오피스텔 세금 제대로 내는 법

임명규 기자 seven@bizwatch.co.kr
2018.02.08(목) 08:00

[Tax&]류선영 우리회계법인 공인회계사

베이비붐 세대 가운데 상당수는 퇴직 후 부동산 임대수익으로 노후생활비를 충당하려는 계획을 세우고 있다. 하지만 지난해 10월 24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책에는 은퇴 세대에게 불리한 내용이 포함돼 있어 주의가 필요하다.

정부는 2018년 1월부터 신(新) DTI(총부채 상환비율)를 통해 대출심사 때 대출자의 장래소득을 반영한다. 미래소득을 증빙하기 어려운 퇴직자나 은퇴를 앞둔 직장인들은 대출금이 줄어들 수 있단 얘기다.

비교적 경제적 여유가 있는 사람들은 투자수단으로 소형주택이나 작은 부동산 임대물건으로 오피스텔을 고려하는 경우가 많다. 오피스텔은 월수입이 매월 나오기도 하지만, 관련 세금이 매우 복잡한 편이다.

오피스텔은 원래 건축법의 적용을 받는 업무시설로 분류했으나, 사무실 이용자의 편의성을 높이고 분양을 용이하게 하기 위해 상하수도시설과 숙식시설 등을 설치하면서 아파트와 크게 다르지 않게 됐다. 사용자가 실제 주거용으로 이용하면서부터 '주거용 오피스텔'이라고 칭하게 됐다.

오피스텔도 엄연한 부동산이므로 취득과 보유, 양도 시에 관련 세금이 존재한다. 오피스텔은 사용의 용도가 중요한데, 세법상 실질과세원칙에 따라 주거용으로 이용하면 주택으로 보고 업무용으로 이용하면 업무시설로 판단한다.

오피스텔을 업무시설과 주택으로 각각 판단을 달리해서 볼 때 취득단계·보유단계·양도단계별로 다양한 세법의 적용문제가 존재한다.

최초 오피스텔을 건설하고 분양하는 건설업자는 주거용 또는 업무용으로 관할구청에 허가를 받고 신축분양을 한다. 오피스텔 분양공급 자체가 부가가치세 과세대상이기 때문에 업무용 또는 주거용 구분에 관계없이 분양가액에 부가세를 포함해 공급한다.

오피스텔은 사업용으로 사용하는 경우 건물에 대한 부가세를 환급 받을 수 있다. 만약 사업자 등록 시기가 늦어지면 건물에 대한 부가세는 환급받을 수 없으므로 사업자등록은 분양계약과 동시에 해서 조기환급을 받는 것이 유리하다.

취득자가 오피스텔을 주택용으로 사용하려 한다면 이는 주택에 해당하므로 건물에 대한 부가세를 환급 받을 순 없는데 환급신청을 하지 않은 부가세는 오피스텔의 취득가액에 포함된다.

오피스텔을 보유하는 중에는 이용목적과 관계없이 매년 재산세를 부담해야 한다. 만약 임차인이 오피스텔을 업무용으로 이용한다면 임대료와 보증금에 대한 간주임대료가 부가세 과세대상에 해당돼 임대료 등에 대해 매년 2회(간이과세자의 경우 1회)에 걸쳐 부가세 신고를 해야 한다.

또한 오피스텔은 고정자산으로 등록돼 소득세 또는 법인세 신고 시 세법상의 내용연수에 따라 감가상각비로 비용 계상해 소득세 또는 법인세를 절감할 수 있게 된다.

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대사업(면세)에 해당하기 때문에 오피스텔 임대소득에 대한 부가세 신고∙납부의무는 없으나, 매년 2월에 면세수입금액 신고와 5월에 종합소득세를 신고∙납부해야 한다.

다만 주택임대소득에 대해서는 소득세를 납부하게 되는데 2018년까지 다른 주택과 주거용 오피스텔의 임대소득이 2000만원 이하인 경우에는 한시적으로 비과세를 적용하고 있다.

그러나 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 주거용으로 전환하는 경우에는 일반임대사업에서 주택임대사업으로 면세 전용된 것으로 보고, 주거용으로 사용한 시점부터 부가가치세법상 잔존내용연수까지의 기간에 대한 부가세 환급세액 상당액을 반납해야 한다.

임차인이 업무시설로 다시 사용한다면 과세전용에 해당해 업무용으로 사용하기 시작한 과세기간부터 잔존내용연수까지의 부가가치세 상당액을 다시 환급 신청할 수 있다. 특히 업무용으로 신고한 후 임차인이 주소이전을 한 경우에는 오피스텔을 주택으로 보게 되므로 이미 환급 받은 부가세가 추징될 수 있음에 유의해야 한다.

소유자나 임차인이 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 보아 다른 주택과 합산해 기준시가 6억원을 초과할 경우 종합부동산세를 별도로 부담할 수도 있다.

오피스텔을 최종적으로 업무용으로 이용하다가 양도를 할 경우에는 부가세 환급여부와 관계 없이 부가세를 신고∙납부해야 한다. 업무용 오피스텔은 소유자의 주택의 보유 여부와 관계없이 일반건물의 양도로 보아 보유기간별 양도소득세 기본세율(6~42%)과 장기보유특별공제를 적용해 양도세를 계산한다. 업무용 오피스텔을 사업포괄 양수도의 방법으로 양도하는 경우에는 부가세를 부담하지 않을 수도 있다.

반대로 주거용으로 이용하다가 오피스텔을 양도하는 경우 부가세 문제는 전혀 없지만, 주택으로 보아 소유자의 보유 주택 수에 포함해 양도세가 중과될 수 있다. 다만 주거용 오피스텔(전용면적 85㎡이하)의 경우 주택임대사업자 등록이 가능해져 임대사업자 등록을 하면 양도세 중과세를 피할 수 있다. 다주택자라면 임대사업자 등록을 통해 양도세를 절약할 수 있을 것이다.