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[택스人워치]안수남의 다주택자 구하기

  • 2018.03.14(수) 13:39

안수남 세무법인 다솔 대표세무사 인터뷰
정기세무검진·전국 네트워크로 블루오션 구축

지난해 8월 정부가 다주택자 중과세 방안을 발표한 이후 양도소득세 절세 강연이 쏟아지고 있다. 수많은 강연자 중에서도 섭외 1순위로 꼽히는 인물은 안수남 세무사로 국내 최대 규모 세무법인의 리더이자 자타공인 '양도세의 달인'이다. 
 
안 세무사는 강연회에서 웬만한 아이돌 스타 못지 않은 대접을 받는다. 청중들은 안 세무사의 일거수일투족에 집중한다. 절묘한 꿀팁이 나올 때면 탄성이 터진다. 청중은 임대사업을 희망하는 다주택자들이 대다수지만 잠재적 경쟁자인 일선 세무사들도 적지 않다.
 
강연회 다음 날 그의 휴대폰에선 불이 난다. 청중들이 미처 물어보지 못한 궁금증을 풀기위해 전화를 걸어오고 장문의 문자를 보내는 것이다. 그를 직접 만나 양도세 상담을 받으려면 적지 않은 비용을 내야하지만 간단한 전화 상담은 무료다.
 
안 세무사는 납세자의 세금 문제를 풀어줄 '절세 주치의'를 전국의 모든 시·군·구 지점(다솔 회원사)에 배치한다는 계획을 세우고 있다. 안 세무사 혼자서는 감당할 수 없지만 동료 세무사들과 힘을 모으면 납세자들이 원하는 맞춤형 서비스를 제공할 수 있다고 생각한다. 집을 팔기 전에 꼭 만나야 할 전문가, 안수남 세무법인 다솔 대표세무사를 만나봤다. 
 

▲ 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 9일 택스워치와의 인터뷰에서 다주택자의 양도세 절세 전략에 대해 자세하게 설명했다. (사진=이명근 기자 qwe123@)


- 8·2 부동산 대책 이후 근황은
▲ 양도세 절세에 대한 관심이 뜨거워지면서 강연회를 꾸준히 다니고 있다. 일주일에 다섯 번 나간 적도 있었고 지난해 11월에는 15차례 강연했다. 매달 8회 정도 강연을 해왔으니 6개월간 50회 정도는 되겠다. 케이블TV와 팟캐스트에도 출연했는데 반응이 상당히 좋다. 
 
지난해부터 꾸준히 집필해온 책 '다주택자 중과세에서 살아남기'도 10일 발간했다. 연말까지 토지 양도세 절세 관련 책을 한권 더 낼 계획이다. 4월에는 공인중개사를 대상으로 한 절세 강의를 동영상으로 제작할 계획이다. 부동산 거래 현장에서 일하는 공인중개사들이 세금을 잘 알아야 납세자들이 애먼 피해를 보지 않는다.
 
- 바쁜 시간을 쪼개서 책까지 낸 계기는
▲ 유튜브(youtube)에 검색해 보면 8·2 부동산 대책 이후 대처법에 대한 동영상이 굉장히 많다. 부동산 전문가들이 대담이나 강연 형식으로 절세 방법을 알려주는 건데 잘못된 내용이 너무 많다.
 
정부가 권하는 주택임대사업 등록은 실익이 없다는 게 대표적이다. 예를 들어 의무보유기간에 묶여서 처분을 못한다거나 임대료 인상률 5% 상한선을 지켜야 하니까 갭투자에 적합치 않다거나 종합소득세나 건강보험료 부담 늘어난다는 내용 등이다.
 
하지만 핵심은 양도세 혜택이다. 임대사업자에 대해 양도세를 100% 감면해 주는 특례는 집주인들에겐 최고의 혜택이다. 2000년대 초반까지 시행된 신규주택 등에 대한 양도세 과세특례 이후 이런 혜택은 없었다. 이런 점을 포함해 다주택자들이 임대사업자로 등록할 때 어떤 점에 유의해야 하는지 정확하게 알려주고 싶었다. 
 
- 독자들이 알아두면 좋은 꿀팁을 소개한다면
▲ 다주택자가 중과세에서 살아남으려면 크게 세 가지 방법이 있다. 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔거나 임대사업자로 등록하는 방법이 있다. 세대분리 상태인 자녀에게 증여하는 방법도 고려할만하다.
 
임대주택은 가액 기준(수도권 6억원 이하)과 면적 기준(국민주택규모 85㎡)을 충족하면 무조건 등록하는 게 유리하다. 양도세 면제 혜택을 받으려면 준공공(8년) 임대로 등록해 10년간 유지하면 된다. 요즘 찾아오는 다주택자 고객에게 임대사업을 권하면 대부분 받아들인다. 3주택자라면 똘똘한 에이스 주택 1채는 남겨뒀다가 비과세를 받고 나머지 2채는 임대사업자로 등록하는 게 좋다. 
 
- 어떤 경우에 자녀에게 증여하는 방법을 권하나
▲ 소위 에이스로 생각하는 주택을 비과세 받지 못한다면 세대분리한 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 또 자녀에게 양도하는 방법을 택할 수도 있다. 3억원(또는 시가의 30% 이내) 범위 내에서 싸게 팔아도 된다. 전문용어로 '고저가 양도양수'라고 하는데 10억원짜리 주택을 7억원에 넘겨도 세제상 불이익이 없다는 얘기다. 물론 자녀가 경제적 능력을 갖추고 있어야 한다.
 
- 배우자에게 증여하는 방법도 있나
▲ 2주택자라면 취득가액이 낮은 주택 1채를 배우자에게 증여해서 양도세를 절세할 수 있다. 1억원에 구입한 집을 6억원에 판다면 양도차익 5억원에 대한 양도세를 내야한다. 하지만 배우자 증여공제(한도 6억원)를 활용하면 양도차익 5억원에 대한 세금을 아낄 수 있다. 부부 사이에 증여를 하면 증여가액이 취득가액이 되므로 나중에 집을 팔 때 양도세를 줄일 수 있는 것이다. 다만, 배우자에게 증여한 주택은 5년 뒤에 팔아야 한다.
 
- 5년 후에 팔아야 하는 이유는
▲ 5년 내에 팔면 증여하기 전에 취득했던 가액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 세부담이 크다. 세법에는 조세회피를 막기 위해 '이월과세제도'를 두고 있다. 배우자에게 증여한 뒤 즉시 팔아서 세금을 내지 않으려는 꼼수를 막기 위한 장치다. 배우자에게 증여한 주택은 최소 5년은 보유해야 한다.
 
▲ 안수남 세무법인 다솔 대표세무사의 신간 '다주택자 중과세에서 살아남기'

- 1주택자가 유의할 사항이 있다면
▲ 오피스텔을 보유한 경우다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되는데 이를 모르거나 간과하고 주택을 팔았다가 양도세를 얻어 맞는 경우가 많다. 오피스텔 세입자와 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차 계약을 맺고 안심하고 있는 경우가 흔한데 세입자가 도중에 전입신고를 하게 되면 주거용 오피스텔로 적발될 확률이 높다. 오피스텔과 별장은 보유하는 순간부터 골치가 아프다.  
 
- 살펴봐야할 비과세 요건은
▲ 2012년부터 세법에서 2년 거주 요건이 삭제됐지만 장기임대주택 사업을 하는 경우에는 여전히 적용된다. 2채는 장기임대주택으로 등록하고 1채는 그냥 보유하고 있는 3주택자가 임대주택으로 등록하지 않은 1채를 팔 때 비과세를 받으려면 보유요건(2건)과 함께 거주요건도 충족해야 한다는 얘기다.  
 
일시적 1세대2주택 규정도 함정이 있다. A주택을 가진 상태에서 새로운 B주택을 사더라도 A주택을 3년 안에만 팔면 양도세를 비과세하는 제도인데, 주의할 점은 A주택을 산 후 1년이 지난 다음에 B주택을 사야 비과세 혜택을 준다는 사실이다. A주택을 사고 10개월 만에 B주택을 취득했다면 아무리 3년 이내에 팔아도 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다. 
 
- 상속주택도 비과세 받지 않나
▲ 1주택을 가진 사람이 상속주택을 받아서 2주택자가 되더라도 기존 주택에 대해서는 비과세 혜택을 준다. 하지만 상속주택을 받은 이후에 신규 취득한 주택에 대해서는 비과세를 적용하지 않는다.
 
또 동일세대(동거)에서 상속이 이뤄진 주택에도 비과세 혜택이 없다. 아버지와 함께 살던 자녀가 주택을 상속 받으면 기존 주택에 대해서는 비과세를 받지 못하는 것이다. 반대로 따로 살다가 아버지가 사망하기 전에 합가한 경우에는 비과세를 받는다. `원래 효자`는 비과세를 못 받는 반면 `반짝 효자`는 비과세를 받는 웃지 못할 일이 생기는 셈이다.

 

- 세무법인 다솔의 비전을 얘기해 달라
▲ 납세자에게 세금 문제를 정기적으로 검진해 주는 서비스를 계획하고 있다. 재산을 양도하거나 사전에 증여할 경우 세금이 얼마나 나오는지 주기적으로 체크해 주는 방식이다. 전국에 250개의 지점과 400명의 세무사 네트워크를 구축하면 납세자에게 저렴한 수수료로 양질의 맞춤형 서비스를 제공해 줄 수 있을 것으로 생각한다.
 

- 고객에게 당부하고 싶은 말은

▲ 세법은 상식이 아니라 전문지식이다. '선무당이 사람잡는다'는 속담처럼 비전문가의 말에 현혹돼서는 안된다. 세법의 이면에는 복병이 많은데 다주택자 중과 규정은 특히 난해하고 세금 부담도 크다. 부동산을 거래할 땐 반드시 전문적인 상담을 받고 나서 판단해야 한다.
 
▲ 안수남 세무법인 다솔 대표세무사 (사진= 이명근 기자 qwe123@)

◇ 안수남 세무사는
1956년 전남 함평에서 3남2녀 중 셋째로 태어났다. 중학교 때 아버지가 세상을 떠나면서 생활고에 시달렸다. 광주 동신고를 3학년 1학기까지 다니다가 중퇴하고 검정고시로 고등학교 졸업자격을 취득했지만 가정형편 때문에 대학 진학을 포기했다. 

대학 대신 선택한 직장은 국세청이었다. 1976년 제1회 세무공무원 시험에 합격해 13년간 세무서에서 근무했다. 현장에서 밤잠을 설쳐가며 공부한 지 10개월 만에 7급으로 임용됐고, 전문성을 쌓기 위해 준비한 세무사 시험에도 1년만에 합격했다.
 
1990년 35세의 나이에 국세청에서 퇴직하고 경기 광명시에 세무사 사무소를 개업했다. 인근 주민들에게 양도세 전문 세무사로 입소문을 타면서 유명해졌다. 합법적으로 양도세를 절세하는 비법을 끊임없이 연구했고 다양한 사례와 경험을 축적하면서 양도세 분야의 최고 전문가로 거듭났다. 
 
2002년 우리세무법인을 설립했고 2010년에는 분야별 최고 전문가들을 영입하면서 세무법인 다솔(多率)로 상호를 변경했다. 다솔은 전국 80여개 지점 및 제휴점에 100여명의 세무사가 근무한다. 전국 세무법인 가운데 매출 1위(2017년 6월말 기준 324억원)를 기록하고 있다. 안 세무사는 조직 구성원에게 항상 정직하고 성실해야 고객들로부터 인정 받는다고 강조한다.
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