지난해 분양가 규제 등으로 사업을 멈췄던 단지들이 올해 분양을 준비하면서 예비청약자들도 분주해졌다.
특히 무주택 젊은층들은 '특별공급' 청약 전략을 세우는데 한창이다. 분양가상한제로 오히려 분양가가 높아지면서 특공 물량 자체가 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.
조금이라도 당첨 가능성을 높이려면 분양가가 9억원 미만인 비강남권 아파트 또는 중소형평형을 노리고, 소득기준 등 올해부터 바뀐 제도도 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
◇ 강남은 특공 기대 내려놔야
올해 강남권 분양 아파트에선 특별공급 물량이 '0'(제로)일 전망이다.
'주택공급에 관한 규칙'에 따르면 투기과열지구 내 9억원을 초과하는 주택 평형은 이전기관 공급 등 특수한 경우를 제외하면 특별공급 물량이 배정되지 않는다. 이는 실수요자의 청약 당첨 기회를 확대하기 위해 지난 2018년 4월13일부터 시행(주택청약 공급제도 개선안)됐다.
강남에서 분양 대기 중인 ▲래미안원베일리(신반포3차‧경남아파트) ▲래미안원펜타스(신반포15차) ▲신반포메이플자이(신반포4지구) ▲디에이치 방배(방배5구역) 등은 모두 특별공급 물량이 없을 것으로 관측된다.
서초구 래미안원베일리는 최근 3.3㎡(1평)당 일반분양가가 5668만원으로 확정됐다. 앞서 HUG가 심사했던 평당 분양가 4892만원보다 16% 높은 가격이 책정되면서 오히려 분양가상한제를 적용받는 단지들의 분양가가 더 오를 것으로 예상되고 있다. 이 분양가를 적용하면 래미안원베일리의 일반분양분 중 가장 작은 전용면적 59㎡도 14억원 수준으로 특공 물량이 배정되지 않는다. ☞관련기사 이젠 '황제청약'…강남 입성 영영 못하나
서초구 래미안원펜타스도 일반분양분 전 타입의 분양가가 9억원을 초과해 특공 물량이 없을 것으로 보인다. 원베일리보다 단지 규모는 훨씬 작지만 바로 옆에 위치해 있어 원베일리와 비슷한 수준의 택지비(평당 약 4200만원)가 책정될 가능성이 크다. 이 경우 평당 분양가가 5000만원은 충분히 넘을 전망이다.
서초구 신반포메이플자이도 조합원분양가가 평균 4500만원 이상으로 일반분양가는 4000만원 후반대로 예상돼 전용 59㎡도 분양가 9억원을 넘어 특공 물량이 없을 것으로 보인다. 서초구 디에이치 방배도 평당 일반분양가가 4000만원 중반대로 전망돼 특공 물량을 기대하기 힘들다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남에서 분양하는 단지들은 전용 85㎡ 이하의 중소형 평형도 대부분 9억원을 넘어 특공이 없다고 봐야 한다"며 "청약가점이 낮아 특공을 노리는 젊은층이라면 강북 등 비강남권 분양 예정 단지로 눈을 돌려야 한다"고 조언했다.
◇ 중소형평형 아니면 강북권…"자격요건도 잘 살펴야"
주요 단지의 중소형평형이나 강북에선 특공 물량이 나온다.
올해 분양시장에서 가장 주목도가 높은 '단군이래 최대 재건축' 강동구 올림픽파크 에비뉴포레(둔촌주공)의 경우 중소형평형은 특공이 나올 전망이다.
둔촌주공은 1만2032가구 중 4841가구를 일반분양 하는데 이 중 전용 29~59㎡의 중소형평형이 2061가구에 달한다. 29㎡(14평) 10가구, 39㎡(18평) 1150가구, 49㎡(22평) 901가구, 59㎡(25평) 1488가구 등이다.
아직 둔촌주공의 분양가가 정해지진 않았지만 상한제를 적용하면 평당 일반분양가가 3700만원에 달할 것이란 관측이 나온다. 이렇게 되면 전용 59㎡의 분양가가 8억원 후반대가 된다. 다만 이 경우 전용 59㎡까지 중도금 대출과 특별공급이 가능한 만큼 경쟁률이 치열할 것으로 전망된다.
마포구 마포자이힐스테이트(공덕1구역)도 84㎡까지 9억원 아래로 예상돼 특공 물량이 나올 것으로 보인다. 1121가구로 조성되는 이 단지는 일반분양분이 489가구로, 평당 분양가는 2000만원 후반대로 예상되고 있다.
동대문구 이문래미안(이문1구역)은 59~84㎡의 조합원 분양가가 4억원대로 일반분양가는 5억~7억원 사이로 관측돼 특공 물량이 기대되고 있다.
함영진 랩장은 "서울 곳곳에서 분양 예정 단지가 있고 올해부터 생애최초‧신혼부부 특공의 소득기준이 완화됐기 때문에 자신의 상황에 맞게 꼼꼼하게 전략을 세울 필요가 있다"며 "둔촌주공 중소형평형의 경우 29~39㎡는 10평대라 출산 등 세대원이 늘어날 계획이 있다면 실거주하기 힘들다는 점도 고려해야 한다"고 말했다.
올해 1월부터 신혼부부 특공의 소득기준이 공공은 전년도 도시근로자 월평균소득의 100~130%(맞벌이 120~140%), 민영은 100~140%(맞벌이 120~160%)로 완화됐다. 생애최초 특공의 소득기준도 공공은 100~130%, 민영은 130~160%로 완화됐다.
이어 "상반기 민영주택 위주로 나오는 분양 단지의 특공이 어렵다면 하반기 3기 신도시 사전청약 등 공공분양에 적극적으로 청약전략을 짜는 것도 하나의 방법"이라고 덧붙였다.
