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[집잇슈]공공재개발 투자, 권리산정기준일은 알아보셨나요?

  • 2021.01.07(목) 13:19

[알쓸부잡]권리산정기준일 이후 건축된 주택 '입주권 못받아'
공공재개발 투자주의보…법안 계류 등 아직은 변수 많아

V 권리산정기준일 전에 건축한 매물인가?

재개발 투자 시 반드시 확인해야 할 사항 중 하나인데요. 이를 제대로 확인하지 않고 투자할 경우 수억원을 들였다 해도 분양권을 받지 못하는 사태가 벌어질 수 있거든요. 

특히 공공재개발의 경우 더 주의를 기울여야 합니다. 이달 14일 공공재개발 후보지 선정을 앞두고 신청구역에 투자자들이 몰리고 있는데요. 아직 관련법이 통과되지 않은 데다 정비구역 지정은 물론이고 사업지 선정도 안된 상태여서 '일단 사자' 식의 섣부른 투자는 위험해보입니다. 

◇ '금딱지'인 줄 알았는데 '물딱지'라니!

재개발 주택의 경우 분양권을 많이 받기 위해 단독주택을 허물고 빌라를 짓는 등의 '지분쪼개기'가 성행하곤 하는데요. 무분별한 지분쪼개기를 막고 분양대상자를 구분하기 위한 제도가 바로 '권리산정기준일'입니다. 

도시및주거환경정비법(도정법)에 따라 정비사업을 통해 분양받을 건축물이 다음 각 호(토지등소유자 수가 증가하는 경우)의 어느 하나에 해당하는 경우 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있는 날 또는 시‧도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정‧고시 전에 따로 정하는 날의 '다음 날'을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하는데요.

권리산정기준일 이후에 지분쪼개기 한 주택의 소유자는 입주권을 받지 못합니다. 가령 소유주 A씨가 기준일 이후에 건축허가를 받아 단독주택을 허물고 다세대주택을 지었다면 A씨에 대한 입주권은 나오지만 A씨 외 다세대주택 거주자들(매매)은 입주권을 받지 못하는 거죠. 

통상 정비구역 지정고시일이 권리산정일이 되는데요. 공공재개발은 아직 시범사업지를 정하지 못한 상태라 '공모공고일'을 권리산정일로 지정하기로 했습니다. 투자자들이 몰리면서 지분쪼개기로 신축빌라가 난립하는 상황을 막기 위해서죠. ☞관련기사 "매물 없어요"…공공재개발, 벌써 들썩이는 몸값

국토교통부와 서울시는 지난해 9월17일 5‧6대책에 따른 공공재개발 후보지 공모계획을 발표하면서 "비경제적인 신축행위 및 투기방지를 위해 필요한 경우 지분쪼개기 주택의 조합원분양 권리산정일을 공모공고일(9월21일)로 지정할 계획"이라고 밝혔습니다.

이에 따라 공공재개발은 2020년 9월22일을 기준으로 건축물을 분양받을 권리가 산정됩니다. 그 전까지 건축허가를 받고 등기 접수까지 마친 주택의 소유자만 입주권이 나온다는 거죠. 

공공재개발 추진 기대감에 이를 제대로 알아보지 않고 투자하려는 투자자들이 더러 있다고 하는데요. 재개발 후 조합원 자격으로 새 아파트에 입주할 수 있는 '금딱지'인 줄 알았는데 알고 보니 입주권도 나오지 않는 '물딱지'를 갖게 되는 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 합니다. 

◇ 법안 통과 여부, 2·3차 공모 일정 등 변수 '수두룩'

국토교통부와 서울시는 공공재개발 시범사업지의 권리산정기준일을 공모공고일로 지정할 '계획'이라고 한 상태인데요. 사실 공공재개발 정책의 근거가 될 도정법 개정안(지난 9월 천준호 더불어민주당 의원 대표발의)은 아직 소관 상임위 문턱도 넘지 못했습니다.

이 때문에 시장에선 '권리산정기준일이 바뀔 수 있는 것 아니냐', '정비구역도 아닌 곳에 현 도정법상 권리산정기준일을 공모공고일로 지정하는 건 법에 반하는 내용 아니냐' 등의 지적이 나오고 있습니다. 

서울시 관계자는 "아직 (공공재개발 정비구역지정) 고시 전이라 권리산정기준일이 확정은 아니지만 발표한 대로 검토하고 있다"며 "권리산정기준일 이후 건축해서 토지등소유자가 늘어나는 경우에 대해서만 입주권이 제한되는 게 핵심"이라고 말했습니다.

아무래도 애초 발표한대로 공모공고일을 기준으로 지정할 가능성이 높아 보입니다.

시범사업지로 선정되지 못한 사업지에 대한 우려도 나오고 있는데요.

공공재개발은 임대주택 공급에 대한 부담은 있지만 ▲LH나 SH의 사업 주도로 사업속도 개선 ▲정비구역 해제구역도 사업 가능 ▲분양가상한제 비적용, 용적률 상향 등 각종 인센티브 제공 등의 장점이 많습니다. 서울에서 70곳이나 신청을 하며 '흥행'에 성공한 이유인데요. ☞관련기사 [인사이드 스토리]공공재개발, 유독 잘 나가는 이유

정부는 주민동의율, 노후도 등을 고려해 일단 20곳만 시범사업지로 선정하고 나머지는 2차, 3차 등으로 다시 공모를 받아 진행한다는 계획입니다. 

이 경우 시범사업에서 떨어진 50여 곳은 권리산정기준일이 적용되지 않기 때문에 2차 공모가 시작되기 전에 이들 구역에서 지분쪼개기 현상이 심화할 수 있습니다. 아직 미정이지만 2차 공모도 모집공고일(올해 7~8월 예상)을 권리산정일로 정할 가능성이 높아보이는데요. 그 전까지 건축허가, 등기 등을 마친 주택이라면 투자 시 입주권을 받을 수 있으니까요.

이같은 우려에 대해 서울시 관계자는 "1차 공모도 안 끝난 상태고 서울시장 선거 등도 있어 불확실한 부분이 많다"며 "아직 2차 공모에 대해선 별도의 구체적인 계획이 없다"고 말했습니다.

현재로선 일정 등 불확실성이 큰 만큼 이 역시 무턱대고 투자해서는 안될 듯 합니다.

 

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