50%는 임대주택 공급을 의무화한다.
용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적(바닥면적의 합) 비율로 용적률이 높을 수록 건물을 더 높게 지을 수 있게 된다.
준주거지역의 용적률도 상향한다. 서울시는 준주거지역 용적률을 400% 이하로 규정하고 있다. 다만 도심내 역세권에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축시 용적률을 500% 부여한다.
정부는 역세권뿐 아니라 서울의 모든 준주거지역에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축시 용적률 500%를 부여하기로 했다. 역시 조례 개정후 3년간 한시적으로 시행한다.
또 개발사업의 기부채납 대상에 임대주택도 포함하기로 했다. 도시지역내 지구단위계획 구역에서 건축물 건축시 건폐율 등의 완화 적용을 위한 기부채납 대상이 기반시설로 한정돼 있다. 앞으로는 기반시설이 충분한 경우에는 공공임대주택도 기부채납이 가능하도록 개선한다.
정부는 대규모 민간부지 개발을 통해 공공주택 등 주택공급 확대가 가능할 것으로 기대하고 있다.
교통이 편리한 서울시 역세권의 용도지역을 상향해 임대주택 및 분양주택 공급도 확대한다. 증가된 용적률의 50%는 임대주택 등(창업임대오피스, 공공임대상가, 문화시설, 공용주차장 등)으로 공공기여를 의무화한다. 서울시 자체적으로 2019년 5곳에서 시범사업 추진 후 단계적으로 사업을 추진한다.
정부는 또 소규모 정비사업 활성화를 통한 공급도 확대한다. 우선 공적임대 공급시 인센티브를 개선한다.
연면적 20% 이상 공적임대 공급시 법적 상한용적률까지 인센티브를 부여하나 인센티브 대비 혜택이 크지 않은 상황이다. 이에 따라 공적임대 확대를 위해 연면적 또는 세대수 20% 이상 공적임대 공급시 용적률 혜택을 부여할 방침이다.
주거환경 개선을 위해 소규모 정비사업으로 기반시설 부지제공 또는 설치 때 용적률 혜택을 부여한다. 기존엔 공동이용시설 설치 때 용적률 인센티브를 주지만 기반시설 설치 땐 없는 상황이다.
도로 등 기반시설 미흡으로 사업성이 낮은 지역에서 기반시설을 설치하더라도 용적률 상 손해가 없도록 해 사업 활성화를 유도한다.
또 현행 20세대 미만 소규모 연립은 사업성이 부족해 소규모 정비가 어려웠지만 앞으로는 20세대 미만 연립도 인근 단독주택 또는 다세대 주택과 함께 정비할 수 있도록 자율주택정비사업 대상을 추가한다.
가로구역(Block) 요건도 완화해 가로주택 정비사업을 통해 폭 6m 이상의 도로가 설치 예정인 경우에도 가로구역 요건을 충족하는 것으로 간주해 사업을 추진토록 했다.
현행 기존 가로구역이 폭 6m이상의 도로로 둘러싸여 있어야 사업추진이 가능한데 대부분의 노후 주거지는 도로 폭이 좁아 가로구역 요건을 충족하지 못해 정비사업 활성화에 어려움이 있었다.
또 가로주택정비사업으로 공급되는 일반분양주택이 미분양되는 경우 사전에 조합과 협의된 경우 일분분양주택을 전량 매입할 수 있는 '소규모정비 임대리츠' 설립도 추진한다.
현재는 LH에서 30%만 매입해 사업자의 부담으로 작용했다. 앞으로는 주택도시기금과 LH가 출자한 리츠가 주민합의체, 조합 등이 건설한 자산을 선매입해 10년간 임대운영 후 분양전환할 수 있다. 자율주택정비사업을 통해 연면적 또는 세대수의 20% 이상 공공지원주택 공급시 융자기간도 현행 5년에서 10년으로 연장한다.
