상속으로 2주택, 무조건 비과세 아니다

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

무남독녀로 부모님을 모시고 20년간 살아온 우 선생은 교직생활을 그만두면 수도권 외곽으로 나가 살기 위해 값도 비싸지 않은 전원주택을 구입했다. 

전원주택을 구입한 지 5년 정도 지나서 어머니가 세상을 떠났다. 당시 어머니는 아파트 한 채를 소유하고 있었는데 10년 전에 아버지로부터 단독 상속을 받은 아파트였다. 상속인이 우 선생밖에 없어서 어머니 소유 아파트는 물론 전 재산을 상속받았다. 

정년퇴임 후 노후를 보내기 위해 사둔 주택인데 여름 장마 때 비가 많이 오자 방수에 문제가 생겼다. 주변에 기업 연수원까지 들어와서 처음 구입할 때만큼 조용한 동네가 아니었다. 처분하기로 마음먹고 주변에 알아봤더니 상속받은 주택은 주택수에 포함되지 않는다고 했다. 

그런데 세무서로부터 상속주택 특례에 해당되지 않아 1세대2주택자라서 비과세를 받을 수 없다는 연락을 받았다. 이유는 어머니와 함께 살다가 상속을 받은 주택이기 때문이란다. 

상속주택은 대표적으로 부득이하게 취득한 주택이다. 어느 누가 부모님 주택을 빨리 상속받게 해달라고 했겠는가. 상속은 예측이 불가능하다. 부득이하게 상속으로 2주택이 되었다면 그 상속주택으로 인해 기존의 소유주택이 비과세에 영향을 받아서는 안 된다. 

1주택자가 상속으로 2주택자가 된 경우 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않는다. 따라서 상속주택이 있더라도 기존주택은 1주택으로 인정받아 비과세가 된다.

이 규정은 별도 추가요건들을 꼼꼼히 따져야 하므로 자세히 설명한다.

◇ 상속개시 당시 소유하던 1주택에 대해서만 특례 적용

종전에는 이 규정이 별도로 없었다. 주택을 상속받은 상태에서 종전주택을 양도한 다음 또 다른 주택을 취득하더라도 여전히 상속주택은 거주자의 주택수에 포함되지 않으므로 1주택자로 비과세 대상이 된다. 

이런 불합리한 점을 바로잡기 위해 상속개시 당시 보유한 1주택에 대해서만 상속주택 특례를 받을 수 있다. 다만, 이 규정은 2013년도에 개정된 규정이라 개정 후에 상속받은 주택만 개정규정의 적용대상이 된다.

◇ 동일세대 간에 상속이 개시된 경우에는 적용 불가

이 규정의 입법 취지는 1주택 소유자가 상속으로 2주택이 되는 부득이한 사유 때문에 주택수에서 제외해주는 특례를 둔 것이다. 그런데 동일세대 간에도 똑같은 특혜를 주면 1세대가 2주택을 소유하고 있는데 그중 1주택이 상속이 개시된 경우에 모순이 발생한다. 

1세대가 2주택을 소유했으므로 1주택이 특례주택이 아닌 한 먼저 양도하는 주택은 과세를 받아야 한다. 2주택 중 1주택이 상속되었다고 일반주택을 양도하는 경우 비과세되기 때문에 동일세대 간 상속은 특례규정 적용을 받을 수 없다.

우 선생의 사례에서 동일세대인 어머니의 사망으로 상속이 되었으므로 우 선생님이 어머니로부터 상속받은 아파트는 상속주택 특례규정을 적용받을 수 없다.

◇ 동일세대라고 무조건 특례규정을 배제하는 건 아니다

동일세대간에 특례를 받을 수 없다고 하더라도 상속개시 당시만 보고 동일세대는 무조건 특례규정을 배제하면 억울한 사례가 발생한다. 

부모님이 연로해서 세대를 달리하던 자녀 중 1인이 60세가 넘은 부모님과 동거봉양 합가를 했다면 어떨까. 합가 후 부모님이 사망해 상속이 개시되어 주택을 상속받았는데 동일세대 간 상속이라서 특례규정을 적용받을 수 없다면 동거봉양 합가를 하지 않은 사람보다 불리하게 된다. 즉 효자가 더 불이익을 보게 되는 경우가 발생하는 것이다. 

이렇게 불합리한 점을 개선하기 위해 1주택 소유자가 동거봉양으로 합가한 후에 상속이 이루어진 경우에는 동일세대 간 상속으로 보지 않는다. 이는 따로 살다가 동거봉양 목적으로 합가를 한 경우에만 적용되므로 처음부터 함께 사는 경우에는 적용대상이 안 된다.

◇ 1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면

이 특례규정은 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 상속주택을 거주자의 주택으로 볼 것인지 여부에 관한 사항이다. 

1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면 별도 특혜가 없다(2002년 12월 31일 이전 선양도하는 상속주택은 보유기간에 상관없이 비과세 특례가 있었는데 과도한 특혜라서 삭제됨). 따라서 선양도하는 상속주택은 양도세 과세대상이다.