올 연말 1만2천가구 입주 둔촌주공…막힌 대출에 '발동동'

가을 이사철과 연말 대규모 신규 주택 입주를 앞두고 금융권은 물론 대출 차주들의 고민이 깊어지는 모습이다. 가계부채 옥죄기를 위해 유주택자에 대한 대출이 사실상 전면 중단된 가운데 대출 수요는 여전해서다.

특히 금융권에서는 오는 11월 입주를 앞둔 올림픽파크포레온(구 둔촌주공아파트) 입주자들을 대상으로 하는 대출을 어떻게 취급해야 할 지 고민이다. 은행이 자율적으로 가계부채 관리를 해야 하는 상황이어서 은행 스스로 대출 여부를 결정해야 하는데, 대출 제한 대상이 되는 입주자들이 적지 않을 것이란 판단에서다. 

올해 가계부채 관리 핵심 '올림픽파크포레온'

12일 금융권 및 건설업계에 따르면 '단군 이래 최대 아파트 단지'로 꼽히는 올림픽파크포레온의 입주가 11월 27일 시작된다. 이 단지는 총 1만2032가구가 입주 예정이다. 올해 서울에서 입주하는 신규 아파트 단지 16곳 중에서 가장 많은 규모다. 

이 아파트 단지 입주자들은 지난 2022년 분양 이후 계약 시점에서 분양가격의 20%를 계약금으로 내고 여섯 차례(2023년 6월, 8월, 11월, 2024년 2월, 5월, 8월)에 거쳐 중도금 60%를 납부하고 입주지정일에 나머지 20%를 납부해야 한다. 

일단 이 아파트의 3.3㎡당 분양가가 3829만원이었다는 점, 일반공급 대상 가구(4786세대)가 중도금까지 모두 납부했다고 가정하면 입주 시점에 대략 9423억원 가량의 자금이 필요한 상황이다.

은행 한 관계자는 "잔금 뿐만 아니라 이후 세금 등 각종 비용으로 나가는 자금도 상당해 대출로 충당하는 경우가 많다"며 "일반분양 외 다른 물량 등을 고려하면 많게는 2조원 대의 자금 수요가 몰릴 수 있다"고 말했다.

자금 규모가 커 대부분의 시중은행이 잔금 대출 취급에 나설 계획이다. KB국민, 신한, 하나, 우리, 농협 등 주요 시중은행과 기업은행, 부산은행 등 기존 이주비를 취급했던 은행들은 모두 이 아파트 단지의 잔금 대출 기관으로 선정됐다.  

다만 지난달까지 은행의 가계대출이 폭증한 상황에서 이를 온전히 취급하기는 힘들 것이라고 은행권은 바라본다. 지난달 은행권의 가계대출은 9조3000억원 폭증하며 1130조를 기록한 바 있다. 전세대출 못받나…집주인도 세입자도 '발동동'

현재 은행들은 이미 주택을 보유하고 있는 대출 차주에 대해서는 주택담보대출과 전세대출 취급을 모두 중단한다는 방침 아래 가계대출 증가 억제책을 펼치고 있다. 

은행권에서는 올림픽파크포레온 입주 예정자가 워낙 많기 때문에 적지 않은 숫자가 대출 제한 대상에 걸릴 것으로 본다. 

이 단지에 실거주하기 위해 추가 주택담보대출이 필요한 차주도 잔금대출이 어려울 수 있다. 이미 중도금 대출을 받았다면 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 따라 남은 잔금을 대출로 충당하지 못할 수 있다.

다른 은행 관계자는 "이 단지의 가격이 낮은 편이 아니기 때문에 중도금을 대출로 조달했다면 잔금까지 대출로 조달하기는 어려운 상황이고 이는 무주택 여부에 상관 없이 같이 적용되는 사항"이라며 "집 값의 40%가량은 본인이 부담할 수 있어야 하는 상황"이라고 말했다. 

자금 애로 사항이 가장 클 것으로 보이는 것은 전세다. 대부분 주요 은행들은 분양자가 잔금까지 모두 완납했다는 사실을 확인해야 해당 아파트에 입주하려는 세입자에게 전세대출을 내주기로 했다. 

전세 보증금으로 잔금을 납부하는 행태가 이른바 '갭 투자'에서 많이 볼 수 있는 자금 조달 방안인 만큼 투기성 수요를 차단하겠다는 방침에서다. 따라서 임대인의 자금 조달이 막혀 임차인이 잔금을 내지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 

10일 현재 네이버페이 부동산 정보에 따르면 이 단지는 5443건의 전세 매물이 등록돼 있다. 적지 않은 대출 차주들이 이번 대출 제한에 영향을 받을 것으로 관측된다. 

연이은 규제 수혜 단지, 이번에도?

다만 단지 규모가 워낙 커 주택공급 및 전세시장에 미치는 영향이 큰 만큼 일각에선 정부가 이와 관련한 규제를 완화하지 않을까란 기대감도 조심스레 나온다. 앞서 중도금 대출 가능 기준 폐지, 전매 제한 완화, 실거주 의무 완화 등 정부의 규제완화로 가장 큰 수혜를 입은 단지이기도 하다.

은행 한 관계자는 "통상 주택 대출은 입주날을 기준으로 한달 전부터 신청과 본격적인 심사에 돌입한다"라며 "일부 은행에서는 실수요자 요건을 다시 살피겠다고 하고 있는 상황이라 앞으로의 상황을 조금 더 지켜볼 필요는 있어 보인다"고 말했다. 

이어 "다만 세대수가 지나치게 많아 가계부채 관리에 어려움이 있을 수 있다는 점이 오히려 대출 정책을 바꾸는 데 걸림돌이 될 여지는 있다"고 짚었다.