수도권 주택공급 확대방안(8.4대책)의 '열쇠'인 공공재건축에 대한 관심이 커지고 있다. 최근 진행한 공공재건축 사전 컨설팅에 강남구 은마아파트를 비롯한 총 15개 단지가 신청하면서부터다.
정책 발표 당시 조합이 가져갈 수 있는 개발 인센티브가 적고 오히려 고밀 개발과 임대주택 기부채납 등으로 단지의 미래가치 상승이 제한될 수 있다는 부정적 인식이 컸다. 사전 컨설팅 참여 여부를 떠나 여전히 조합원들의 반대 목소리가 큰 것도 이런 이유 때문이다.
실제 임대주택이 포함된 단지들의 집값 상승이 제한적일까. 비즈니스워치가 행복주택(임대주택)이 포함된 서울 내 주요 단지 집값 상승률을 분석한 결과 이들 단지의 집값은 여느 지역 못지않게 크게 오른 것으로 나타났다. 임대주택 기부채납에 거부감을 표시한 조합원들의 마음도 돌아설 수 있을지 주목된다.
◇ 헬리오시티‧경희궁자이 등 분양가 대비 2배 이상 올라
9510가구 규모의 대단지인 송파구 '헬리오시티'에는 SH(서울도시공사)에서 운영하는 행복주택 1401가구가 들어서 있다. 강남구 개포동의 '래미안 블레스티지'에도 112가구가 있다.
강북지역에서는 돈의문 1구역을 재개발해 들어선 '경희궁자이'(이하 행복주택 수, 61가구)를 비롯해 서대문구 북아현동에 있는 '신촌e편한세상'(130가구), 성북구 '보문파크뷰자이'(75가구), 강북구 미아동 '꿈의숲 롯데캐슬'(35가구) 등에도 행복주택 입주민들이 일반 분양 주민들과 함께 살고 있다.
행복주택은 정부나 지자체 재정, 주택도시기금의 자금지원을 활용해 대학생과 사회초년생, 신혼부부와 한부모가족 등 젊은 층을 위한 공공임대주택이다. 대다수 공공임대주택이 도심 외곽에 위치한 것과 달리 행복주택은 도심 역세권의 입지에 자리하고 있다.
실제 경희궁자이와 신촌e편한세상 등 301가구는 서울시와 SH가 설립한 서울리츠2호가 재개발 지역에서 신축 주택을 매입해 공급하는 공공임대주택이다.
이들 단지는 행복주택(임대주택)이 포함돼있지만 여느 단지와 마찬가지로 높은 집값 상승률을 기록하고 있다.
헬리오시티의 경우, 전용 84㎡ 분양가는 8억7000만원 선이었지만 가장 최근 신고된 실거래가는 18억원에 달했다. 분양 후 약 5년 만에 두 배 이상 뛰었다. 강북 지역도 다르지 않다. 경희궁자이 최근 실거래가는 분양가 대비 127.7% 상승했고, 비교적 집값 상승률이 낮은 성북구와 강북구에 위치한 보문파크뷰자이와 꿈의 숲 롯데캐슬 역시 두 배를 조금 밑도는 상승률을 보였다.
◇ 서울선 임대주택 집값 영향 적어…공공재건축 성공사례 관건
헬리오시티와 래미안 블레스티지, 경희궁자이 등은 단지 내 행복주택 포함 여부와 상관없이 입지와 신축 아파트의 장점에 힘입어 집값이 크게 오른 것으로 분석된다.
윤지해 부동산114 리서치센터 수석연구원은 "일반분양 단지 내에 임대주택이 포함돼있는지 여부는 시세에 영향을 주지 않는다"며 "임대주택 가구 수가 아주 많지도 않고 매매할 수 있는 것도 아니어서 일반 분양자들의 재산권과는 크게 관련이 없다"고 말했다.
다만 이 같은 현상이 공공재건축을 고민하고 있는 조합에게 참여를 결정하도록 영향을 미칠지는 미지수다. 공공재건축은 용적률 상향을 통해 추가되는 일반분양 물량의 일부를 기부채납 받아 공공임대(혹은 분양)주택으로 공급하도록 하는 것이 핵심인데 조합 입장에선 임대주택 공급은 물론이고 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등의 규제 또한 피할 수 없기 때문이다.
윤지해 수석연구원은 "현재 공공재건축을 고민하는 조합들은 임대주택 포함 여부가 아니라 이를 통해 일반분양 물량이 줄어 사업성이 훼손될 수 있다는 점을 걱정하고 있다"며 "결국 관건은 이런 규제 속에서도 사업에 속도를 높이는 것이 조합에게 이익이 된다는 성공사례를 만들어내는 것이 중요하다"고 설명했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "공공재건축은 임대주택이 포함될 경우 단지 고급화에 제약이 생길 수 있다는 점과 분양가 책정에 대한 공공의 견제 등에 대해서 조합원들의 고민이 많다"며 "실제 헬리오시티 등과 같이 임대주택이 포함돼도 사업성에 큰 영향이 없다는 것을 입증할 수 있는 성공모델을 만든다면 참여하려는 사업장이 늘어날 수 있다"고 말했다.
