정부가 내년 하반기부터 하남 교산 등 3기 신도시를 중심으로 6만 가구 규모의 주택을 사전청약을 통해 공급하기로 했다. 3040 세대 등 무주택자를 대상으로 내 집 마련 기회를 조기에 제공, 주택시장의 장기 안정화를 유지하기 위한 것이다.
하지만 이 과정에서 예상되는 부작용도 만만찮다. 사전청약을 받기 위해 거주요건을 충족하고 무주택을 유지하려면 청약 대기수요가 임대차 시장에 남아있어야 하기 때문이다. 가뜩이나 임대차3법 시행으로 과도기를 겪고 있는 전세시장에 혼란이 가중될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
◇ 사전 청약자, 결국은 전세 수요
사전청약은 공공택지에서 공급되는 공공분양을 대상으로 해 본청약과 자격이 같다. 이에 따라 사전청약 당시 해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주하고 있으면 신청할 수 있지만 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다.
특히 당첨확률을 높이려면 우선공급 비율을 확인하고 접근할 필요가 있다. 우선공급 비율은 택지규모에 따라 다르다.
3기 신도시 등 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구의 경우 주택건설지역이 서울‧인천은 서울 또는 인천 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 50% 우선공급, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 공급한다. 주택건설지역이 경기도이면 해당 시‧군 1년(투기과열 2년) 이상 거주자에게 30% 우선공급, 경기도 6개월(투기과열 2년) 이상 거주자 20% 우선공급, 수도권 거주자 50% 공급이다.
그 외 소규모 택지개발지구는 해당 주택건설지역 거주자에 100% 우선 공급하도록 돼 있다.
서울 내 소규모 택지지구와 과천 과천지구 등 거주 수요가 많을 것으로 예상되는 지역은 우선공급을 받기 위해 해당 지역으로 이주하려는 수요가 발생할 수 있다. 3기 신도시에서도 해당 거주자 우선공급에 해당하기 위해 전입하려는 움직임이 생길 가능성이 크다.
실제 과천의 경우 지난해 과천 지식정보타운 등 분양을 받기 위해 서울에서 이주하려는 수요가 몰리면서 전세난이 벌어지기도 했다. 지난해 하반기 과천 지역 전셋값이 가파르게 오르기도 했다.
하지만 정부는 사전청약 당첨 확률을 높이기 위한 이주 수요가 많지는 않을 것으로 판단했다.
김흥진 국토교통부 주택토지실장은 "해당 지역 거주자가 당첨에 유리한 구조로 돼있어 그 지역으로 전입하려는 수요가 발생할 수 있다"면서도 "사전청약과 본청약 기간이 2년 정도로 짧아 사전청약 직전에 이사하면 사전청약을 받기는 시기가 애매해 상당기간 해당 지역에 거주했던 수요자가 사전청약에 참여할 것으로 본다"고 설명했다.
◇ 입주까지 빨라야 5년인데…전세불안 지속
정부 예상처럼 사전청약을 받기 위해 특정 지역으로 이동하려는 수요가 많지 않더라도 사전 청약자들이 장기간 임대차 시장에 남아있어야 하는 점은 부담이다. 사전청약 당첨자(그 세대에 속한 자)는 다른 주택의 본청약 신청‧당첨과 주택 구입은 가능하지만 이 경우 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없다.
결국 실제 입주까지 사전청약 당첨 주택 외에는 무주택을 유지한 채 전월세를 살아야 한다.
내년 하반기부터 사전청약을 실시해도 본 청약까지 최소 1~2년, 실제 입주까지는 적어도 5년의 시간이 필요하다. 업계에선 주택 공급을 위한 가장 큰 관문인 토지보상 등의 문제를 감안하면 더 오래 걸릴 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다.
문제는 임대차3법이 시행된 이후 전세 매물이 급감하면서 가격이 오르는 등 현재 임대차 시장이 과도기를 겪고 있다는 점이다. 애초 사전청약 도입을 언급한 올해 상반기에만 해도 비교적 전세시장은 안정적 흐름을 보여왔다. 정부 입장에선 집값만 잡으면 되는 상황이었지만 지금은 달라졌다.
서울 뿐 아니라 3기 신도시가 조성되는 하남과 고양, 남양주 등은 올 들어 전셋값 상승세가 지속되고 있다. 사전청약이 임대차 시장의 불안을 더 가속할 수 있는 데다 이런 불안이 지속되면 이 역시 내 집 마련의 또다른 불씨로 작용할 가능성도 배제할 수 없다.
사전 청약자들 입장에선 당첨이 되더라도 실입주까지 5년 이상 전셋값 상승 부담을 겪거나 반전세 혹은 월세 전환으로 주거비 부담이 늘어나게 되는 상황이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "사전청약을 노리는 무주택자가 임대차 시장에 머물면서 전‧월세 가격의 꾸준한 오름세는 우려되는 부분"이라고 지적했다.
