주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 사업장 심사기준을 더 바짝 조였다.
기존 분양가의 110%를 넘지 못하도록 하는 '110%룰'을 바꿔 기존 사업장 평균분양가의 105%(1년 초과 분양기준) 및 평균 매매가의 100% 이내(준공기준)로 분양가 상한을 낮췄다. 최근 신규 분양하는 아파트의 분양가가 높다는 지적이 잇따르자 분양가를 낮추기 위한 조치인 셈이다.
HUG는 이같은 내용의 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경한다고 6일 밝혔다. 지난 2016년 고분양가 사업장 분양보증 처리 기준을 마련한지 3년 만에 제도를 손질하는 것이다.
우선 분양가 사업장으로 판단하는 기준을 '지역기준과 인근기준'에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 등으로 구체화했다.
1년 이내 분양기준은 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 한다. 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가나 최고 분양가를 초과하면 안 된다. 이는 기존과 동일하다.
1년 이내 분양사업장이 없는 경우 분양일로부터 1년을 초과하는 사업장(1년 초과 분양기준)과 비교한다. 비교사업장의 평균분양가에 주택가격변동률(한국감정원 월간 아파트 매매가격지수 활용)을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가로 간주한다. 기존에는 평균분양가 110%를 초과하면 고분양가로 봤다.
주택가격변동률이 하락할 경우엔 평균분양가의 100% 이내에서 심사한다.
준공기준은 인근에 준공한지 10년이 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 한다. 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우 고분양가 사업장에 해당한다. 기존에는 준공아파트 평균매매가의 110% 초과 시 고분양가였다.
비교사업장 선정기준의 적용순서도 1년 이내 분양 기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 순으로 확립했다. 이전엔 입지‧단지규모‧브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 사업장을 선정하는 것에서 그쳐 적용순서가 모호하다는 의견이 있었다.
고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식도 '산술평균+가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 바꿨다.
기존엔 각 평형‧타입별 분양가의 산술평균으로 평균 분양가를 매기고, 각 평형‧타입별 매매가의 산술평균으로 평균매매가를 산정했다. 산술평균을 평균분양가(평균매매가)로 하고, 가중평균을 산술평균의 일정범위 내에서 관리했다.
앞으로는 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄 적용하도록 개선했다. 이에 따라 산술 평균 분양가와 수분양자가 체감하는 평균 분양가 간의 격차가 줄어들 것으로 전망된다.
변경된 기준은 약 2주간의 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 적용된다. 새 심사기준을 적용하면 앞으로 분양하는 아파트의 분양가가 일정 수준 내려갈 것으로 전망된다.
HUG 관계자는 "이번 조치로 '1년 초과 분양기준' 및 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 현행보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상된다"고 말했다.
