정부가 또 한 번 "부동산 투기세력을 정조준했다"는 대책을 내놨다. 규제 사정권에서 벗어난 비(非)규제지역까지 유동성이 쏠리자 접경지역을 제외한 경기‧인천 등 수도권 대부분은 물론, 대전과 청주 등 지방까지 규제지역에 추가했다. 여기에 '갭 투자'를 차단하고 법인을 활용한 주택시장 진입을 가로막는 방안도 더했다. 재건축 안전진단 등 정비사업 규제도 더욱 강화하기로 했다.
전문가들은 이번 대책 영향으로 시세차익을 기대한 투자 목적 수요자들은 관망세로 돌아설 것으로 예상했다. 다시 꿈틀대던 집값도 일단 진정될 것이란 전망이다. 다만 집값 하향 안정화까지 이끌기에는 역부족이라는 평가다. 반면 재건축 규제 강화는 오히려 도심 내 새 아파트 선호현상을 키울 수 있다는 지적도 나왔다.
◇ 투기수요 차단, 급한 불 끄겠지만…
국토교통부가 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'은 최근 증가한 시중 자금(유동성)의 주택시장 진입을 차단하는 것을 최우선 목표로 하고 있다. 지속적 규제 강화에도 불구하고 비규제지역을 중심으로 집값이 이상 급등하는 '풍선효과'가 계속되면서 전체적인 시장 불안을 야기하고 있다는 게 정부 진단이다.
이를 위해 수도권 대부분 지역과 대전‧청주 등 상대적으로 집값이 크게 오른 지방까지 규제지역으로 묶었다. 또 개발 호재가 있는 서울 송파구 잠실 일대를 토지거래허가구역으로 지정했고, 단기간 집값 상승을 노리고 전세보증금을 안고 주택을 매입하는 갭투자 세력을 차단하기 위한 대책도 마련했다.
특히 12.16 대책으로 개인에 대한 대출 규제와 보유세 부담을 늘리자 법인을 설립해 시장에 진입하는 경우가 증가하면서 이에 대한 규제도 강화했다.
이번 대책을 통해 최근 이상 과열 조짐을 보였던 비규제지역 주택 시장은 다소 진정될 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부는 규제지역 확대를 통한 세제 강화와 대출규제 외에도 법인거래와 정비사업에 대한 투기적 가수요를 제한하는 것에 정책효과를 집중하고 있다"며 "이를 통해 풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보여 수요자도 관망하는 움직임이 현실화될 것"이라고 분석했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "규제범위가 수도권 대부분 지역뿐 아니라 대전‧충청권도 포함할 정도로 넓고, 시장을 주도하는 강남권과 재건축을 규제하고 있어 파장이 적지 않을 것"이라고 예상했다. 그는 "당분간 과열지역 거래가 위축되면서 숨고르기 장세가 나타날 것"이라고 진단했다.
하지만 이번 대책이 집값 안정을 장기적으로 이끌거나 오른 집값을 끌어내리기는 효과는 제한적이라는 평가다.
함영진 랩장은 "미국의 저금리 현상이 2022년까지 장기간 이어질 전망이고, 하반기 30조원을 넘길 것으로 예상되는 대규모 3차 추경, 3기 신도시 토지보상금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 것"이라며 "이로 인해 부동산 시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기는 쉽지 않아 집값 조정까지 기대하긴 어렵다"고 지적했다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "서울과 일부 수도권은 비수기인 7월 중순까지는 관망세가 이어질 것"이라면서도 "하지만 가을 이사철을 맞으면 집값 재반등 가능성이 열려 있다"고 강조했다.
◇ 재건축 어려워지면…"공급부족 어쩌나"
최근 서울 양천구 목동6단지와 마포구 성산시영 아파트 등이 재건축 안전진단을 통과하며 집값이 크게 뛰자 이를 반영한 대책도 나왔다. 재건축 사업의 시작이라 볼 수 있는 안전진단을 2단계로 강화하고, 재건축 조합원분양을 받으려면 해당 아파트에서 조합원 분양 신청시까지 2년 이상(투기과열지구, 현재 소유한 주택의 소유 개시 시점부터 조합원 분양 신청시까지) 거주해야 하는 조건도 추가했다.
특히 정부는 재건축초과이익환수제를 적용한 부담금 징수도 본격 개시하기로 했다. 국토부는 강남의 6개 단지의 평균 인당 부담금이 4억4000만~5억2000만원 정도 될 것으로 분석하고 있다.
이처럼 서울 주요지역 내 주택 공급 수단인 재건축에 대한 규제가 또 다시 강화되자 이에 따른 공급부족을 우려하는 지적도 나오고 있다. 수요가 몰리는 서울 시내 주택 공급이 줄면 오히려 가격이 더 크게 튈 수 있다는 것이다.
함영진 랩장은 "서울 아파트 입주물량은 올해 4만1562가구에서 내년 2만4040가구로 크게 축소될 것으로 예상된다"며 "임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있었다"고 지적했다. 그는 "장기적 집값 안정을 위해서는 도심지역에 꾸준한 주택공급을 할 수 있는 정비사업 방안이 모색되야 할 것"이라고 말했다.
고종완 원장 역시 "재건축 단지 내 공공임대와 소형 분양아파트를 짓는 등 도심권‧직주근접 지역에 단기간 내 주택을 집중 공급하는 방안이 중요하다"며 "고강도의 수요 억제만으로는 내 집 마련 욕구와 주거불안감은 쉽게 수그러들기는 어렵고 집값 불안 역시 계속될 것"이라고 강조했다.
