올해 국내 주택 시장은 '양극화'를 넘어선 '초양극화'로 요약된다. 지난해 지역별로 차별적 회복세를 보인 주택 시장은 올해 '똘똘한 한 채' 수요가 몰린 곳을 중심으로 급등했다. 특히 오세훈 서울시장의 '토지거래허가구역' 해제 소동을 거치면서 서울 고가주택은 몸값을 더 키웠다.
이재명 정부는 6월 출범 직후 수요를 억제하는 대책과 9월에 수도권에 135만가구를 착공하겠다는 공급대책을 내놓았으나 단기적 안정 효과를 내는 것에 그쳤다. 이후 10월엔 서울 전역과 경기 일부를 규제지역으로도 묶었으나 질주하는 집값을 멈춰 세우지 못했다.
서울 집값 8% 오를 때 인천·지방 하락
한국부동산원에 따르면 올해 12월 넷째 주(22일 기준)까지 주간 서울 아파트 평균 매매가격의 변동률 누계는 8.48%다. 지난해 같은 주차에 발표한 수치와 비교하면 3.98%포인트 높아졌다.
급격한 금리 인상으로 2022년과 2023년 침체기를 겪었던 주택시장은 지난해에 회복세를 보인 후 올해 급등했다. 단 수도권에서도 집값 상승과 하락이 공존하는 등 지역별로 뚜렷한 차이가 있었다. 앞으로도 오를 것 같은 똘똘한 한 채에 자금이 몰린 것이다.
서울 내에서는 한강과 가까운 고가주택 밀집 지역의 집값 상승률이 두드러졌다. 부동산원 주간 집계 누계로 송파와 성동은 각각 20.52%, 18.72%가 올랐고 서초와 마포도 14%, 13.79% 상승하는 등 오름폭이 컸다.
한강벨트 바깥은 가격 상승이 미미했다. 강북(0.98%)과 도봉(0.85%), 중랑(0.76%)의 상승률은 1% 미만이었다.
서울 25개 자치구 전체가 집값을 끌어올릴 때 인천은 오히려 0.67% 하락했다. 경기도 내에서도 과천과 성남 분당이 각각 20.11%, 18.72% 상승했을 때 평택은 7.62%, 이천은 4.5% 하락했다. 지방의 집값 변동률도 -1.16%였다.
서울 전체 토허구역까지…집값 요동
올해 집값은 정책 발표 전후로 냉탕과 온탕을 오갔다. 오세훈 서울시장이 지난 2월12일 잠실·삼성·대치·청담동 일대 아파트 305개 단지 중 291개 단지를 토허구역에서 해제했을 때가 그랬다. 이후 3월 한달간 서울 아파트 평균 매매가격 변동률은 0.80%로 전월 대비 0.56%포인트 높아지며 급등했다.
오 시장은 토허구역 해제 이후 35일 만인 3월19일에 강남3구와 용산구 전체 아파트를 토허구역으로 묶겠다고 발표했다. 그러나 잠시 둔화한 상승세는 이재명 정부가 출범한 6월에 1.44%의 급등세를 보였다.▷관련기사: 토허구역 '뒤집은 이유'…한 달 새 강남 급가열(3월19일)
정부는 이에 6월27일 수도권 전체 대출 한도를 6억원으로 제한했다. 아울러 6개월 내 전입 의무 등을 부과하는 '가계대출 관리 강화 방안'을 발표했다.▷관련기사: 이재명 정부 첫 집값 대책은 '초유의 대출 옥죄기'(6월27일)
6·27대책 이후 7월부터 9월까지 서울 아파트값의 월간 상승률은 1% 미만이었다. 그러나 10월에는 1.19%가 오르는 등 급등했다. 수도권에 135만가구를 착공하겠다며 9월27일 정부가 내놓은 공급대책이 새로울 것이 없다는 평가를 받은 터다.▷관련기사: 5년 내 수도권 135만가구 착공 "집값 근본적 안정"(9월7일)
정부는 다시 수요를 억제했다. 10월15일에 주택시장 안정화 대책을 발표하며 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 묶었다. 10월 첫째 주에 한 주간 0.24%가 오르기도 했던 서울 집값은 강력한 규제에도 매주 0.20% 안팎으로 올랐다. 비규제지역인 경기도 구리는 11월 첫째주 조사에서 0.52%가 오르며 최고 상승률을 보이기도 했다.▷관련기사: 규제지역 '3종세트' 서울전역·경기 12곳 묶었다(10월15일)▷관련기사: 재건축이 들어올린 서울 집값…풍선 탄 구리는 '훨훨'(11월8일)
과천 3.3㎡ 당 7천만원대여도 수십대 1
청약 시장도 양극화가 격심했다. 결국 '될 곳만 된다'로 요약된다. 집값 급등 지역에서 신축 단지는 고분양가 평가 속에서도 수요자를 끌어모았다. 부동산R114에 따르면 올해 12월10일까지 서울에서 청약접수를 진행한 단지의 일반분양 1~2순위 평균청약 경쟁률은 146.64대1에 달했다. 전국 평균은 7.2대1이다.▷관련기사: "현금부자 이렇게 많았다니"…'될곳될' 청약시장(9월3일)
경기의 평균 청약 경쟁률은 4.4대1로 전국 평균을 밑돌았다. 지역 내에서도 경쟁률 차이가 극심했다. 김포에서 분양한 '해링턴 플레이스 풍무'(1~3블록)는 1435가구 공급에 접수된 청약통장이 431개에 그쳤다.
반면 지난 8월 과천에서 주암장군마을을 재개발한 '디에이치 아델스타'의 1순위 청약은 특별공급 제외한 159가구 모집에 총 8315개의 청약통장이 몰렸다. 평균 경쟁률이 52.3대1이다.
해당 단지는 전용 84㎡ 최고 분양가가 24억4600만원으로 책정됐다. 전용 59㎡도 17억6200만원으로 공급면적 기준 3.3㎡ 당 7000만원대 가격이었다. 분양가상한제가 적용된 잠실르엘의 동일면적(16억2790만원)보다 비쌌다. 고분양가라는 평가에도 불구하고 수요자의 관심이 컸다.
최근의 분양가 상승 흐름을 보면 '내 집 마련' 수요자가 주택 구매를 뒤로 미루지는 않을 것이라는 게 전문가의 시각이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 11월 말 기준 서울과 경기의 지난 12개월간 평균 ㎡당 분양가는 각각 1526만원, 721만원이다. 전년 동월 대비 각각 6.8%, 11.7% 올랐다.
윤지해 부동산R114 리서치랩 랩장은 "앞으로 신축과 기축 모두 공급량이 줄고 분양가는 공공조차 건설원가 부담감에 상승세"라며 "인플레이션에 따른 물가도 기축 가격에 반영되고 있는 만큼 구매 의사 결정을 미룰수록 불리한 환경"이라고 짚었다.
이어 "수요층끼리 똘똘한 한 채를 사이에 두고 치열한 선점 과정을 벌이는 '각자도생' 상황에 직면할 전망"이라고 덧붙였다.
