조정후 반등. 그 뒤엔 학습효과가 있었다. 이번 정부에서도 되풀이됐고 과거 외환위기(1997년)와 글로벌 금융위기(2008년)에도 집값은 주저앉았다가 결국 반등하면서 부동산에 대한 강한 믿음과 불패신화를 확고히했다.
하지만 들여다보면 과거에도 가격을 회복하기까지 상당한 인고(?)의 세월이 있었다. 강남의 대장아파트인 은마아파트는 최고점을 회복하는데 9년이 넘게 걸렸다. 잠실주공5단지도 9년여 걸렸고 압구정현대아파트도 7년 넘게 걸렸다.
지금은 더욱이 대출규제로 유동성이 꽁꽁 묶여 있고 보유세 폭탄까지 더해지면서 '학습효과'를 통해 단기에 반등을 기대하기도, 그렇다고 장기보유를 목적으로 투자하기도 쉽지 않다는 지적이 나온다.
◇ '조정후 반등' 학습효과 분명하지만
정부와 일부 경제학자들은 최근의 경제 불확실성 확대를 두고 과거 '금융'에 국한했던 글로벌 금융위기보다 더욱 심각할 수 있다고 경고하고 있다.
아직은 뚜렷한 움직임보다는 관망세가 짙은 부동산시장도 본격적인 조정국면에 진입할 수 있다는 전망이 나온다. 경기상황에 따라 변수가 크지만 최악의 경우 집값은 적게는 10%, 많게는 20~30% 이상 빠질 수 있다고 보기도 한다.
그동안 '강남불패'와 '부동산불패'를 확고히한 데는 '학습효과'에 기인한다. 가장 최근에는 정부가 강력한 부동산 대책을 발표하면서 2018년 4월부터 3개월간, 또 그해 11월부터 2019년 4월까지 7개월간 강남 집값이 하락세를 보이면서 짧은 조정을 거쳤지만 이후 반등했다.
과거 위기 때도 집값이 급락했지만 회복세를 보이며 '버티기'를 해온 집주인들에게 더 큰 수익을 안겼다.
국토부 실거래가공개시스템에 따르면 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 경우 2007년 1월 13억8500만원으로 최고점을 찍었지만 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 그해 12월 8억7000만원에 실거래됐다. 최고점 대비 37% 급락했다.
잠실주공5단지 전용 76㎡도 2006년 12월 13억6000만원을 찍었지만 2008년 9월 10억5000만원, 12월엔 7억7000만원까지 주저앉았다. 최고가 대비 43% 떨어졌다. 1년 전인 2007년 12월(12억원)과 비교해도 35%나 떨어진 금액이다.
압구정 신현대아파트 전용 108㎡ 역시 2008년 4월 15억원에 거래되면서 최고점을 찍었지만 그해 12월 13억2000만원으로 12%나 빠졌다.
하지만 결과적으로 이들 아파트는 모두 현재 기준으로 20억원대를 훌쩍 넘어서고 있다. 특히 은마아파트와 압구정 신현대아파트는 2012년 각각 8억500만원, 10억8000만원으로 최저점을 찍었지만 각각 23억5000만원(19년 12월), 28억원(20년 1월)으로 또다시 최고치를 기록했다.
◇ 은마·잠실주공5단지 9년, 압구정신현대 7년
다만 과거 상승장에서 최고점을 찍고 글로벌 금융위기로 내리막을 탄 이후 짧은 회복(2009년 혹은 2010년)은 있었지만 또다시 바닥(2012년)을 찍고 완전히 회복하기까지는 상당한 시간이 걸렸다.
은마아파트의 경우 2016년 9월 14억원에 거래되면서 2007년 1월 최고점 거래 후 9년 8개월이 걸렸다. 잠실주공 5단지도 2006년 12월 이후 9년 6개월이 지난 2016년 6월 13억9000만원에 거래됐다.
압구정 신현대아파트도 2008년 4월 이후 7년 4개월이 흐른 2015년 8월 15억원에 거래되며 가격을 완전히 회복했다.
이번 조정기가 어느 정도의 폭으로 얼마나 길게 도래할지 판단하기 어렵고 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 다만 단기에 반등을 기대하기는 쉽지 않다는 지적이 많다. 자칫 조정기가 길어지는 경우 회복세는 과거보다 더 더딜 수 있다는 전망도 나온다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "외부 쇼크로 인해 가격 변동성이 크게 나타나는 고가 상품들이 단기에 'V'자로 회복할 수 있는 것은 대출을 끼고 단타투자가 가능할 때의 일"이라며 "지금은 대출이 안되기 때문에 완전히 개인자금으로 해야 하고 단기에 자산가치 상승을 노리기도 어려워 2008년, 2009년보다 회복이 더 더딜 수 있다"고 내다봤다.
이어 "학습효과가 있더라도 실행할 수 있는 유동성을 가진 투자자가 제한적이고 보유비용(보유세)도 늘어나 장기 보유형 투자를 하기 쉽지 않다"고 덧붙였다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장도 "주식은 소액투자가 가능하기 때문에 반등을 노리고 들어갈 수 있지만 부동산은 소액투자도 어렵고 대출도 막혀 있어 접근하기 어렵다"고 말했다. 그는 "경기침체가 장기화되면 최악의 경우 강남권에선 20~30% 떨어진 매물들이 나올 수 있다"고 예상했다.
다만 고준석 동국대 겸임교수는 "코로나19 사태가 올 연말까지 장기화된다고 하면 10% 이상 조정도 감내해야 할 것"이라면서도 "부동산뿐 아니라 전반적인 자산 가격의 조정이어서 최대한 버텨보려고 할 것"이라고 내다봤다.
임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원도 "6월 이전엔 세금이슈 때문에 일부 매도움직임이 있을 수 있지만 코로나19가 어느 정도 진정되고 모멘텀이 생기면 다시 회복할 수 있을 것"이라고 낙관했다.
