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끊이지 않는 공시가격 논란, 묘수가 없다

  • 2021.04.06(화) 16:46

제주도‧서초구, 공시가 오류 지적…지자체에 권한 이양해야
국토부 "오류 지적 적절치 않아"…공시가 논란 반복 불가피

공시가격을 두고 해마다 논란이 반복되고 있다. 집값이 가파르게 상승하는 가운데 '공시가격 현실화 로드맵'이 적용되면서 재산세 등 세금 산정 기준이 되는 공시가격이 매년 큰 폭으로 오르기 때문이다.

문제는 단순히 '공시가격이 너무 올랐다'는 불만에 그치지 않는다는 점이다. 같은 단지 내에서도 공시가격이 천차만별이고 현실화율도 제각각이라는 지적이 끊이지 않는다. 올해는 일부 지자체장들이 직접 나서 공시가격 결정권의 지자체 이양을 주장하고 나섰다. 이와 함께 공시가격 산정 이의 건수 역시 역대 최고치에 달할 것으로 보여 납세자들의 반발도 거세다.

◇ 바닥 떨어진 공시가격 신뢰도

국토교통부는 2018년부터 공시가격 현실화율을 개선하는데 주력하기 시작했다. 그 동안 고가주택보다 저가주택의 현실화율이 높아 세금부담이 커지는 역전현상에 대한 지적이 끊이지 않았기 때문이다. 여기에 선진국과 비교해 부동산 보유세 부담이 적다는 주장에 힘이 실린 것도 보유세 산정 근거가 되는 공시가격 현실화율 개선의 동력이 됐다.

하지만 갑작스런 현실화율 개선은 곳곳에서 구멍을 드러냈다. 같은 단지 내에서도 공시가격이 천차만별이라 추후 수정하는 일이 발생, 그해 국정감사에서 뭇매를 맞기도 했다. ▷관련기사: 감정원 통계·공시가 '엉터리'…국감서 집중포화(2018.10.18)

올해도 상황은 나아지지 않았다. 서울 강남 주요단지를 비롯해 올해 공시가격이 가장 많이 오른 세종시 등 전국 주요도시에서 집단으로 공시가격에 이의신청하는 것은 물론 지자체장까지 나서 반발하기 시작했다.

제주도는 같은 단지 같은 동에서도 공시가격 등락이 다르고, 같은 단지 내에서 공시가격 상승률 격차가 30%에 달한다고 지적했다. 또 정부 의도와 달리 저가의 서민주택 상승률이 높고, 숙박시설인 주택이 공동주택으로 과세되는 등 현장조사가 부실하다고 주장했다.

고가주택이 몰려 있어 공시가격 현실화율 개선 대상 주택이 많은 서울 서초구는 지난해 실거래가 대비 공시가격 현실화율 90% 이상인 주택이 총 208가구로 5%를 차지한다고 밝혔다. 정부의 공시가격 현실화율 로드맵에 따르면 시세 15억원 이상 고가주택도 현실화율 90%는 2025년에 도달해야 한다.

또 준공연도가 비슷한 임대아파트(우면동 소재 LH5단지)와 인근 분양아파트(서초힐스) 중 임대아파트 공시가격이 53.9% 급등해 분양아파트보다 비싼 상황이 발생했다.

같은 아파트에서도 거래 유무에 따라 공시가격 상승률이 달라 종합부동산세 대상 여부(1주택자 공시가격 9억원 이상)도 엇갈렸다.

이에 제주도와 서초구는 공시가격이 급등한 경우에는 동결 후 전면 재조사, 부동산 가격공시에 대한 정부 결정권을 지자체로 이양할 것으로 요구하는데 이르렀다.

◇ "공시가격 산정 문제없다"지만 논란 지속 전망

제주도와 서초구의 지적에 국토부는 공시가격 산정에는 문제가 없다는 입장이다.

제주도가 지적한 같은 동 내 특정 라인에 따라 가격 등락이 다른 것은 평수가 다르고 실거래가 변동률도 달랐기 때문이라는 설명이다. 저가주택 공시가격 상승도 재산세 부담완화 방안에 따라 전년대비 재산세액이 감소하고, 불법으로 숙박시설로 사용한 공동주택은 공동주택으로 가격 공시하는 게 맞다는 것이다.

서초구가 주장한 현실화율 90% 이상인 주택도 일부 단지 특정 실거래가격을 기준으로 분석한 것으로 해당 단지 적정 시세를 기준으로 하면 공시가격 현실화율은 70~80% 수준이라는 게 국토부 설명이다. 

김수상 국토부 주택토지실장은 "서초동 A아파트는 지난해 신축된 31평으로 인근 2017년 준공 단지가 17억원에 거래됐고, 해당 단지 전세가격도 11억원 정도라 12억6000만원 실거래가(서초구 예시 사례)는 적정 시세로 보기 어렵다"라며 "우면동 B아파트도 지난해 분양전환(분양전환가격 5억7100만원) 한 사례로 작년 말 실제 시세는 10억원 이상 형성돼 현실화율 100%가 넘는다는 주장은 타당하지 않다"고 강조했다.

이와 함께 공시가격 결정권 이양에 대해선 현실적으로 어렵다는 입장을 보였다. 신광호 국토부 부동산평가과장은 "공시산정 권한 지자체 이양은 20대 국회에서도 법안이 제출됐지만 대다수 지자체가 반대했다"며 "지자체에 맡기면 지역 특성에 따라 공시가격 반영률이 달라질 수 있는 등 우려가 있어 아직은 이른 감이 있다"고 말했다.

오류 지적에 대한 구체적인 해명에도 공시가격을 둘러싼 논란은 쉽게 가라앉지 않을 전망이다.

한 부동산업계 관계자는 "올해는 상대적으로 저가주택 공시가격 변동률이 컸는데 최근 재건축 단지 집값이 크게 오르고 있어 내년에는 고가주택을 중심으로 공시가격이 크게 오를 수 있다"며 "시세 중심의 공시가격 산정이 급격한 변동을 만들 수 있어 현실화 로드맵이 진행되는 동안 공시가격은 매년 들쑥날쑥 하는 상황이 발생할 수 있다"고 지적했다.

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