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'오피스텔도 공급에 장사 없다'…어떻게 접근할까

  • 2019.04.09(화) 09:53

청량리‧용인 수지 등 아파트‧오피스텔 동시 공급
수익률 하락세…입지‧배후수요 등 따져봐야

주거용 오피스텔은 손쉽게 임대사업을 할 수 있는 수단이다. 다주택자에 대한 규제가 강해지고 있지만 주택 수에 포함되지 않고, 분양 시 청약통장도 필요 없다.

최근에는 실수요자 관심이 집중되고 있는 주요 단지에서 아파트와 함께 주거용 오피스텔 분양도 함께 이뤄지고 있어 관심이 쏠리고 있다. 이들 단지는 입지적 장점으로 미래 가치가 높은 것으로 평가받고 있어 아파트 못지 않게 관심이 크다.

다만 오피스텔 공급이 늘어나면서 임대를 통한 수익률이 갈수록 하락하고 있는 점에는 유의해야 한다. 입지와 배후수요를 더욱 꼼꼼히 따져보고 기대수익을 낮추고 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇ 1인 가구‧신혼부부 노리는 오피스텔

지난 몇 년간 빠른 속도로 주거용 오피스텔 공급이 늘어났다. 20~30대 1인 가구가 늘면서 소형 주택이 각광받기 시작했고, 특히 생활 가전과 각종 편의시설 이용이 쉬운 오피스텔에 대한 수요가 늘었다.

부동산114에 따르면 지난 2015년 4만4307실 수준이던 전국 오피스텔 입주물량은 2017년 4만3783실로 늘었고, 지난해에는 7만4553실까지 급증했다.

특히 그 동안 오피스텔 분양 물량이 꾸준히 늘었고, 이들의 준공 시점이 겹치면서 올해는 입주 예정물량이 8만8714실에 달한다.

최근에도 오피스텔 분양은 계속되고 있다. 주거용 오피스텔의 경우 주상 복합으로 조성되는 단지에 아파트와 함께 공급되는 경우가 많다.

노후 된 청량리 일대를 재개발해 짓는 3개 단지 가운데 2곳에서 오피스텔이 함께 공급된다. 청량리 해링턴 플레이스 30실과 청량리역 롯데캐슬 SKY L-65에서 528실이 공급될 예정이다.

이들 단지는 지하철 1호선과 분당선 등 여러 노선을 이용할 수 있는 청량리역 역세권으로 교통망이 좋다는 점에서 젊은 층의 실거주 수요가 많을 것으로 예상된다.

용인 수지에서 분양하는 수지 동천 꿈에그린도 아파트와 함께 오피스텔 207실이 분양한다. 이 단지는 신분당선 동천역과 도보로 10여분 거리에 있어 강남 접근성이 좋다. 신축 오피스텔인 만큼 단지 인근인 분당을 비롯해 인근 노후 소형 아파트 거주자들이 갈아타기에도 좋다는 게 분양 관계자의 설명이다.

◇ 수익률 4% 후반…배후수요‧입지 등 따져야

오피스텔 수익률은 4%대 후반으로 은행에 적금을 넣는 것보다는 많은 수익을 기대할 수 있다.

하지만 이전에 비해 수익률이 떨어지고 있는 점은 고민이다. 지난해 전국 오피스텔 임대수익률(부동산114 조사)은 4.98%로 5%대 벽이 무너졌고, 올해는 이보다 더 낮은 4.97%로 예상된다. 1~2인 가구가 늘면서 오피스텔 수요가 이전보다 증가했지만 오피스텔 공급 물량이 수요를 웃돌면서 월 임대료 등이 낮아진 까닭이다.

특히 2017년 이후 준공된 신축 오피스텔 수익률이 이전에 지어진 오피스텔보다 더 낮은 수익률을 보였다. 직방에 따르면 2017년 후 준공된 신축 오피스텔 임대수익률은 3.89%, 이전에 준공된 오피스텔 임대수익률은 4.35%를 기록했다.

서울 뿐 아니라 경기와 인천을 비롯한 수도권, 대구와 광주 등 지방에서도 신축 오피스텔 임대수익률이 더 낮았다.

이는 오피스텔 매입을 위한 투자비용이 이전보다 더 많아졌기 때문이다. 직방 관계자는 "신축 오피스텔 매매가격은 구축보다 높게 형성되는 반면 월세는 기존 오피스텔과 비슷하거나 비싸도 그 폭은 크지 않다"며 "이로 인해 신축 오피스텔이 이전에 지어진 것보다 임대수익률이 낮게 나타났다"고 설명했다.

이런 이유로 오피스텔을 활용한 임대사업을 고려한다면 이전보다 매매가와 해당 지역 임대료, 공실률을 가늠할 수 있는 배후 수요 등을 더 꼼꼼히 따질 필요가 있다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "오피스텔 임차료는 상승 한계에 부딪혀 수익률이 떨어지고 투자 심리도 한풀 꺾인 상황"이라며 "공급 과잉으로 인해 배후 임차수요나 교통 환경 등에서 뚜렷한 경쟁력을 확보하지 못한 곳은 공실 위험성이 갈수록 커질 수밖에 없어 선별적 투자가 요구된다"고 조언했다.

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