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청량리 역세권 롯데·한양·효성 '3룡'…분양가 '고심'

  • 2019.02.14(목) 14:50

교통 호재·주거환경 개선에 우월한 입지 자랑
청약열기 식으며 '분양가 민감도' 커져 변수
해링턴플레이스 분양가 경쟁력-롯데캐슬은 랜드마크

청량리 분양대전이 본격적인 개막을 앞두고 있다. 청량리는 서울 동북권 교통의 요지이자 앞으로도 GTX 등 추가적인 교통 호재까지 더해지며 강북권 최고의 입지를 자랑한다.

오는 3~4월 분양하는 롯데캐슬 SKY-L65는 그동안 청량리 개발의 발목을 잡았던 집장촌을 재개발해 들어선다. 동부청과시장 자리엔 한양수자인, 그 옆 해링턴 플레이스까지 초고층 아파트가 잇따라 들어서며 일대의 대대적인 변화를 예고하고 있다. 청량리에 대한 기대감도 더욱 커지는 분위기다.

다만 최근 각종 규제로 인해 청약시장 열기가 빠르게 식어 가고 있는 점은 변수다. 올해들어 분양가 역시 인근 시세와 큰 차이가 없어지는 현상이 두드러지면서 조만간 포문을 열 청량리 분양단지에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.

◇ 우월한 입지, 롯데캐슬>한양수자인·해링턴

청량리는 그동안 물리적으로 도심과 가깝지만 강남과의 접근성이 떨어지고 주변지역도 낙후돼 상대적으로 큰 관심을 받지 못했다.

최근 몇년새 주거환경이 개선되고 기존에 KTX, 1호선, 경의중앙선, 경춘선에 이어 분당선 연장으로 강남 접근성도 좋아졌다. 추가적으로 지난해말 사업이 확정된 GTX C노선이 개통되면 청량리역에서 삼성역까지 논스톱으로 갈 수 있다.

조만간 분양할 3개 단지 모두 역세권에 자리해 분양 전부터 관심이 뜨겁다. 이달 가장 먼저 분양하는 단지는 효성중공업과 진흥기업이 짓는 '청량리역 해링턴 플레이스'다.

지상 40층으로 아파트는 전용면적 59~150㎡, 총 220가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 29~52㎡, 총 34실 규모로 조성된다. 아파트의 경우 전 세대가 10층 이상으로 배치돼 조망권과 개방감을 확보한 점이 특징이다.

한양이 공급하는 '청량리 한양수자인'과 롯데건설의 '롯데캐슬 SKY L-65'는 이르면 3월말이나 4월초 분양할 계획이다.

한양수자인은 최고 59층으로 지어지고 선호도 높은 전용 84㎡ 중심으로 구성했다. 전용 84㎡가 1148가구에 이르고 펜트하우스로 선보이는 전용 124㎡와 162㎡를 각각 2가구씩 공급한다.

롯데캐슬 SKY-L65는 1425가구 가운데 1263가구를 일반분양한다. 특히 최고 65층으로 지어지는 이 단지는 강북권 최고층 아파트로 랜드마크가 될 것으로 보인다. 다른 2개 단지에 비해 청량리역에 인접해 초역세권을 자랑한다.

해링턴 플레이스와 한양수자인의 경우 청량리수산시장을 끼고 있다는 점에서 선호도는 다소 갈릴 수 있을 것으로 전망된다. 대신 해링턴 플레이스의 경우 가장 먼저 분양하고 규모도 상대적으로 작기 때문에 분양가 면에서는 더 경쟁력이 있을 것이란 전망도 나온다.

인근 부동산중개업소 한 관계자는 "분양가가 나오진 않았지만 롯데캐슬과 해링턴플레이스의 상가 분양가 예상금액이 평당 몇천만원씩 벌어져있다는 얘기가 나온다"며 "아파트 분양가 역시 해링턴플레이스가 상대적으로 롯데캐슬이나 한양수자인보다는 싸게 나오지 않겠느냐"고 말했다.

◇ 잦아든 청약열기 결국 '분양가' 관건

우월한 입지를 자랑하지만 최근들어 청약시장 열기가 빠르게 잦아들고 있는 점은 변수다. 실제 올해들어 서울에서 분양한 곳들의 성적이 썩 좋지 못했다. 시장이 위축되면서 분양가에 따른 선별적인 투자 경향도 짙어졌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "각종 규제로 청약수요가 제한되면서 지금은 분양시장에 무주택자만 남았다"며 "무주택자들은 분양가격에 가장 민감하기 때문에 결국 대출가능 여부와 분양가가 성패를 가른다"고 말했다.

최근 서울에서 미분양이 나오면서 충격을 안겼던 e편한세상 광진그랜드파크의 경우 분양가가 주변 시세와 큰 차이가 없었다. 전 주택형이 9억원을 넘기면서 중도금대출이 안됐던 점도 결정적 영향을 미쳤다.

청량리에서 분양할 3개 단지는 아직 분양가격이 정해지지 않았지만 3.3㎡당 2600만~2700만원 수준으로 거론되고 있다. 같은 동대문구에서 올초 분양한 e편한세상 청계 센트럴포레(용두5구역 재개발)의 평균분양가가 2600만원이었다. 이 때문에 비슷한 수준에서 결정될 것이란 예상이다.

인근에선 청량리역을 마주보는 초역세권의 미주아파트가 재건축 기대감으로 시세가 급등, 최근 매물을 기준으로 3.3㎡당 2700만원~3000만원대에 이른다. 거래는 몇달째 없다.

청량리역 뒤편 전농동 레미안크레시티(13년 입주) 전용 84㎡는 10억3000만~11억5000만원 정도에 매물이 나와 있다. 입지적으로 청량리역에 더 가까운 동대문롯데캐슬노블레스는 지난해 입주해 매물은 없지만 인근 부동산중개업소에선 같은 평형을 13억원 정도로 추산하고 있다. 다만 이들 단지의 시세가 추가적으로 하락할 수 있다는 점에서 인근 시세와 비교하기는 쉽지 않은 상황이다.

이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 "요새 집을 안사는 이유는 집값이 더 떨어질 것으로 기대하기 때문"이라며 "아무리 입지가 좋아도 분양가에 경쟁력이 없으면 어려울 수 있다"고 내다봤다.

올해들어 주택도시보증공사(HUG)는 보증심사 과정에서 분양가를 시세와 크게 다르지 않은 수준으로 책정하고 있다. 회사 입장에서도 초고층빌딩의 경우 통상 공사비가 일반 아파트보다 더 많이 들고 공사기간도 길다는 점을 고려하면 분양가를 낮추는 것도 쉽지 않다.

시장에서는 롯데캐슬이나 한양수자인의 경우 전용 84㎡가 9억원을 넘길 것으로 보고 있다. 이 경우 중도금대출이 안된다. 앞서 e편한세상 청계 센트레포레는 전용 84㎡의 분양가가 7억8929만~8억6867만원으로 가까스로 9억원을 넘기지 않았다. 전용 84㎡ 중심으로 공급하는 한양수자인은 물론이고 롯데캐슬 등 중도금대출 가능 여부도 영향을 미칠 수밖에 없다.

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