정부가 규제는 줄이고 유인책(인센티브)은 늘려 재건축·재개발 등 정비사업 착공 물량을 2030년까지 34만7000가구 확보한다. 민간부문에서도 각종 기준과 규제를 완화하고 자금 조달 난항으로 인해 공급이 멈추지 않도록 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 지원을 강화한다는 계획이다.
정부는 7일 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 '주택공급 확대방안'을 내놨다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공 직접 시행을 통해 공공성을 높이는 한편 상대적으로 체감 공급까지 시차가 적은 '착공' 개념을 활용해 주택 공급 규모를 보다 실효성 있게 관리한다는 게 골자다.
'허들' 낮추고 '인센' 높이고
이 가운데 정부는 민간 개발이 어려운 부지를 대상으로 공공이 직접 시행하는 공공 도심복합사업 제도를 개선해 2030년까지 수도권에 5만가구를 착공한다.
용적률 1.4배 완화 규정을 기존 역세권에서 역세권 및 저층주거지 유형까지 3년간 한시 확대해 인센티브를 강화한다. 또 지구지정·사업승인 등 추진 단계별로 절차를 개선해 속도를 높인다. 정부는 공공 도심복합사업 안정성 확보를 위해 일몰을 폐지, 상설화하기로 했다.
1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업은 선정 방식과 절차 등을 개선해 2030년까지 수도권에 6만3000가구를 착공하기로 했다.
사업지구 선정 방식은 선도지구 당시 취했던 공모 대신 주민들이 직접 제안하는 주민제안(입안제안) 방식을 전면 도입한다. 또 지자체별 기본계획상 연차별 정비 예정물량을 초과해 제안할 때도 접수·수용을 허용하기로 했다.
절차상 선도지구에만 적용하던 계획수립 패스트트랙을 향후 추진될 사업까지 확대한다. 특별정비계획과 사업시행계획 통합 수립을 허용하고 유사한 내용의 동의 절차는 하나의 동의서로 갈음한다.
또 정비사업이 질서 있게 이뤄질 수 있도록 이주 여력이 부족한 지역은 예정물량을 초과한 구역지정을 허용하지 않는다. 상가쪼개기를 통한 사업 고의 지연 등을 방지하기 위해 행위제한 근거 마련 및 권리산정기준일을 도입한다. 기준일 이후 토지분할, 다세대 전환 등 이상 행위가 있을 시 입주권이 제한된다.
정비사업 제도도 종합적으로 개편해 규제를 대폭 완화한다. 이를 통해 2026년부터 2030년까지 수도권 23만4000가구 착공을 돕는다.
우선 계획수립·조합설립·사업인가 준비·등 단계별로 절차를 개선 및 간소화해 정비사업 기간을 최대 3년 단축한다. 또 공사비 상승 등 건설업황 악화에 대응하기 위해 용적률 특례를 확대하는 방안도 추진한다.
단 민간 재건축·재개발사업 용적률 상향의 경우 주택시장 영향, 공급 활성화 효과 등을 종합적으로 고려해 공론화 과정을 거쳐 추진 여부를 결정한다는 입장이다.
재건축·재개발 대비 상대적으로 빠른 주택 공급이 가능한 리모델링 또한 사업성을 보완하고 절차를 간소화한다. 전용면적 85㎡ 초과 주택을 두 개 이상으로 분할해 일반분양 시 기존 주택수 5% 범위 내에서 분양분만큼 가구수 증가를 추가 허용한다.
그 외에 소규모주택정비사업 활성화를 통해 2030년까지 수도권에 1만8000가구를 착공하기로 했다. 도심 내 방치된 빈집을 정비해 주택을 공급하는 '빈집정비촉진지역(가칭)'도 도입한다. 이러한 정비사업 활성화 방안을 통해 2030년까지 착공하는 물량은 총 34만7000가구다.
HUG 뒷배 더 크게…생숙·상가 공실도 활용
공공뿐 아니라 민간부문에서도 원활한 주택 공급을 유도하기 위해 관련 규제를 대폭 줄인다. 인허가 제도를 개선하고 HUG 등 공적보증 지원을 강화해 자금 조달을 돕는다는 계획이다.
인허가 제도의 경우 교육환경·재해영향·소방성능평가 등 개별 심의를 주택법상 통합 심의 대상에 포함하기로 했다. 환경영향평가 시 실외소음 기준까지 충족시켜야 하는 환경법령 대신 실내소음도만 평가하는 주택법령상 기준을 따를 수 있도록 개선한다. 학교용지 관련 기부채납 부담도 완화한다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색에 따른 주택 공급 위축 해소를 위해 HUG 공적보증 공급 규모도 연 86조원에서 향후 5년간 연 100조원으로 확대한다. PF 대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향하고 분양대금을 통한 공사비 조달 난항 시 PF 대출 보증을 통해 추가 지원한다. PF 대출 보증을 활용한 브릿지론 이자 상황 지원 범위도 현행 2년에서 5년으로 늘린다.
미분양 우려로 착공 지연 중인 분양사업장이 임대사업장으로 전환할 수 있도록 맞춤형 PF 대출 보증 및 기금 대출도 지원한다. LH가 매각한 민간 소유 주택용지 조기 착공·분양 유도를 위해 미분양 매입확약 및 금융 인센티브 등도 제공한다.
단기적 공급 확대 방안으로는 오피스텔·도시형생활주택 등 신축매입임대를 활용해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진한다. 특히 전체 물량의 절반인 7만가구를 향후 2년간 집중적으로 공급한다는 계획이다.
또 도심에서 늘어나고 있는 공실 상가와 생활숙박시설 등도 용도전환을 통해 주택 공급에 활용한다. 현재 수도권에서 건설 중인 생숙은 약 1만실이다.
일명 '조립식 주택'으로 공사기간이 짧고 환경·산업재해 등 위험 요인이 적은 모듈러 주택 공급도 확대한다. 자금 조달 문제로 착공이 지연 중인 공공지원 민간임대 사업장 또한 기금 출자 지원을 통해 2030년까지 수도권에서 2만1000가구를 착공한다. 비아파트 공급 정상화를 위한 주택도시기금 비아파트 건설자금 사업자대출 금리도 0.2~0.3%포인트 인하하기로 했다.
