[헷갈리는 부동산]강남 진입, 지금이 기회?

수도권 집값이 서울 강남을 시작으로 하향 곡선을 그리기 시작했다. 특히 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값 하락세가 장기화 될 수 있다는 분석도 나온다.

많은 숫자는 아니지만 이전보다 급매물들이 눈에 띄기 시작했다. 강남 진입을 계획했던 실수요자나 부동산 투자에 관심 있는 사람들은 이런 급매를 잡아야 하는지를 두고 고민이다.

전문가들 사이에서도 조언은 엇갈린다. 자금 여력이 되는 수요자라면 급매물은 잡는 게 그나마 저렴하게 강남에 진입하는 방법이 될 수 있는 반면 지금은 매수 타이밍이 아니라는 신중한 목소리도 있다.

◇ 강남 집값 떨어지는데…

한국감정원에 따르면 강남3구(강남‧서초‧송파구) 집값 변동률은 12주 연속 마이너스를 기록했다. 상대적으로 뒤늦게 집값이 떨어지기 시작한 강동구도 2주 연속 떨어져 본격적으로 하락장에 진입한 모습이다. 4월 첫째 주 서초구와 강남구는 0.24%, 송파구와 강동구는 각각 0.18%와 0.02% 떨어지며 전주보다 낙폭을 확대했다.

한 때 3.3㎡ 당 1억원(공급면적 기준)을 돌파하기도 했던 반포 '아크로리버파크'는 최근 3.3㎡ 당 8000만원에도 미치지 못하는 급매물이 나오고 있다. 전체 가격으로는 집값이 2~3개월 전보다 6억~7억원 이상 하락한 셈이다. 이 단지 뿐 아니라 강남 전반적으로 2억~3억원 가량 떨어진 급매물이 나오고 있는 상황이다.

재건축 단지도 상황은 다르지 않다. 대치동 '은마아파트'의 경우, 지난해 말 31평 급매물 가격은 22억원이 넘었지만 올 2월 이후에는 18억5000만원 선까지 가격이 떨어졌다.

강남은 유명 학군을 갖추고 학원가도 밀집해 교육 여건이 우수하다. 사통발달 교통망, 백화점과 대형병원 등 각종 편의시설을 갖추고 있다는 점에서도 주거 선호도가 단연 높은 지역이다.

또 미래 가치가 높은 것으로 평가받는 다수의 정비사업장(재건축‧재개발 등)이 존재하고, 주택 경기가 좋을 때는 집값 상승폭도 가장 커 전국 각지 부자들의 투자처로 꼽힌다.

이런 상황을 종합해 '부의 상징'이라는 점에서도 강남에 진입하려는 수요자들은 언제나 존재한다.

하지만 시장 분위기가 변하면서 강남을 바라보는 시선도 복잡해지고 있다. 집값이 가장 크게 오른 만큼 낙폭도 컸던 경험(2008년 글로벌 금융위기) 때문에 저점을 예상하기 쉽지 않다.

강남 진입을 계획했던 수요자 입장에서는 급매물을 두고 강남 진입을 결정할지, 아니면 좀 더 떨어질 가능성에 무게를 두고 기다릴지에 대한 고민이 깊어질 수밖에 없다.

◇ 이제 하락장 시작 vs 저점 기다리다 놓친다

시장 평가도 엇갈린다. 이제 대세적인 하락장의 초입이라고 진단하는 전문가들의 경우 지난 몇 년간 강남 집값이 크게 오른 만큼 최근 나오는 급매물 가격도 여전히 비싼 편이라고 여긴다.

특히 앞으로 가격이 더 떨어질 가능성이 높기 때문에 섣불리 강남 진입을 결정하기보다는 충분히 시장 상황을 지켜보는 게 더 낫다는 것이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "이제 시장이 낙폭을 확대하며 본격적인 하락장에 진입하는 시점으로 벌써부터 저점을 논하기에는 이르다"며 "최근 급매물 가격은 직전 가격과 비교해 많이 떨어진 것처럼 보이지만 최근 몇 년간 올랐던 것을 고려하면 싸다고 매입할 수준도 아니다"라고 말했다.

투자자들이 몰리는 재건축 단지에 대해서도 그는 "재건축초과이익환수제나 분양가상한제 등 재건축 사업 수익성에 영향을 주는 정부의 정책 방향이 바뀌기는 쉽지 않아 보인다"며 "최근 재건축 단지 가격이 떨어지는 추세라고 해서 잘못 진입했다가는 장기간 투자금이 묶일 수 있어 현금을 들고 있는 것이 낫다"고 강조했다.

홍춘욱 EAR리서치 대표도 "하반기에 조금 더 조정이 될 듯 하다"면서 "여력이 된다면 하반기쯤 매수를 고려해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

반면 막연히 더 떨어지기를 기다리다가는 강남 진입이 어렵다는 주장도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 "강남에서 몇 억씩 떨어진 급매물이 소화되면서 전체적인 가격이 하락세인 분위기인데 언제든 다시 올라갈 수 있는 곳이 강남"이라며 "현 시점에서의 가격 하락에 큰 의미를 부여하기는 어렵고 자금 여력이 있다면 급매물을 사는 게 그나마 현실적으로 강남에 진입하는 방법일 수 있다"고 설명했다.

결국 현 시점에서 강남 진입을 결정하는데 있어 가장 큰 요인은 자금력이 될 것으로 보인다. 고가 주택에 대한 대출 규제에도 집을 살 수 있는 능력이 된다면 판단을 내려도 나쁘지 않다는 것이다.

강남구 대치동의 S공인 대표는 "12.16 대책 이후 2억~3억 가량 빠진 급매물이 나왔다가도 2~3개월이 지나면 다시 물건이 사라지며 가격이 회복되는 현상이 반복되고 있다"며 "일부 집주인들이 양도세 혜택이 주어지는 6월 이전에 집을 팔기 위해 집을 내놓고 있는데 그 이후에는 급매물도 지금보다는 줄어들 것"이라고 말했다.

이어 "자금이 충분하다면 시간을 두고 시장 상황을 지켜봐도 되겠지만 그렇지 않다면 감당할 수준의 급매물이 나타날 경우 이를 잡는 것도 한 방법"이라고 조언했다.