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세무사가 알려주는 양도세 폭탄 피하는 법

  • 2018.03.21(수) 13:26

임대업자로 등록하는 게 유리
가족에게 증여해도 절세 가능

 

집을 여러 채 보유한 다주택자가 4월부터 시행되는 양도소득세 중과세를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요. 주택임대사업자로 등록하거나 가족에게 증여하는 방법 등을 택할 수가 있는데요. 세무사와 공인회계사 등 세금 전문가들에게 양도세 절세 전략을 들어봤습니다.

 

◇ 3월 안에 임대사업자 등록

 

소득세법상 장기일반민간임대(구 준공공임대)사업자로 등록해 세제혜택(양도세 중과세 규정 적용 배제 및 1세대1주택 비과세 규정 적용시 주택 수 제외)을 받으려면 이달 안(3월31일)에 하는 게 좋습니다. 3월 안에 임대주택으로 등록할 경우 의무임대기간 5년만 채우면 세제혜택을 받을 수 있지만 4월 이후부터는 의무임대기간이 8년으로 늘어나기 때문입니다.

 

임대주택은 양도세 중과 대상을 산정하는 주택 수에서 빠지므로 일반 주택을 양도할 때도 도움이 됩니다. 주택가액 6억원 이하 주택은 규모에 관계없이 1세대 1주택 비과세 산정시 주택 수 제외, 다주택자 중과세 배제, 종합부동산세 합산배제, 장기보유특별공제(2019년부터 8년 70%) 혜택을 모두 받죠.

 

김철종 세무법인 다솔 세무사는 “이달 말까지 기준시가 6억원 이하 주택은 임대주택으로 등록하는 게 좋다”며 “만일 주택이 두 채라면 한 채만 임대주택 등록을 하면 나머지 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다”고 설명했습니다. 

 

일부 다주택자들은 건강보험료 부담이 커진다는 이유로 주택임대사업자 등록을 꺼리고 있는데요. 이미 국세청이 세무조사 등을 통해 다주택자의 부동산 현황을 파악하고 있기 때문에 건보료 부담을 덜기 위해 등록을 하지 않는 건 실익이 없다는 지적입니다.

 

주민규 이촌세무법인 세무사는 “국세청은 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자의 부동산 현황도 모두 파악하고 있다. 추후에 임대소득이 밝혀지면 내지 않은 건보료까지 소급해서 납부해야 한다”며 “지금은 ‘똘똘한 한 채’만 남기고 처분하거나 임대사업자로 등록하는 게 바람직하다”고 말했습니다.

 

◇ 6억 초과 주택, 배우자나 자녀에게 증여

 

주택가액이 6억원 초과이면서 국민주택규모 초과인 주택은 임대주택 등록에 따른 절세 혜택이 적은 편이지만 그렇다고 양도세 중과 규정이 시행되기 전에 급하게 파는 것도 정답은 아닐 겁니다. 가격 상승이 예상되는 데도 세금 때문에 집을 팔기엔 아쉬움이 크겠죠. 

 

이런 경우엔 증여를 통해 취득가액을 높이는 방법으로 양도차익을 줄일 수 있습니다. 양도세는 양도차익(취득가액-양도가액)에 대해 과세되는데요. 증여 시엔 증여가액이 취득가액이 되므로 5년 후 양도하면 양도차익을 줄일 수 있죠. 이 때 증여세는 세법상 증여재산공제가 적용돼 감면됩니다. 배우자에게 증여하면 6억원, 자녀에게 증여하면 5000만원(미성년 자녀에게 증여 시 2000만원)이 각각 공제됩니다.

 

구체적으로 살펴보면, 배우자 증여는 증여공제액이 10년마다 6억원이기 때문에 부동산을 배우자에게 넘겨줘도 주택가액 6억원까지는 증여세를 낼 필요가 없습니다. 물론 배우자에게 증여하더라도 부부는 동일세대이므로 보유 주택 수에는 변함이 없습니다. 하지만 증여가액이 취득가액이 되므로 양도차익이 줄어들어 결과적으로 양도세를 적게 낼 수 있는 겁니다.

 

또한 세대분리한 자녀에게 증여하면 주택 수를 줄일 수도 있습니다. 세대분리 기준은 자녀가 만 30세 이상이거나 혼인(또는 이혼)한 경우, 최저임금 이상의 소득이 있는 경우입니다. 김희연 디자인택스 대표 회계사는 “4월 이후 양도세 중과 규정이 시행되면 양도보다는 증여가 유리할 수 있다"며 "배우자나 자녀에게 주택을 넘겨 취득가액을 높인 후 5년 후에 파는 방법을 고려해봐야 한다”고 말했습니다.

 

대출을 끼고 증여하는 부담부증여를 활용해도 세금을 아낄 수 있습니다. 부담부증여시 증여자(부모)는 증여재산평가액 중 채무액(보증금, 대출금)에 대해 양도소득세를, 재산을 물려받는 사람은 채무액을 제외한 부분에 대해 증여세를 부담합니다. 

 

양희선 ATX 컨설팅 대표 세무사는 “4월 이후에도 고가의 주택을 처분하지 않고 버티는 다주택자들은 다 이유가 있다. 가만히 둬도 주택가격이 오르기 때문에 보유하려는 것”이라며 “가치가 상승할 주택과 그렇지 않은 주택을 나눠서 처분, 증여 여부를 선택하라”고 조언했습니다.

 

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