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분양가상한제에 수주전 후유증?…곳곳서 분양 표류

  • 2020.09.02(수) 17:22

신반포15차 상한제 피하려고 'HUG보증'도 없이 분양신청
반포3주구, 재초환 일정 지연 등 '3개월내 관리처분' 물건너가
올해 '분양대어' 둔촌주공, 집행부 해임에 사업지연

분양가상한제 유예기간(7월29일)이 끝나며 공급 절벽이 현실화한 가운데 9월 분양 가능성에 기대를 모았던 '래미안원펜타스'의 분양이 표류할 가능성이 커졌다.

앞서 강동구 둔촌주공 역시 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 수용 여부를 놓고 조합내 갈등이 커지면서 결국 조합 집행부가 해임됐다. 분양가상한제를 피할수 없게 됐고 사업 지연으로 분양일정을 가늠하기 어렵게 됐다.

이유는 제각각으로 보이지만 분양가상한제 적용과 치열한 재건축 수주경쟁 과정에서 무리하게 일정을 추진했던 점 등이 복합적으로 영향을 미치고 있는 것으로 풀이된다.

래미안원펜타스 '서두르다 낭패'?

서초구 반포동의 신반포15차를 재건축하는 '래미안원펜타스'는 이달 분양 가능성에 무게가 실리며 관심이 모아졌던 단지다.

올해 4월말 삼성물산이 5년 만에 재건축 수주전에 뛰어들었고, 대림산업, 호반건설을 제치고 압도적 승리를 거둔 곳이다. 삼성물산은 수주 과정에서 착공과 동시에 분양을 추진, 분양가상한제 적용 이전에도 분양(입주자모집공고)신청을 할 수 있다는 점을 강조했다. 다른 건설사 역시 경쟁적으로 선분양(분양가상한제 시행전)을 어필했다.

실제 신반포15차 조합은 분양가상한제 유예기간에 입주자모집공고를 신청했지만 현재로선 서초구청의 승인여부가 불투명하다. 입주자모집공고 신청에 HUG의 분양보증서가 빠져있기 때문이다.

문제는 이 분양보증을 발급받기 어렵다는데 있다. 신반포15차는 애초 대우건설이 시공권을 가지고 지난해 6월 대우건설이 해당 부지 철거까지 완료한 상태다. 이후 공사비 증액 문제로 조합과 대우건설간 갈등이 커지고 조합은 대우건설의 시공사 지위를 취소했다.

하지만 대우건설이 '시공사지위확인의 소'를 냈고 신반포15차 부지도 대우건설이 점유하고 있다. 조합이 토지확보를 하지 못한 상황이어서 HUG의 분양보증을 받기 어렵다.

HUG 한 관계자는 "착공을 하려면 토지가 확보돼야 하는데 대우가 점유를 하고 있고 시공자지위소송이 단기간에 끝나기 어려운 상황이어서 보증서를 발급하기 어렵다"고 말했다.

서초구청 관계자도 "관련서류 미비로 이달 10일까지 보완을 요청한 상태"라면서 "서류가 보완이 안되면  원칙적으론 반려를 하게 돼 있다"고 말했다. 이 경우 분양가상한제를 피하기 어려울 전망이다.

삼성물산 관계자는 "어떤 방식으로 분양을 할지는 결국 조합에서 결정할 사안"이라며 "조합에서 고민을 하고 있는 것 같다"고 말했다.

신반포15차 재건축을 위해 지난해 시공사였던 대우건설이 철거중인 모습
반포 3주구 재초환 문턱에·둔촌주공은 분양가 때문에

앞서 비슷한 시기 치열한 수주전을 치렀던 반포주공1단지 3주구의 경우도 일정 지연이 불가피할 전망이다. 애초 후분양으로 추진하면서 당장 분양을 할 상황은 아니지만 조합 측의 기대만큼 속도를 내긴 어려워 보인다.

삼성물산은 이 단지를 수주하면서 경쟁사인 대우건설보다 빠른 사업진행을 내세웠다.

당시 제안서의 '착공기준일'을 기준으로 보면 삼성물산(2021년 5월15일)이 대우건설(2022년 3월)보다 무려 1년 가까이 앞선다. 이 때문에 관리처분인가 역시 시공사 도급계약 체결 이후 3개월 만에 진행하겠다고 제안하기도 했다. 업계에선 통상 6개월 이상 소요되는 것으로 보고 있다.
 
당장 '재건축초과이익환수금' 문턱에 걸렸다. 조합은 8월초 서초구청에 재초환 부담금 산출액을 제출했고 8월말이나 9월초 예정액이 통지될 것으로 예상했다. 하지만 8월말 서초구청은 '재초환 부담금 예정액 검증과 관련한 일정이 다소 지연된다'는 내용의 예정액 산정업무 지연을 통보했다. 서초구청 측은 외부 감정평가업체를 선정해 검증하는데에만 한달 정도 소요될 것으로 보고 있다.

조합 한 관계자는 "이미 석달 안에 관리처분 인가를 받는 것은 물건너 갔고, 올해 안에는 관리처분 인가를 받아야 하는데 예정액 통지가 언제될지 알수 없고, 된다한들 코로나19 때문에 조합 대의원회, 총회 등등이 가능할지도 알 수 없다"고 토로했다.

올해 분양시장 '대어'로 꼽히는 강동구 둔촌주공도 표류 중이다. 총 1만2032가구에 일반분양만 4786가구에 달하는 곳이어서 관심을 한몸에 받고 있는 단지이지만 허그와의 분양가협상 실패에 대한 책임을 물어 조합 집행부가 해임됐다. 분양일정을 가늠하기 어려운 상황이다.

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