[재건축 상가 암초]②쪼개기 투기 결말은 '깡통'

'반의 반만 가져도 집한 채?' 

소위 '상가 지분 쪼개기'로 재건축 아파트를 가질 수 있는 일은 옛말이 됐습니다. 정부가 작년 1월 도시 및 주거환경정비법(제77조)을 개정해 이른바 '상가 지분쪼개기 금지'가 시행됐고요. 지난해 상가 조합원의 아파트 분양권 인정 기준을 완화하는 정관 변경 시 조합원 '전원 동의'가 필요하다는 법원 판결이 나오고 있어서예요. ▷관련기사: [재건축 상가 암초]①'몸값 차이' 무시하더니…결국(1월2일)

전문가들은 자칫 꼼수를 노리고 상가에 잘못 투자할 경우 '깡통 분양권'으로 돌아올 수 있다고 지적합니다.

이 같은 문제들이 불거진 이유는 재건축 시 아파트 조합원과 비교해 상가 조합원의 이익이 크지 않기 때문이에요.

상가 지분은 대부분 대지면적이 작고요. 상가에서 직접 생계를 꾸려가는 경우도 그렇지만, 임대수입을 얻는 경우라도 사업이 진행되는 동안에는 수입이 줄거나 사라져요. 사업 진행이 더뎌지면 대출 이자 등 손실이 커질 수도 있고요. 

이에 재건축을 진행하려 할 때 상가 소유주들의 반대로 추진이 안 되는 경우들이 왕왕 있었어요. 대표적인 예가 은마아파트인데요. 상가 소유주 동의를 받지 못해 1996년부터 20년 넘게 재건축 유망주로만 멈춰있다, 상가와 '산정비율 0.1' 합의가 이뤄지며 지난해 조합설립을 마쳤죠. 

재건축에 포함되는 상가는 본래 재건축 후 주택이 아닌 상가로 공급하는 것이 원칙이고요. 상가 조합원이 주택을 분양받기 위해서는 상가의 권리가액이 신규아파트 최소평형 분양가에 '산정비율'을 곱한 값보다 커야 해요. 

산정비율은 통상 1을 적용하는데요. 은마아파트처럼 0.1을 적용하면 산정한 기준 분양가가 상가 권리가액보다 낮아지는 상가 조합원 대다수가 아파트를 분양받을 수 있게 돼요. 

재건축 조합설립을 위해서는 본래 전체 조합의 75% 이상 찬성, 동별 과반수 이상 동의를 받았어야 했는데요. 동의율을 높이기 위해 위해 상가 소유주들에게 주택을 주기로 한 거죠. 

강남권을 중심으로 재건축이 한창일 때 '상가 1평만 있어도 아파트를 받는다'는 인식이 퍼지면서 '상가지분 쪼개기' 문제가 심각해졌어요. 송파구 올림픽훼밀리타운은 2020년 40호(실)였던 상가 수가 2023년 77호 늘어나 118호가 됐고요. 강남 개포우성 3차아파트도 13호였던 상가가 74호로 61호가 늘었어요. 

지난해 부산에선 대우마리나아파트 지하 1층 상가 1호(전용면적 1109.59㎡)를 매입한 법인이 각 9.02㎡씩 총 123호로 상가를 쪼개 매각한 사례까지 나왔어요. 상가 조합원이 인위적으로 늘면서 사업성이 저하되고 동의 과정에서 사업이 지연되는 등의 문제가 발생했죠. 

이에 재건축·재개발 활성화를 위해 조합설립 조건을 전체 동의 70%, 동별 동의 3분의 1(상가만, 아파트는 기존대로 과반수 동의)로 낮췄고요. 또한 지난해 1월 여야 합의를 통해 개정한 도시정비법은 이른바 '상가지분 쪼개기'를 금지하는 내용을 담았어요.

권리산정기준일 이후 상가지분 획득 시 현금정산만 가능하고, 아파트 분양권을 받지 못하도록 했고요. 권리산정기준일도 기본계획수립 후에서 주민공람 공고일로 앞당겨 투기 행위를 사전 차단하기로 했어요. 주택, 토지만 포함됐던 행위허가 제한 대상에 '상가'도 넣어 지분 쪼개기를 원천적으로 금지하기로 한 거예요. 

그러나 온라인 상에서는 최근에도 '작은 상가 지분으로도 아파트 분양권을 받을 수 있다'는 식의 광고성 글들이 보이는데요. 투자에 신중할 필요가 있어요.   

김예림 법무법인 심목 변호사는 "지난해 초 상가 지분 쪼개기 금지법 시행으로 분양권 획득 꼼수로 상가지분을 쪼개 분양권을 획득한 경우 깡통 분양권으로 돌아올 수 있다"면서 "특히 재건축 사업 수익성이 나빠지고 있어 일부를 제외하고는 상가로 아파트를 갖기 더 어려워질 것"이라고 당부했어요.