반포3주구-신반포15차 '같은듯 다른' 관전포인트

강남권 주요 재건축 사업인 반포주공1단지 제3주구(이하 반포3주구)와 신반포15차가 시공사 재선정에 몰두하고 있다.

두 조합 모두 시공사를 각각 HDC현대산업개발, 대우건설로 선정했다가 공사비 등을 둘러싼 갈등으로 사업이 2년여간 표류했던 만큼 새 시공사 찾기에 여념이 없다.

건설사들 사이에서도 '흥행 보증 수표'나 다름 없는 강남권 재건축 사업을 따내기 위한 경쟁이 한창이다. 하지만 기존 시공사들이 각종 소송을 걸며 물러나지 않을 태세여서 변수가 되고 있다.

◇ '공사비' 다툼에 시공사 선정 철회

반포3주구는 2018년 4월 세 차례의 유찰(경쟁입찰 조건 미성립) 끝에 HDC현대산업개발을 우선협상대상자로 선정하고 수의계약을 추진했다.

하지만 현산의 제안서에 조합이 제시한 공공기반시설, 사업시행인가 조건 공사비, 석면조사비용, 무상 특화설계 내역 등이 빠져있다는 조합의 지적으로 의견 차이가 생기면서 계약 체결에 난항을 겪었다.

좀처럼 갈등이 봉합되지 않자 조합은 2019년 12월 현산의 시공사 지위 취소 안건을 통과시키면서 올해 2월 네 번째 시공사 선정을 진행 중이다.

신반포15차 재건축 조합은 2017년 8월 입찰에 참여한 롯데건설과 대우건설 2곳 중 대우건설을 시공사로 선정했다. 여기까지는 별 탈 없이 진행됐으나 조합과 대우건설의 갈등이 깊어지면서 오히려 반포3주구보다 사업이 더 더뎌졌다.

대우건설의 공약이었던 임대주택 제로, 용적률 인세티브 추가 확보, 특화설계 비용 부담, 사업비‧이주비 조달 등이 미이행됐다는 게 조합의 주장이다.

조합은 결국 시공사 선정 2년 3개월여 만인 2019년 12월 대우건설과 시공계약 해지 안건을 통과시켰다. 현재는 재입찰을 마감한 상태이며 내달 1일 시공사 선정을 앞두고 있다.

◇ 수주가뭄속 '흥행 보증수표', 러브콜

반포3주구와 신반포15차가 다시 시공사를 찾자 곳곳에서 러브콜을 보냈다.

정부의 부동산 규제로 정비사업 수주가 아쉬운 때인 데다 강남은 사업성이 보증된 입지이기 때문이다. 이에 반포3주구 시공사 선정 현장 설명회엔 삼성물산, 현대건설, GS건설, 대우건설, 대림산업, 롯데건설 등 굵직한 건설사 6곳이 참여하며 입찰 의향을 나타냈다.

신반포15차엔 삼성물산, 대림산업, 호반건설등 3곳이 입찰한 상태다. 특히 '래미안의 귀환'이 유독 눈길을 끈다.

삼성물산은 시공능력평가 1위로 강남권에서 선호도가 높은 편이다. 그러나 5년 동안 정비사업에서 손을 떼 아쉬움을 자아냈는데 반포3주구와 신반포15차 모두 참여 의향을 보이고 있어 조합원들의 기대감도 높아졌다.

다만 이미 신반포15차에 입찰을 했기 때문에 반포3주구에도 입찰할지 미지수다. 두 곳 모두 컨소시엄이 아닌 단독입찰인데다 반포3주구가 8087억원, 신반포15차가 2400억원으로 예정 공사비 규모도 큰 편이다.

호반건설의 도전도 눈여겨보는 분위기다. 신반포15차의 한 조합원은 "서울시의 특화설계 규제 때문에 3개 시공사의 입찰 제안서가 눈에 띄게 차이나지 않는다"며 "호반건설이 나머지 두 곳에 비해 브랜드 인지도가 밀리는데 그만큼 비용적인 부분에서 좀 강하게 나와서 플러스 요인이 될 수도 있다"고 말했다.

반포3주구에선 현대건설과 GS건설의 입찰이 예상되고 있다.

현대건설은 반포주공1단지 1·2·4주구의 시공사로 선정된 만큼 3주구까지 차지해 힐스테이트 타운을 만든다는 복안이다. GS건설은 반포1·2·4주구와 반포주공2단지 등에서 밀린적 있어 설욕에 나설 태세다.

◇ 재탈환 벼르는 '시공사'…"소송 결과 지켜본다"

수주전 열기가 활활 타오르고 있지만 한편에선 시공사 선정 취소 아픔을 겪었던 건설사들이 '재탈환'을 잔뜩 벼르고 있다.

반포3주구의 시공사 선정 우선협상업체로 선정됐던 현산은 조합에 크게 ▲(시공사 선정 취소) 총회 결의 무효 확인 청구 소송 ▲입찰보증금 500억원 반환 소송을 제기한 상태다.

이 중 총회 결의 무효 확인 청구 소송이 받아들여지면 현산의 시공사 지위가 유지된다. 이럴 경우 조합의 계획대로 내달 10일 입찰을 마감한 뒤 4~5월 중 새롭게 시공사 선정을 한다고 해도 모두 무효가 되는 셈이다.

현산 관계자는 "현산은 계약 해지 사유를 인정하기 어렵고 부당하다고 생각해서 법적인 대응을 하고 있다"며 "향후 소송 결과가 나오면 그에 따른 대응 방향을 제시하겠다"고 말했다.

다만 법원이 현산의 손을 들어준다고 해도 조합 내부에서 'NO현산' 분위기가 팽배한 만큼 다시 시공권을 갖기는 어렵다는 시각이 많다. 반포3주구 한 조합원은 "재건축조합에서 최고 의사결정기구인 총회가 적법하게 성립됐다면 총회의 결정은 뒤집을 수 없다"며 "아울러 새롭게 시공사가 선정되면 해당 시공사의 도움도 받을 수 있을 것"이라고 내다보고 있다.

신반포15차의 경우 상황이 좀 더 복잡하다.

신반포15차 조합과 대우건설이 시공계약을 체결했고 대우건설의 특화설계안으로 건축심의까지 받아놓은 상태다. 현재 이주와 철거까지 끝난 상태로 바로 분양도 가능하다. 조합원들은 시공사 선정 절차를 조속히 하면 4월 내 분양해 분양가 상한제도 피할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

하지만 대우건설이 ▲시공자 지위 확인의 소 ▲후속절차 진행중지 가처분 ▲특화설계 저작권 소송 등을 제기하면서 건축심의가 원점으로 돌아가게 생겼다.

대우건설 관계자는 "시공사를 새로 뽑으면 그쪽에서 제시한 설계안으로 건축심의를 다시 받아야 한다"며 "신반포15차는 스카이브릿지 등 특화설계안이 위화감을 줄 수 있다고 해서 수정하고 승인받는데 이미 시간을 오래 소요한 바 있는데, 건축심의를 또다시 받게 되면 사업 지연의 리스크가 있다"고 말했다.

이에 신반포15차 조합원들은 "시공사 계약 이후엔 특화설계 저작권이 조합으로 귀속된다"는 입장이다. 그러자 대우건설은 "계약을 해지해놓고 계약했으니 저작권이 조합에 귀속된다는게 어불성설"이라고 목소리를 높였다.