정부가 주택담보대출(주담대) 한도를 한 단계 더 조인다. 집값에 따라 시세 25억원 초과 주택은 한도를 2억원으로 제한한다. 규제지역으로 새롭제 선정된 지역에는 강화된 대출 규제를 즉시 적용한다. 사실상 서울과 수도권에서 주담대 받기가 더욱 어려워진 셈이다.
차주의 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 때 반영하는 스트레스 금리도 수도권과 규제지역에선 3%로 높여 전체적인 대출 한도를 축소하기로 했다. 전세대출도 강화한다. 1주택자는 수도권과 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때 이자상환분을 차주 DSR에 반영하기로 했다.
아울러 은행권을 향해선 주담대 위험가중치 하한 상향 시점을 당초 계획보다 앞당긴 내년 초부터 본격 시행한다는 방침이다.
강남 집 살 때 주담대 한도 '2억원'
15일 금융당국은 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주담대 대출 한도를 시세에 따라 차등 적용하기로 했다. 앞선 '6·27대책'에선 최대 한도를 6억원으로 제한했는데 고가 주택은 이보다 한도가 더 줄어든다.
우선 시세 15억원 이하 주택 주담대 한도는 6억원이다. 시세 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시세 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 차등 적용된다. 이를 통해 수도권과 규제지역 내에서 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 강력히 관리한다는 계산이다.
다만 이주비대출은 현행과 같이 주택가격에 상관없이 최대 6억원이 적용된다.
차주 DSR 산정 시 중장기적 금리 변동 가능성을 반영해 대출 금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재는 대출금리에 1.5% 더해지는 스트레스 금리를 수도권과 규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다.
이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것으로 금융당국은 보고 있다.
1주택자 전세대출도 DSR을 적용한다. 1주택자가 수도권과 규제지역에서 임차인(세입자)로 전세대출을 받으면 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다. 다만 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용하고, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 보며 단계적으로 확대하는 방안을 검토한다는 계획이다.
규제지역, 대출 규제 즉시 적용…'생산적 금융' 전환 속도
이번 주택시장 안정화 대책으로 신규 지정된 규제지역(투기과열·조정대상지역)에는 기존 규정으로 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.
이에 따라 규제지역 주담대 LTV(주택담보인정비율)는 40%가 적용된다. 전세대출이 있는 차주가 규제지역 내에서 3억원 초과 아파트를 취득할 때, 3억원 초과 아파트가 있는 경우에는 전세대출이 제한된다.
1억원 초과 신용대출이 있는 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.
주택 매매·임대사업자 외 사업자도 규제지역 내에서 주택구입을 위한 주담대(사업자대출)는 제한되고, 토지거래허가구역 지정 시 비주택 담보대출 LTV도 40%로 강화된다.
금융당국은 '생산적 금융' 방안으로 은행권의 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%)하는 조치를 당초 계획('26년 4월)보다 앞당겨 내년 1월부터 조기 시행한다. 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업과 자본시장으로의 자금 공급 확대를 적극 유도한다는 구상이다.
금융당국은 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해 시세별 대출한도 축소 등 즉시 시행이 가능한 조치는 내일(16일)부터 즉각 시행한다. 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속히 추진한다는 계획이다.
다만 이번 조치 시행 전 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대해선 경과 규정 등을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영한다는 구상이다.
금융당국은 이번 방안 발표 후 현장점검 등을 통해 금융사들의 규제 준수 여부와 대출 유형별·용도별 대출 추이 등을 밀착 모니터링할 예정이다. 향후 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최해 이번 방안이 시장에 조기 안착하도록 적극 관리한다는 방침이다.
금융당국 관계자는 "이번 대책의 효과적 이행을 위해선 관리와 운영이 중요하다"며 "일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 직원 교육과 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라"고 주문했다.
아울러 "향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하고 시장 상황에 맞는 추가 대책을 적기에 과감히 시행할 것"이라고 강조했다.
