정부가 불투명했던 분양가상한제 심사 매뉴얼을 개정했다. 분양가 심사 항목을 명확히 해 분양가에 대한 예측 가능성을 높이고, 이를 통해 주택 공급에 속도를 낼 수 있도록 하겠다는 복안이다.
예비 청약자들은 이번 심사 매뉴얼 개선이 분양가에 어떤 영향을 미칠지가 가장 큰 관심이다. 시장에선 민간택지의 택지비 산정 시 입지 특성 등을 반영하는 만큼 이전보다 분양가 상승 가능성이 높다는 의견에 힘을 싣고 있다.
다만 상승하더라도 그 폭은 크지 않을 수 있고, 매뉴얼 개정이 반드시 분양가 상승으로 이어지는 것은 아닐 수 있다는 전망도 나온다. 아울러 분양가 상승이 정부의 기대대로 주택공급 확대로 이어질지도 여전히 미지수다.
국토교통부에 따르면 분양가상한제 심사 매뉴얼 개정을 통해 분양가 구성 항목을 인정과 불인정, 조정 항목 등으로 명확화한다. 특히 분양가의 주요 구성요소인 택지비의 경우, 공공택지는 공동주택 면적만 반영토록 해 과다반영을 막고 민간택지는 개별입지 특성을 고려한 표준지가 설정될 수 있도록 하는 방안이 포함됐다. ▷관련기사: '민간' 택지비, 입지특성 고려…분양가상한제 심사 개선(11월8일)
정부가 분양가상한제 심사 매뉴얼을 개정한 것은 궁극적으로 주택 공급 확대를 위해서다. 지난 9월 국토부장관 주재로 주택협회 등이 참여한 공급기관 간담회에서 업계는 지자체마다 분양가 인정항목과 심사방식이 달라 주택 공급에 어려움을 토로하며 제도 개선을 건의했고, 이를 수용한 것이다.
분양가 책정을 위한 심사 제도 개선안의 구체적 내용이 모두 드러난 만큼 시장에선 개정안이 향후 분양가에 어떤 영향을 미칠지에 주목하고 있다. 특히 예비 청약자들 입장에선 최근 정부의 가계부채 관리 강화로 대출 문턱이 높아진 상황에서 분양가가 오를 경우 특별공급 물량도 크게 줄어들 수 있는 까닭(총 분양가 9억원 초과 시 특별공급 배정 없음)에 분양가 상승 여부에 민감할 수밖에 없다.
전문가들은 주택 공급업계의 의견을 수용, 특히 민간택지비 산정 시 주변 입지 특성을 구체적으로 반영하는 내용을 담아 이전보다 분양가가 오를 가능성이 크다는 쪽에 힘을 싣고 있다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "토지비는 그동안 입지특성을 고려하지 않기 때문에 원가에 가깝에 책정했는데 사실상 시세반영을 하게 되면 분양가는 기존보다 오를 가능성이 있다"고 내다봤다.
이어 "건축비 가산비 부분이 지자체마다 기준이 다르고 통상 과다계상, 임의삭감 등으로 다툼이 발생하는데 매뉴얼에서 기준을 명확히하면 아무래도 삭감보다는 인정해주는 항목들이 많아질 것으로 보인다"고도 덧붙였다.
분양가가 올라가는 폭이 적을 순 있지만 상향 가능성이 높은 쪽에 힘을 실었다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 "민간택지비 표준지 선정에서 현실화가 높아진다면 지금보다 분양가가 상승할 가능성이 있다"며 "수분양자 입장에선 분양가 부담이 커지고 기대할 수 있는 시세차익도 이전보다 줄어들 것"이라고 분석했다.
다만 주택 공급이 속도를 낼수 있을지는 단정짓기 어렵다. 사업자 입장에선 유리한 쪽으로 개편됐다고는 해도 실제 개정된 매뉴얼이 적용된 분양가 책정 사례가 나와야 본격적인 움직임이 나타날 것으로 내다봤다.
실제 다수의 사업장이 이번 분양가 심사 매뉴얼 개정 뿐 아니라 택지비에 큰 영향을 주는 내년 공시지가 등을 확인한 후 분양 일정을 잡으려는 움직임을 보이고 있다. ▷관련기사: 분양가상한제 개편…둔촌주공 "내년 2월 분양"vs "대선 지켜보자"(11월8일)
김규정 소장은 "주택 공급업계에선 이번 매뉴얼 개정은 반길만한 이슈"라면서도 "개정된 매뉴얼을 통해 책정된 적정 분양가가 어느 정도인지 사례가 나온 이후 사업장들도 공급을 준비할 것"이라고 예상했다.
반면 심사 매뉴얼 개정이 반드시 분양가 상승으로 이어지진 않을 것이란 전망도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "민간택지에선 개별 입지특성 고려와 실비용 적정반영 검토 등을 포함해 보다 현실성 있는 분양가 산정기준이 제시됐다"며 "이렇게 되면 민간택지에서 주택공급을 촉진하는 요인으로 작용할 수 있다"고 말했다. 이어 "이번 제도 개선이 향후 책정되는 분양가가 크게 오를 요인으로 단정하기는 충분하지 않다"고 덧붙였다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "심사제도 개선은 분양가 규제를 완화 혹은 강화하는 게 아니라 그 동안 갈등이 있었던 기준 등을 매뉴얼을 통해 정교하게 만드는 것"이라며 "분양가상한제를 통해 합리적인 가격을 책정할 수 있는 시스템을 구축해나가는 방향으로 바라봐야 한다"고 강조했다.
그 역시 "제도 개선으로 분양가가 오를 것이라는 우려가 있지만 그 동안 분양이 지연됐던 단지들부터 공급이 이뤄지면 시장에 가격 하방압력으로 작용할 수도 있다"고 덧붙였다.
