[집잇슈]새 아파트 실거주 의무, 아직 있는데요!

이른바 '전월세 금지법'이 여전히 제자리입니다. 국토교통부가 올해 1·3대책을 통해 수도권 분양가상한제 주택 등에 적용한 실거주 의무(2~5년)를 없애겠다고 한 지 두 달 가까이 돼 가는데 말이죠. 

심지어 공식적으로 검토를 예고한 건 지난해 5월부터인데요. 아직 법안만 발의한 수준이라 언제 시행할 수 있을지 안갯속이예요. 이를 기대하고 주택을 분양받았거나 자금 계획을 세운 수요자들이 혼란에 빠졌어요. 과연 실거주 의무가 폐지되긴 하는 걸까요?

실거주 의무 폐지, 된다 된다 하더니..

국토교통부가 1·3대책에서 예고했던 '실거주 의무 폐지'가 여전히 불투명해 수요자들의 불안감이 커지고 있습니다. 

앞서 국토부는 지난 2021년 2월19일부터(입주자모집공고 기준) 서울 등 수도권 분양가상한제를 적용받는 아파트에 실거주 의무기간을 부여했는데요.

시세보다 낮은 분양가로 인해 발생하는 시세차익을 노리고 투자하는 걸 막기 위한 조치로, 공공택지 분양아파트에만 적용되던 실거주 의무를 공공택지 민간분양과 민간택지 분양아파트에 확대 적용한건데요. 

당시 주택법과 시행령 개정을 통해 공공택지의 경우 △분양가격이 인근지역 시세의 80% 미만이면 5년 △분양가가 시세의 80~100%미만이면 3년의 실거주 의무를 적용하고요.

민간택지 아파트는 △시세대비 분양가가 80% 미만이면 3년 △80% 이상 100% 미만이면 2년 적용키로 했습니다. 실거주 의무 기간은 최초 입주일부터 계산하고요. 

이 규제는 '전월세 금지법'으로도 불렸는데요. 통상 아파트를 분양받으면 계약금과 중도금은 현금(대출 등)으로 내고 잔금은 전세로 돌려 보증금으로 치르곤 했는데요. 실거주해야 하니 잔금을 마련하고 직접 사는 수밖에 없어졌거든요. 

일각에선 실거주 의무에 따라 거주 이전의 자유 침해, 신축 임대 부족 등의 부작용이 지적됐는데요. 여기에 지난해부터 부동산 하락기에 접어들자 규제 완화 필요성이 제기되면서 완화 대상으로 자주 언급됐습니다. 

원희룡 국토교통부 장관이 지난해 5월 취임 후 첫 기자간담회에서 실거주 의무 규제 완화를 암시하면서 공식화했고요. 

기획재정부가 지난해 12월21일 '2023년 경제정책 방향'에 실거주 의무 폐지를 담았고, 국토부는 올해 1·3대책을 통해 실거주 의무를 폐지하고 소급 적용키로 했죠. 

당시 이미 입주자모집공고가 나왔던 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)도 소급 적용으로 실거주 의무가 사라질 것으로 예상돼, 이를 기대하고 청약에 나선 이들도 일부 있을듯 한데요.

그러나 실거주 의무를 폐지하려면 주택법을 개정해야 되는데 그 진행이 지지부진해 혼란이 커졌습니다. 

주택을 분양할 때 입주자모집공고에서도 현행법인 실거주 의무기간이 그대로 표기되고 있고요. 소급 적용도 불투명해 자금 계획 등에 차질이 예상되기 때문이죠. 

실제로 최근 무순위청약을 진행한 과천 제이드자이의 입주자모집공고문에 공공택지 분양가상한제 적용에 따른 '실거주 의무 5년'이 표기되는 등 현장에선 전혀 다른 모습인데요.  

전매제한 완화는 3월부터…'반쪽 정책'

국토부는 법 개정 사안이라 당장 할 수 있는 게 없다는 입장입니다. 현재는 개정안만 발의된 상태라 갈 길이 먼데요.

이달 2일 유경준 국민의힘 의원이 토지임대부 분양주택을 제외한 수도권 분양가상한제 적용주택과 공공재개발사업에서 일반분양하는 주택의 실거주 의무를 폐지하는 법안을 대표 발의한 바 있습니다.

국토부 관계자는 "실거주 의무 폐지는 주택법 개정 사안이라 여야가 합의해서 입법 절차를 완료해야 한다"며 "국회가 열려야 심사를 해달라고 요청하는데 3월은 국회가 열릴지 안 열릴지도 모르는 상황"이라고 설명했습니다.

이어 "필요 법안들에 대해 국토교통위원회 위원들을 찾아다니면서 계속 설명하고 있다"며 "2월은 전세 사기 중심으로 진행했는데 3월엔 국회가 열린다면 (실거주 의무 폐지를) 우선순위로 할 것"이라고 말했습니다.

또 "추진 통과 필요 법안으로 여야 의원들을 설득할 계획"이라며 "법안이 최대한 빨리 통과되도록 노력은 하고 있지만 (언제 시행될 지) 장담하긴 어렵다"고 덧붙였습니다. 

그야말로 한 치 앞도 내다볼 수 없는 상황인듯 한데요. 시장에선 해당 규제를 조속히 풀지 않을 경우 부동산 침체 등 부작용이 이어질 것으로 우려하고 있습니다. 

송승현 도시와경제 대표는 "시장은 정책의 방향성을 갖고 선제적으로 움직이는데 법이 통과 안 되니 수요자들의 혼란이 클 수 있다"며 "만약 계속 늦어진다면 과잉공급된 지역 등을 중심으로 부동산 침체 국면이 장기화될 가능성이 있다"고 말했습니다. 

더군다나 '패키지'격인 전매제한 기간 축소는 3월 시행을 앞두고 있어 '반쪽 정책'에 대한 반감도 예상되는데요.

국토부는 1·3대책에서 실거주 의무 폐지와 함께 전매제한 기간 완화도 예고했습니다. 수도권 최대 10년에서 3년, 비수도권 최대 4년에서 1년으로요. 

이는 시행령 개정 사안이라 오는 3월 시행될 가능성이 높은데요.

국토부 관계자는 "전매제한 기간 축소 관련 시행령은 이달 17일 입법예고가 끝나 법제처에서 법안 심사 중"이라며 "심사를 마치면 차관회의, 국무회의를 거쳐 공포될 예정으로 3월엔 시행될 것"이라고 내다봤습니다. 

시장에선 이들 두 규제가 함께 풀리면 억지로 보유하고 있던 수요자들이 일부 매물을 내놓을 수 있을 것으로 예상했지만, 시행 시점이 다르면 그 효과가 충분히 발휘하기 어려울 것이란 지적이 나옵니다. 

송승현 대표는 "전매제한과 실거주 의무 폐지가 패키지로 시행돼야 시장에 유의미한 시너지 효과를 발휘할텐데 반쪽만 되면 예상한 만큼 매물이 안 나올 가능성이 높고 수요자들의 불만이나 반감도 커질 수 있다"고 말했습니다. 

공급 위축 부작용 우려도 나옵니다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "아울러 확정되지 않은 상황에서 분양하면 위험 부담이 커지기 때문에 실거주 의무 폐지 여부가 결정되지 않아 분양을 미루는 사업장이 있을 것"이라고 말했습니다.